國有土地上房屋因公共利益（包括修建公路、高鐵、水利工程、文化、教育等）被征收的話，一般被征收房屋的價值，也就是最終的拆遷補償是由評估機構評估確定。所以，如我們昨天的文章中所說的一樣，被征收人最終能拿到多少，補償是高或者是低，完全是看評估機構如何對被征收房屋價值進行評估了。

　　因此，評估環(huán)節(jié)對被征收人來說至關重要。在評估環(huán)節(jié)只要有一個細節(jié)有漏洞，有一個細節(jié)沒有落實到位，那么終究會直接影響到被征收房屋價值的補償。所以，凱諾拆遷律師提醒大家，如果相關部門因公共利益需要將自己家的房屋劃在了征收范圍內，那么被征收人除了要及時地了解征收程序之外，還要在此過程中注意評估環(huán)節(jié)，包括評估機構的選定。

　　事實上，在被征收房屋價值評估環(huán)節(jié)，法律上規(guī)定被征收人是有權參與其中的，例如評估機構的選定，就是需要由被征收人協(xié)商選定，征收方不能直接決定，對于沒有在規(guī)定的時間內選定的，才能由征收方以少數服從多數等方式確定。在選定好評估機構之后，那么不久之后，評估工作就會正式開始。

　　那么，對于被征收房屋價值的評估，評估機構要如何評估呢？對于這點，我們昨天已經說了幾點，今天凱諾拆遷律師就結合自己的辦案經驗再給大家說幾點。

　　其一、應以征收決定公告之日為評估時點

　　對于被征收房屋價值的評估，可不是想什么時候評估就能什么時候評估的。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　也就是說，評估機構在對被征收房屋價值進行評估時，征收決定是什么時候在征收范圍內公布的，就需要以什么時候為評估時點，對被征收房屋價值進行評估，比如說征收決定公告時間為5月13號，而房價為三千一平方米，那么評估機構就應當要參考5月13號當日的被征收房屋周邊房地產的市場價格對被征收房屋價值進行評估，也就是參考這三千的價格，確定最終的評估結果。

　　不過，有一點需要廣大被征收人注意，如果征收決定公告之后，征收方并沒有開展具體的征收工作，而是等了好幾年才開展征收工作，那么此時對被征收房屋價值進行評估的時點，從原則上來說就不宜再按照幾年前公布征收決定的時間為評估時點了，尤其是在這期間房地產市場價格發(fā)現較大變化的情況，評估時點一般來說需要重新選定。

　　另外還有一種情況也需要大家注意，就是征收決定公布之后，評估機構對被征收房屋價值進行了評估，但是評估之后沒有將評估報告及時轉交給被征收人，而是兩年之后被征收人才收到評估報告，或者說是出具評估報告之后，征收方遲遲沒有依據評估報告對未簽訂補償安置協(xié)議的被征收人作出補償決定，而是過了好幾年才依據當年出具的評估報告對被征收人作出了補償安置決定，那么從原則上來說這對被征收人也是不公平的，尤其是在房價上漲的情況下。

　　對此凱諾拆遷律師提醒大家，在評估環(huán)節(jié)，如果評估時點不對，或者說出具評估報告后，征收方遲遲沒有轉交給被征收人或作出征收補償決定，那么被征收人可要馬上收集相關的證據材料，然后馬上咨詢專業(yè)律師，在專業(yè)律師的幫助下找到具體的違法點之后，具有針對性的依法維護自己的權益。

　　其二、必須要結合被征收房屋的情況進行評估

　　對被征收房屋價值的評估，除了要確定好評估時點之外，那么在具體評估時，還要結合被征收房屋的具體情況，不能僅憑房屋表面的情況就出具評估報告。按照《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，對被征收房屋價值進行評估時，必須要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

　　實踐中，如果評估機構只對房屋面積進行了確認，然后就出具的評估報告，那么該評估報告的合法性就有待商榷了。所以實踐中，廣大被征收人在評估階段一定要參與進來，只要參與進來，那么就能第一時間發(fā)現評估機構工作人員的行為符不符合法律法規(guī)，或者說有沒有侵害自己的合法權益。

　　倘若發(fā)現評估程序有漏洞，如評估師沒有考慮到房屋的新舊程度等問題，那么我們也能第一時間針對他們的行為，向有關部門反映，要求他們重新對被征收房屋價值進行評估。

　　其三、出具后的評估報告上必須要有被征收人的簽名和評估師的簽名

　　從原則上來說，整個評估環(huán)節(jié)都需要有被征收人的參與，在評估完成之后，評估師需要將評估報告拿給被征收人簽字。這里需要注意一下，即使被征收人全程參與了評估，在簽字的時候也要仔細查看評估報告中的內容，具體查看房屋面積是否與實際面積有差，房屋用途是否與實際一樣等等。

　　一旦發(fā)現評估報告中的房屋面積與實際房屋面積不一樣，此時被征收人就需要做好維權的準備工作。當然被征收人也可以先向評估機構提出自己的疑問，問為什么面積實際不一樣，如果評估機構以各種理由拒絕更改，被征收人則可以向有關部門反映，若反映無果，建議盡快咨詢專業(yè)律師，然后在專業(yè)律師的幫助下，通過行政訴訟來維護自己的合法權益。