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白沙黎族自治縣城市更新實施指導意見（試行）為落實國家實施城市更新行動的決策部署，推進城市結構優化、功能完善和品質提升，改善人居環境，建設生態宜居的幸福城市和自由貿易港核心城市，根據有關法律法規政策，學習借鑒相關城市經驗，并結合白沙實際，提出以下意見。 一、總體要求 （一）指導思想 以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心，堅持新發展理念，統籌推進城市更新，以城市體檢為基礎，以更新片區為單元，以老舊小區改造為突破口，進一步優化空間布局，完善城市功能，提升城市品質，改善人居環境，激發城市活力，推動城市實現更高質量、更有效率、更加公平、更可持續、更為安全的發展，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感、認同感。 �。ǘ┗驹瓌t 1．堅持規劃引領，統籌推進。將城市更新納入經濟社會發展規劃、國土空間規劃，系統謀劃城市更新工作目標、重點任務和實施措施，劃定城市更新單元，建立項目庫，明確項目實施計劃安排。 2．堅持民生為本，公益優先。圍繞群眾“急難愁盼”問題，堅持利民惠民，注重綜合治理，謀劃推進一批城市建設領域民生工程和發展工程，推動解決城市發展中的突出問題和短板。同時以城市生態環境優化為前提，以綠色低碳建設為導向，堅持資源環境、經濟社會、群眾生活協調推進，提高城市宜居性。 3．堅持政府主導，市場運作。充分發揮政府主導作用，整合政策、資金和資源，包裝策劃更新單元（片區）或項目，積極爭取國家、省級補助資金，鼓勵社會資本參與，建立健全更新收益共享機制，引導相關利益主體積極參與改造。政府主導的更新單元（項目）實行代管制，按照《白沙黎族自治縣政府投資社會領域基本建設項目實行代管制暫行辦法（修訂）》（白府辦規〔2022〕1號）確定代管單位。 4．堅持公眾參與，共享共建。堅持人民城市人民建、人民城市為人民，充分調動群眾和社會組織參與的積極性、主動性，建立平等協商機制，共同推進城市更新，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。 5．堅持量力而行，科學實施。統籌兼顧各方利益，以內涵集約為路徑，按照《住建部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）等相關文件要求，堅持劃定底線，嚴格控制大規模拆除，充分保留城市記憶，有效利用既有建筑，防止城市更新變形走樣。 �。ㄈ└聦ο� 白沙縣城鎮（墟）內城市基礎設施和公共服務設施急需完善、環境惡劣或者存在重大安全隱患，以及現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發展要求的老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村和重點發展片區等區域。 （四）更新方式 城市更新以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，堅持“留、改、拆、建”并舉，因地制宜進行綜合整治或拆除重建。其中： 綜合整治是在維持現狀建設格局基本不變的前提下，采用建筑保留修繕、功能置換、局部拆建、環境整治、提升綜合防災能力、完善基礎設施和公共服務設施等以保留改造為主，拆除為輔的“繡花”功夫進行修補式更新的改造方式。 拆除重建是針對改造區域存在居住環境惡劣、安全隱患突出，城市公共設施無法落地等問題，難以通過綜合整治得到解決，確需以整體拆除重建為主，根據不同更新對象因類施策、統籌更新的改造方式。 二、主要任務 �。ㄒ唬└纳凭幼…h境。持續開展老舊小區改造，重點改造失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民反映強烈的區域。穩步推進棚戶區和危房改造，對存量住房科學實施改造提升，做好城鎮危房搬離整治，消除房屋安全隱患。 �。ǘ┩七M生態修復。加強城市濕地、水體生態保護與恢復，實施重點生態環境項目建設，統籌城市山水林湖田系統治理，逐步改善生態環境質量。優化城市綠地系統規劃，在城鎮各區域之間利用自然山體、河湖水系、交通和公用設施廊道等布置綠地，新改建一批城市綜合公園、專類公園，形成布局均衡、點線面結合、城綠相生的城市綠化網絡。 �。ㄈ┨嵘卜⻊�。逐步完善教育、養老、醫療、文化、體育、購物等公共服務設施和公共活動空間，推動基本公共服務網點化、分散化布局，構建多元完善的便民生活圈，提高城市公共服務均等化水平。 �。ㄋ模﹥灮鞘薪煌�。完善城市路網布局，提高路網密度，優化道路功能。圍繞拉伸城市發展框架，完善城市路網體系。圍繞暢通城市道路“微循環”，打通斷頭路。圍繞打造綠色出行環境，建設慢行綠道。圍繞提高通行效率，加快城市道口、過街通道建設改造，統一道路斷面，完善統一道路機動車道、非機動車道、人行道要素，消除瓶頸路。 �。ㄎ澹┩晟苹A設施。以提高城市韌性為目標，加快補齊基礎設施短板。持續推進縣城污水治理工程項目，解決城市內澇等問題，提高縣城雨污排放能力。充分發揮地下綜合管廊作用，積極推進管線入廊，消除“馬路拉鏈”。積極拓展城市機動車和非機動車的停車空間，合理布局充電設施建設，解決群眾停車難的現實問題，規范區域停車秩序。加快實施水電氣網老舊設施更新改造，建設穩定可靠的保障體系。 （六）加速產城融合。大力引入科技創新產業、文化產業和現代服務業，盤活閑置廠區、老舊建筑、工業廠房。支持邦溪產業園區更新，提升公共服務水平，加快產業園區功能轉型升級。積極推動產業人口和高端人才落戶、農村轉移人口穩業安居，持續促進人口聚集。 �。ㄆ撸┖裰渤鞘形拿}。推動文化資源轉化為文化資本，結合黎族特色文化，建設文旅產業集聚區，打造標志性項目，提升城市更新項目的文化內涵。加強城市設計和城市風貌管控，嚴格建筑體量、高度、色彩、立面等要素管控，規范戶外廣告、牌匾標識設置，注重與周邊景觀風貌相協調。 三、工作流程 縣城市更新工作由縣人民政府統籌，縣城市更新指揮部綜合辦公室牽頭實施，各成員單位和相關部門協調配合，共同推進城市更新工作�？h城市更新工作原則上按照以下八大流程開展，城市更新單元（項目）因公共服務補短板、危舊房整治、歷史風貌保護、重點產業轉型升級等需要，急需開展的城市更新項目的，經縣政府研究同意，可以按照“一事一議”的方式，制定更新計劃和實施方案，組織項目實施，盡快交付使用。 �。ㄒ唬┨剿鏖_展城市體檢。在住建部明確的8大類、69項城市體檢規定指標的基礎上，充分吸取試點市縣城市體檢實施情況和工作經驗，圍繞我縣城市發展定位，探索開展城市更新體檢工作，爭取將城市體檢作為查找“城市病”、推動城市更新的基礎性工作。 （二）編制專項規劃�？h自然資源和規劃局組織編制城市更新專項規劃，以國民經濟與社會發展規劃、國土空間總體規劃為引領，以全縣基礎數據調查、城市體檢評估為基礎，找準空間治理問題、功能設施短板和城市安全隱患，制定更新目標與策略、劃定城市更新單元（項目）范圍、提出更新管控建議等。 城市更新專項規劃由縣自然資源和規劃局組織專家評審、公示征求公眾和部門意見，報縣城市更新項目指揮部審定，并經縣人民政府批準后實施�？h城市更新專項規劃相關內容要與國土空間總體規劃相銜接，并實行動態維護。 �。ㄈ┙⒏聝鋷��？h自然資源和規劃局根據城市更新專項規劃，建立城市更新單元（項目）儲備庫，待項目具備實施條件后申請納入城市更新年度實施計劃。更新單元（項目）申請納入年度實施計劃前，需依法依規充分征詢相關權利人意見，且應達到法定比例權利人同意。 �。ㄋ模┲贫ǜ掠媱�。根據《城市更新專項規劃》要求，以及儲備庫情況和項目實際，縣城市更新指揮部綜合辦公室擬定城市更新年度實施計劃，年度計劃應當包括項目名稱、改造范圍、投資規模、進度安排等，報縣城市更新項目指揮部審定，并經縣人民政府批準后實施。 （五）選擇項目實施主體。政府主導的更新單元（項目），由縣人民政府委托代管單位作為項目實施主體，代管單位可采取公開招標、競爭性磋商、競爭性談判等方式，擇優選擇信譽等級良好、資產負債率較低、融資能力較強、項目管理經驗豐富的社會投資人，成立項目公司簽訂合作協議，約定城市更新改造內容、資金支付、利益回報、權利義務等事項。代管單位形成項目實施主體合作方案報縣城市更新指揮部綜合辦公室審核后，按程序報縣政府常務會審定。產權人自主或引進社會資本方合作的更新單元（項目），由業主或其合法代表組織實施。在合作項目中，產權人應與社會資本簽訂合作協議，約定資金承擔份額、更新工程內容及投資運營權益等內容。 �。┐_定實施方案。項目實施主體在充分摸底調查及評估、編制項目可行性研究報告的基礎上，按照“留、改、拆、建”的基本要求，結合以片區控制性詳細規劃、縣城市更新專項規劃為基礎，在完成基礎數據調查和更新意愿征集的前提下，結合權益主體更新訴求，統籌考慮改善民生、住房安全、設施完善、構建“5－15分鐘”生活圈等核心要素，編制城市更新項目實施方案，進一步明確城市更新的具體任務和要求，征求意見后，報縣城市更新項目指揮部審定，并經縣人民政府批準后實施。其中： 1．綜合整治類單元（項目）實施方案。包括具體改造任務、工程設計方案、工程預算、資金籌集方案、實施時序、各方職責分工及后續管養方案、實施監管等內容。資金籌集方案應明確各方出資比例及資金使用要求等。 2．拆除重建類單元（項目）實施方案。包括概念規劃方 案、控規調整方案、征收（拆遷）補償安置方案、回遷商品房建筑方案、經濟測算、供地方式、開發時序等內容。概念規劃方案需提出更新單元的綜合目標體系和發展戰略，包括更新定位、用地方案、規劃指標、空間形態、產業業態等內容。涉及規劃調整的，須編制控規調整方案，由縣自然資源和規劃局按照法定程序開展規劃調整工作后納入實施方案。 �。ㄆ撸┙M織項目實施。項目實施主體依據批復的實施方案和城市規劃建設管理要求，組織實施城市更新項目。涉及政府征收的，由縣人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《海南自由貿易港征收征用條例》《白沙黎族自治縣房屋征收補償安置暫行辦法》（白府辦〔2022〕32號）《白沙黎族自治縣城市更新項目房屋征收工作經費取費標準》（白府辦〔2022〕33號）等相關規定，依法實施房屋征收�？h自然資源和規劃部門（土地儲備中心）開展土地收儲及供應等工作，科學設置土地出讓條件。項目實施主體申報辦理基本建設手續，健全項目管理機制，推進項目有序實施。 �。ò耍╉椖框炇战桓丁？h人民政府有關部門組織對完成的城市更新項目進行驗收，督促項目實施主體完成相關設施的移交、運營管理等事宜，確保實施效果得到鞏固和提升。 四、征收要求 �。ㄒ唬┭a償標準 政府征收的城市更新單元（項目），原則上征收補償安置原則、標準應當全縣統一。涉及國有土地上房屋征收補償的，按《白沙黎族自治縣房屋征收補償安置暫行辦法》（白府辦〔2022〕32號）實施；涉及集體土地房屋征收補償的，由屬地鄉鎮政府擬定征收補償方案，經縣人民政府審定實施；國有用地上自主改造或引入市場主體合作改造的城市更新單元（項目），拆遷補償安置方案由市場主體和物業權利人根據項目經濟測算情況協商確定。 列入年度實施計劃的城市更新單元（項目），涉及土地或房屋征收的，應當發布征收公告或征收預公告，自公告之日起任何單位和個人不得在擬征收范圍內搶栽、搶種、搶建。 �。ǘ┱魇涨捌� 政府征收收儲的更新單元（項目），經縣人民政府授權，可以按照屬地管理原則，由屬地鄉鎮人民政府依法依規組織征收，也可以統一由縣城市更新指揮部綜合辦公室組織征收。還可以按照公開、公平、公正的原則，組織招引與城市更新相適應的市場主體作為前期服務商，加快開展項目前期工作。 招引市場主體作為前期服務商的，前期服務商與屬地鄉鎮人民政府、縣城市更新指揮部綜合辦公室共同開展的更新前期工作，應包含但不僅限于基礎數據調查、社會穩定風險評估、更新單元實施方案編制等內容。 前期服務商完成人、房、地核查、測量等基礎數據調查，并配合屬地鄉鎮人民政府、項目實施主體開展更新范圍內的土地確權工作。開展社會穩定風險評估工作，查找社會穩定風險點，對可能引發的社會矛盾問題作出評估，并提出相應的防范、化解和應急預案。 經縣人民政府授權的征收實施單位會同屬地鄉鎮人民政府、縣自然資源和規劃局、縣住房和城鄉建設局、縣綜合行政執法局等部門，負責開展更新范圍內的土地確權、違法建筑認定、歷史遺留問題處置工作，制定數據成果認定標準，以及委托專業服務機構對前期服務商完成的調查成果進行抽查復核、質檢及確認，確保數據成果的科學性和真實性。 �。ㄈ┩恋厥諆� 在土地征收收儲環節，應當發布征收公告或征收預公告。發布征收公告的，按照土地征收規定程序，由經縣人民政府授權的征收實施單位組織實施。發布征收預公告的，由經政府授權的征收實施單位開展附生效條件的預征收補償協議簽訂工作。預征收補償協議包括補償內容、生效條件、有效期等內容，協議有效期原則上不超過兩年。 更新單元（項目）范圍內簽約率達到專有土地（宅基地）面積及產權人人數百分之九十的，縣人民政府可發布正式征收公告。 招引市場主體作為前期服務商的，前期服務商協助經政府授權的征收實施單位開展附生效條件的預征收補償協議簽訂工作。更新單元（項目）范圍內簽約率達到專有土地（宅基地）面積及產權人人數百分之九十的，縣人民政府與前期服務商簽訂實施主體資格意向書，縣自然資源和規劃局結合招商方案內容科學評估出讓地價，視征收簽約情況合理確定掛牌時間�？h人民政府、更新主體、實施主體（取得實施主體資格意向書的前期服務商）成立三方共管賬戶，實施主體向賬戶注入保障金后，縣人民政府發布正式征收決定，由縣自然資源和規劃局完成土地收儲工作。 （四）土地供應 政府征收收儲的更新單元（項目），通過招引前期服務商開展前期工作，完成土地征收收儲，經公開掛牌（帶方案）方式供地。國有用地上由土地使用權人自主或合作改造的，可以以協議出讓方式供地。 為提升項目推進效率，簽約率達到專有土地（宅基地）面積及產權人人數百分之九十的項目，可對已完成收儲地塊先行掛牌，剩余未征收地塊可通過群眾工作、行政征收或司法征收完成收儲后另行掛牌。 因非實施主體原因導致實施主體不參與摘牌并協商退出的，由新的實施主體承擔原實施主體投入成本及合理回報收益；因實施主體原因導致退出的，前期投入成本及合理回報收益不予返還。 五、政策支持 （一）規劃政策 1．城市更新項目涉及控制性詳細規劃調整的，其各項規劃控制指標的確定，應當符合地區發展導向和更新目標，以增加公共要素為前提，可優化規劃指標設置。 2．針對部分更新項目存在地塊小、分布散、配套不足的現狀，可結合實際情況，在符合控制性詳細規劃的前提下，允許按規劃條件進行不同地塊之間的容積率轉移和平衡。 �。ǘ┯玫卣� 3．城市更新項目以出讓、租賃等有償方式供地，符合國家和省規定的協議出讓條件的，可采取協議出讓方式供地。代建公共服務設施產權移交政府有關部門或單位，符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥。為保障更新單元（項目）的順利實施，涉及多宗土地的拆除重建類項目可通過一幅多宗方式掛牌。 4．涉及道路、綠地等基礎設施用地的，需建成后無償移交給政府；涉及公用設施、公共服務設施等公益性用地的，根據項目實際情況，凈地移交或建成移交，以劃撥方式辦理供地手續。 5．引入社會資本改造確需改變用地主體的，可在改造合作協議中明確約定條件，按相關規定繳納土地價款后，原土地使用權人將土地使用權轉讓給引入的社會資本方，并對轉讓行為由雙方共同申請預告登記。由社會資本方對改造項目進行報批報建，開發建設等工作。 6．城市更新項目周邊的邊角地、夾心地、插花地、畸零地等不具備單獨建設條件的零星土地，優先劃入城市更新片區，可與周邊用地一并進行改造，依法辦理用地手續。也通過協議出讓方式用于完善片區公共服務設施。 7．城市更新項目用地出讓可分期繳納出讓價款，首次繳納比例不低于50％（自簽訂出讓合同之日起30日內），分期繳納的最長時限不超過1年，并按合同約定支付利息。 8．國有土地使用權及房屋所有權需變動的，可通過房屋征收、房屋買賣、協議搬遷、資產劃轉、股份合作等方式實施。不需要變動的，可通過市場租賃方式取得原建筑使用權。其他情形，經充分征求原建筑權利人意見后依法實施。 9．因歷史風貌保護、歷史建筑保護需要保留的房屋，在項目實施方案中予以明確。經征收的保留房屋，可以申請房屋所有權首次登記，可轉移登記至政府指定的部門，土地用途和房屋使用功能以規劃確認為主，土地性質不變，并在不動產登記簿中注明相關事實。 �。ㄈ┴敹愓� 10．積極爭取中央預算內投資、地方政府債券、政策性貸款等對城市更新項目的資金支持，整合利用城鎮老舊小區改造、棚戶區改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項財政資金統籌用于城市更新。 11．城市更新項目原則上在區域內統籌平衡，按項目制定資金平衡方案，也可以跨項目統籌實現資金平衡。因歷史風貌保護需要、建筑容積率受到限制等影響城市更新項目實施的，如果需要跨項目統籌平衡，報經縣城市更新項目指揮部同意后，可通過聯動改造予以實現。 12．對改造范圍大、改造時間長的城市更新項目，可探索制定以整體項目為單位的稅務清算政策。 13．城市更新項目符合國家、省有關規定的，享受行政事業性收費、政府性基金和相關稅收優惠政策。 （四）審批政策 14．開辟城市更新單元（項目）綠色通道，精簡涉及項目審批、規劃調整、土地供應、資源配給、財政稅收等方面審批環節，提高效率。對城市更新試點項目或重點項目，可提前開展更新單元（項目）實施方案編制審批工作，加快項目推進。 15．城市更新單元（項目）內涉及公共設施補短板、危舊房整治、歷史風貌保護、重點產業轉型升級等需要，無法達到標準和規范要求技術指標的，可按照環境改善和整體功能提升的原則，結合項目實際予以支持。 16．更新單元（項目）范圍內已簽訂協議的專有部分面積和業主人數占比均不低于百分之九十的，應按照《國有土地上房屋征收與補償條例》《海南自由貿易港征收征用條例》等法律法規對未簽約部分房屋實施征收。 �。ㄎ澹┤谫Y政策 17．依法依規加大對城市更新的金融支持力度，積極爭取、引導政策性資金和金融機構信貸資金支持城市更新工作，為金融機構產品和服務創新創造條件。 18．積極引入各類社會資本，整合上下游產業鏈企業，探索設立城市更新專項基金。 19．鼓勵招引行業龍頭企業以多種方式參與城市更新。因合同期滿、政策變更、社會公共利益需要以及不可抗力等外在因素影響，社會資本可依法通過到期移交、股權轉讓、項目公司減資、公開上市、發行債券、資產證券化和售后回租等方式退出。 六、保障措施 �。ㄒ唬┘訌娊M織領導。發揮縣城市更新項目指揮部統籌協調作用，由縣城市更新項目指揮部綜合辦公室負責牽頭，各有關部門協同配合，共同推進全縣城市更新工作。組建縣城市更新單元（項目）工作組，從縣住房和城鄉建設局、縣自然資源和規劃局、縣司法局、屬地鄉鎮人民政府、縣土地征地安置中心、代管單位、原產權單位等單位抽調專人集中辦公。 （二）加強宣傳引導。多渠道、多途徑、全方位做好城市更新的宣傳引導工作，加大對城市更新典型案例的宣傳力度，營造市民廣泛參與、支持城市更新工作的良好氛圍。 �。ㄈ┘訌娬哐芯�。堅持問題導向，進一步研究國家和我省城市更新政策框架體系，執行城市更新相關規范和標準。建立健全代管單位與社會資本的合作機制，形成投資盈利模式。完善支持社會資本參與城市更新的機制、回報路徑，實現社會資本進得去、退得出、有收益。 �。ㄋ模┘訌娔繕丝己�。建立城市更新單元（項目）動態監管與考核制度。加強城市更新單元（項目）全周期動態監管，建立城市更新工作定期考核通報制度，按照項目實施協議中有關違約責任和退出機制等相關約定進行監管考核，將考核結果作為城市更新年度實施計劃制定的重要依據。 七、其他事項 本指導意見自2024年1月16日起施行，有效期3年。本意見未明確事項，按照現有法律法規執行，具體由縣住房和城鄉建設局和縣自然資源和規劃局負責解釋。 來源：白沙黎族自治縣人民政府網站 |
