集體土地征收關系著被征收人的利益，自2020年、2021年新《土地管理法》《土地管理法實施條例》實施之后，不少地方根據這兩部法律法規，制定了地方土地征收程序及補償標準。關于土地征收，想必大家都知道，關系著被征收人的切身利益，但同時也事關社會公共利益，國家利益。所以，我們一直在強調，土地征收應當要嚴格地按照《土地管理法》《土地管理法實施條例》中規定的進行，保障被征地農民切身的利益，給予被征地農民和農村集體經濟組織等其他利害關系人合理、公平的補償。

　　可由于土地征收涉及的人數多，面積廣，所以，在具體實施的過程中，仍然會出現各種侵害被征收人合法權益的行為，比如房屋征收補償行為不規范，針對個別的征收程序選擇性的遺忘等等。因此，為了進一步規范征收集體土地房屋補償行為，保障被征收土地的農村集體經濟組織、農民和其他權利人的合法權益，促進經濟社會發展，山東濟南依據《土地管理法》《土地管理法實施條例》等相關的法律法規，制定了《濟南市征收集體土地房屋補償辦法》，并于近日公布，于2024年7月1日起實施。

　　下面我們就結合該《辦法》中的規定，來告訴大家，在集體土地征收中，怎么樣的房屋征收補償行為才算是合法的，怎么樣實施征收，對被征收人來說才公平、合理。

　　首先是補償主體

　　根據該《辦法》第五條規定，區人民政府是征收土地房屋補償的責任主體，全面負責轄區內征收集體土地房屋補償工作。濟南高新區管委會、市南部山區管委會、濟南新舊動能轉換起步區管委會員依法依規承擔其管理范圍內征收集體土地房屋補償工作。

　　也就是說，區（縣）以上地方人民政府才是集體土地房屋征收的補償主體，也是實施土地房屋征收的主體。實踐中，如果是其他相關部門，比如鄉鎮人民政府或是村委會、街道辦事處等其他部門，那征收主體、補償主體顯然是不合法的。

　　因此，大家在遇到土地征收后，一定要先審查征收主體，也就是說看此次征收是由誰來主導的，這點很關鍵，大家一定要注意。

　　其次是土地征收程序

　　土地征收房屋補償是土地征收工作的組成部分，在土地房屋補償之前，相關部門需要履行以下征收工作

　　1、土地征收預公告

　　根據《辦法》第七條規定，征收土地預公告發布之日起，任何單位和個人不得在擬征收土地范圍內搶栽搶建；違反規定搶栽搶建的，對搶栽搶建部分不予補償。

　　也就是說，在確定征收范圍之后，組織實施的征收主體，也就是區級以上地方人民政府需要在征收范圍內以書面的形式發布土地征收預公告，告知大家具體的征收目的，征收范圍，土地現狀調查等等事項。

　　在確定土地征收范圍之后，即發布土地征收預公告之后，廣大被征地農民就不能再針對被征收房屋進行擴建、翻建、改建，或者是在耕地上進行栽種各種樹苗、青苗等，否則在補償階段，此種行為可能就會被判定為不當增加補償的行為，一旦被判定為這樣的行為，那確定征收范圍之后搶建、搶栽的部分就會不予任何補償。

　　2、組織有關部門對房屋及宅基地現狀進行調查

　　根據《辦法》第八條規定，征收土地預公告發布后，區人民政府（功能區管委會）應當組織相關部門（單位）、鎮人民政府（街道辦事處）、農村集體經濟組織、村民委員會、勘測定界單位及相關權利人，共同對擬征收范圍內房屋及宅基地的位置、權屬、面積、用途等情況開展現狀調查。相關權利人應當按規定時間參加現場調查確認，不能直接到場的，按照省政府有關規定執行。

　　簡而言之，就是在發布土地征收預公告之后，區人民政府要組織有關部門對房屋和宅基地、耕地的情況進行現場調查，弄清楚房屋及宅基地的具體面積，位置以及權屬和用途。如果不能到現場進行調查，那么一般就得需要按照省政府規定的相關政策執行。

　　不過，一般情況下，房屋及宅基地的現狀調果應當要實地進行，只有實地調查，才能反映出房屋和宅基地最真實的情況，才對被征收人較為有利。

　　3、調查結果需要在征收范圍內公示

　　另外，還需要廣大被征收人知道的是，就房屋及宅基地的情況實地調查之后，需要就調查結果在征收范圍以書面的形式進行公示不少五個工作日，同時該調查結果中還要載明具體的反饋渠道。廣大被征收人如果對調查結果有異議，可以在公示期間提出。

　　房屋和宅基地現狀調查對被征收人非常重要，一定要積極地參與其中，在調查階段一旦發現有關部門工作人員違規操作，廣大被征收人一定要向上一級有關部門投訴、舉報。

　　4、擬定補償安置方案

　　《辦法》第九條規定， 區人民政府應當根據社會穩定風險評估結果和現狀調查情況，組織相關部門以及鎮人民政府（街道辦事處）擬定征地補償安置方案，涉及房屋補償的，應當包含房屋補償范圍、補償對象、方式和標準、擬安置地點等內容。

　　也就是說，在履行完房屋和宅基地現狀調查工作之后，區人民政府要組織相關部門擬定補償安置方案，不過，補償安置方案需要結合房屋和宅基地調查現狀結果進行。在擬定補償安置方案之后，需要以書面的形式在征收范圍內進行公告，公告時間至少是30日。

　　這里需要提醒廣大被征收人，補償安置方案中一定要有反饋渠道以及補償對象、補償范圍和補償方式、標準等內容。所以，在看到補償安置方案之后，可以先馬上拍照，然后再審查補償安置方案是否符合法律規定，如果不符合，或是對補償安置方案有異議，一定要在公告期間以書面的形式提出來。

　　5、與房屋不可分割的部分應一并納入在補償范圍內

　　另外，該《辦法》中還明確規定了，因項目建設需要，土地征收范圍外的房屋與土地征收范圍內的房屋不可分割的，應當一并納入房屋補償范圍。

　　集體土地征收中，院子和空地從原則上來說都屬于房屋的組成部分，所以，從原則上來說，院子和空地也應當要給予被征收人補償，即將院子和空地納入在補償范圍內。實踐中，如果相關部門以各種理由不予補償，被征收人一定要向有關部門反映。

　　6、簽訂補償安置協議

　　補償安置協議的簽訂一定要認真仔細，被征收人一點都不能馬虎，對協議中的內容一定要認真看，包括一個小數點，如果協議內容不完整，不明確，甚至是空白協議等，被征收人最好不要簽。

　　7、作出征收補償決定

　　《辦法》第十三條規定，未達成征地補償安置協議的，區人民政府（功能區管委會）應當積極協調；經協調仍不能達成協議的，由市、區人民政府自征收土地公告發布之日起30日內依法作出征地補償安置決定，送達相關權利人，并依法組織實施。

　　也就是說，對于征收方沒有與被征收人簽訂補償安置協議的，相關部門需要依法做出補償決定，不過，對于補償決定，被征收人是有復議和訴訟的權利的，如果廣大對補償決定不服，認為該文件侵害了自己的合法權益，被征收人則可以在法律規定的期限內，依法向復議機關申請復議或是向人民法院提起行政訴訟。

　　總之，凱諾律師最后需要告訴大家的是，農村集體土地房屋征收關系著被征收人的利益，所以，大家在遇到征收以后，一定要提前對土地征收程序進行了解，只有了解清楚了，我們被征收人才可以第一時間發現征收方的違法行為。當然了，一旦在土地房屋征收補償中遇到相關法律問題，一要及時地咨詢專業律師，若有必要，可以馬上在專業律師的幫助下，爭取合理的補償。