征收范圍內(nèi)的房屋并不都是有房屋所有權(quán)證的，極個別的房屋也存在任何手續(xù)都沒有、未辦理房屋所有權(quán)證的情況，一般這類房屋我們統(tǒng)稱為“違法建筑”。實踐過程中，絕大多數(shù)情況下，征收方會將此類房屋直接認(rèn)定為違法建筑，以違法建筑的名義，給予被征收人極低的拆遷補償，尤其是在被征收人對補償安置方案有異議，認(rèn)為補償標(biāo)準(zhǔn)不合理時。

　　近日，凱諾律師就接待了一位有這種情況的當(dāng)事人，該當(dāng)事人是河北滄州的，其從河北乘車來到北京找到凱諾律師說詳述了自己所遇到的問題。據(jù)當(dāng)事人陳某所述，其在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸惶幷�基地，并在宅基地上建有房屋，一直居住至今�?/p>

　　后來，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門啟動了征收項目，該征收項目是以公共利益為前提的，且征收目的從土地征收預(yù)公告中來看是為了建設(shè)醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施，對于此項目中所占用的土地，包括了陳某房屋所占用的宅基地及部分耕地，那也就是說，陳某家遇上了拆遷。

　　對于拆遷一事，陳某是非常支持的，所以在拆遷前期，陳某非常配合拆遷工作。然而，讓陳某沒有想到的是，補償標(biāo)準(zhǔn)卻非常的不合理，其認(rèn)，如果按照現(xiàn)在的補償標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行補償?shù)脑挘�那自己以后的生活肯定就沒有著落了，所以，陳某便沒有與相關(guān)部門工作人員簽訂補償安置協(xié)議，也沒有答應(yīng)他們搬遷的要求。

　　一個月以后，陳某收到了責(zé)令限期拆除違法建筑通知書，該通知書中明確要求陳某在一個星期內(nèi)自行拆除房屋，否則一分錢的補償都沒有。收到該文件，那意味著陳某的房屋被認(rèn)定為違法建筑了，一旦被認(rèn)定為違法建筑，那拆遷補償就會大打折扣。但讓陳某非常想不通的是，自己好端端的住了十幾二十幾年的房屋，從來沒有人說是違法建筑，現(xiàn)在遇上拆遷了，反倒成了違反法律法規(guī)的違建，這顯然是不合理的。

　　而且，最主要的是，陳某在收到限期拆除違法建筑通知書之前，并沒有相關(guān)人員來家里詢問房屋的具體情況，自己莫名其妙地就收到了此文件，所以，對這樣一份文件，陳某顯然是不服的，且也沒有按照通知書中的要求自行拆除房屋。

　　事實上，實踐中，類似這樣的情況非常之多，那相關(guān)部門的這種行為合法嗎？對此，凱諾律師可以很肯定的告訴大家，上述這種情況，顯然是不合法的，相關(guān)部門的這種行為很明顯有以拆違促拆遷的嫌疑。具體有以下兩點原因：

　　一是、房屋被認(rèn)定為違法建筑是在被征收人拒絕簽訂補償安置協(xié)議的情況下。

　　根據(jù)《土地管理法實施條例》中的規(guī)定，需要征收土地，縣級以上地方人民政府認(rèn)為符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布征收土地預(yù)公告，并開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

　　征收土地預(yù)公告應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。

　　土地現(xiàn)狀調(diào)查應(yīng)當(dāng)查明土地的位置、權(quán)屬、地類、面積，以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況。

　　另外，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定，征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的房屋，相關(guān)部門需要在作出房屋征收決定之前就需要對此類房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，需要按照相關(guān)的法律法規(guī)給予合理、公平的補償，對于認(rèn)定為違法建筑的，不予補償。

　　那也就是說，無論是農(nóng)村集體土地征收，還是國有土地征收中，相關(guān)部門只要確定了征收范圍內(nèi)，他們就需要馬上組織工作員，對征收范圍內(nèi)的無證房屋進(jìn)行的調(diào)查、認(rèn)定和處理，如果相關(guān)部門并沒有在此時對房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定等，且還針對房屋面積等信息進(jìn)行了核實，登記，那么此后在補償過程中，才將房屋認(rèn)定為違法建筑，或者說，在發(fā)布土地征收公告、作出房屋征收決定之后才將房屋認(rèn)這為違法建筑，很顯然，相關(guān)部門是想通過這種方式來盡快來達(dá)到最終的征收目的。

　　所以，凱諾律師在這里提醒大家，在房屋被認(rèn)定為違法建筑以后，大家一定要看他們是在什么情況下，倘若是在自己拒絕與他們簽訂補償安置協(xié)議的這種情況下，那廣大被征收人就需要對此提高警惕了。

　　二是，相關(guān)部門并沒有履行任何的法定程序，直接口頭上就將陳某家的房屋認(rèn)定為違法建筑，并對其作出責(zé)令限期拆除通知書。

　　無證房屋無論是不是違法建筑，相關(guān)部門都不可以僅以口頭，或是僅以航拍圖來認(rèn)定他們合法或是違法。換句話說就是，僅以口頭、航拍圖來認(rèn)定房屋是否違法或合法，是不符合法律法規(guī)的。一般房屋是合法還是違法，都需要按照以下程序來進(jìn)行認(rèn)定。沒有證的房屋并不一定都是違法建筑

　　1、立案、調(diào)查

　　立案、調(diào)查是認(rèn)定無證房屋是否合法或違法的第一步。一般情況下，如果征收范圍內(nèi)的房屋有沒有手續(xù)的情況，相關(guān)部門需要安排2名以上的工作人員實地對該房屋進(jìn)行立案、調(diào)查，弄清楚房屋的始建年限、時間，是否存在其他客觀的原因等等。

　　在調(diào)查過程中，可以要求當(dāng)事人提供房屋所有權(quán)證、土地權(quán)屬證明或是其他相關(guān)的手續(xù)，并要制作詢問筆錄，讓被征收人在上面簽字確認(rèn)，另外還要對調(diào)查過程中進(jìn)行錄音錄像。在立案調(diào)查之后，如果房屋存在歷史遺留等問題，比如，房屋是七、八十年代建的等，那么，這類房屋就算沒有相關(guān)的手續(xù)，也是算不上違法建筑的。

　　2、履行告知義務(wù)

　　在立案、調(diào)查之后，若房屋確實存在違反法律法規(guī)的情況，那么，相關(guān)部門在作出具體的行政處罰決定書之前，還需要告知當(dāng)事人擬作出的行政處罰內(nèi)容及事實、理由、依據(jù)，并告知當(dāng)事人依法享有的陳述、申辯、要求聽證等權(quán)利。在此過程中，如果被征收人對相關(guān)的事實等有異議，那么是可以進(jìn)行陳述和申辯的，同時也可以要求聽證。

　　3、作出相關(guān)的行政處罰決定書

　　若房屋確實是違法建筑，確實違反了《土地管理法》等其他相關(guān)的法律規(guī)定，那么，還應(yīng)當(dāng)要對被征收人作出責(zé)令限期拆除決定書（通知書）等之類的文件，不可以直接強制拆除。被征收人若對該決定書不服，那么，其可以在60天內(nèi)申請行政復(fù)議，或是6個月內(nèi)提起行政訴訟的。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，無證房屋并不等于就是違法建筑，相關(guān)部門不能看見這樣的房屋就一口認(rèn)定其違反了《土地管理法》等之類的規(guī)定，并以違法建筑的名義強制拆除房屋，且不予任何的補償。實踐中，如果廣大被征收人遇到相關(guān)部門將此類房屋一律認(rèn)定為違建，且不予任何的補償，一定要馬上咨詢專業(yè)律師。