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北京土地征收專業律師:房屋拆遷、土地征收中,一定要注意這兩大事項無論是國有土地上房屋拆遷,還是農村集體土地、宅基地上房屋征收,都關系著被征收人的切身利益,但同時也關系著國家的利益,所以,為了維護國家利益及保障被征收人的相關權益,我國針對征地拆遷出臺了《土地管理法》《土地管理法實施條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策,在這些法律法規中就土地征收、房屋征收程序作出了詳細地規定,同時也對補償標準、補償原則等作出了具體的規定。 所以,大家在遇到土地征收、房屋征收這樣大型的征收活動時,為了保障自己的合法權益不被侵害,為了能及時發現征收方的違法行為,可以提前了解《土地管理法》《土地管理法實施條例》《國有土地上房屋征收與補償條例》中規定的內容,尤其是在自己的房屋已經在征收范圍之后,一定要知道具體的征收程序和補償標準、征收原則是怎樣的。 由于類似于這樣的大型土地征收、房屋征收活動,常常會涉及很多老百姓,且涉及土地范圍又廣,所以實踐過程中,有的征收方往往為了節省征收時間,征收成本,會直接跳過部分征收程序,或是以各種方法壓縮被征收人的補償,尤其是在農村集體土地征收中,這樣的事情常常發生。 因此,廣大被征收人在房屋或是土地被征收以后,一定要格外注意,同時也要注意以下兩大類事項。 一、確定征收范圍后,千萬不要擴建、翻建等行為 土地征收、房屋拆遷涉及非常大的利益,有的被征收人為了能在土地征收或是房屋拆遷中多拿拆遷補償,往往會針對被征收房屋進行翻建、擴建,有的甚至還會直接在別處另起宅基地建房,要么就是在未經過申請的情況下,擅自改變房屋的用途,對已經在征收范圍內的土地進行搶栽、搶種等經濟樹木等等。 對此,凱諾律師提醒大家,無論是在土地征收中,還是房屋拆遷中,只要確定的征收范圍,比如被征收人已經在村莊內或是小區內,比較顯眼的地方看到了土地征收預公告等文件,那說明已經確定的征收范圍,一旦確定了征收范圍內,那么,被征收人就不可以在已經確定的土地上或是房屋上進行任何的搶種、搶栽,擴建、翻建、改變房屋用途等行為,否則一旦被發現,被舉報,那么在征收范圍確定之后栽種的樹苗,新建的房屋,擴建的房屋等一律會被認定為不當增加拆遷補償的行為,一律會不予任何的補償。這在《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》等地方相關的法律法規上都有明確的規定。 根據《土地管理法實施條例》第二十六條第二款中的規定,.....自征收土地預公告發布之日起,任何單位和個人不得在擬征收范圍內搶栽搶建;違反規定搶栽搶建的,對搶栽搶建部分不予補償。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規定,房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的,不予補償。 再比如《富?h國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第十三條中規定,房屋征收范圍確定后,禁止下列行為:(一)新建、擴建、改建房屋;(二)改變房屋用途;(三)辦理遷入戶口和分戶;(四)搶種、搶栽果樹等經濟樹木;(五)辦理工商營業執照;(六)其他不當增加補償費用的行為。 違反本條規定實施的,不予補償。 一般情況下,這些事項需要由征收方在征收范圍內以書面形式告知大家,所以,在看到征收文件后,一定要看清楚上面的內容,如果土地征收預公告或是其他相關文件中已經明確對此作出了規定,那么,廣大被征收人一定不要為了增加拆遷補償就按照自己的意思對房屋進行改建等,這是很不利于自己的,否則就會做出賠了夫人又折兵的事情。 二、無證房屋不是一律都沒有補償,符合條件,需要給予補償 另外,還需要大家注意一點,并不是所有的無證房屋都沒有拆遷補償,按照《富?h國有土地上房屋征收與補償實施辦法》中的規定,無證住宅房屋如果符合以下標準,那么,從原則上來說需要給予被征收人相應的拆遷補償,一、房屋是在2012年以前建造的;二、獨立開門,檐高在2.2米以上,墻體厚度不低于37厘米的房屋;三、房屋坐落位置與居住人持有的戶口標注的地址相一致,并形成獨立家庭;四、房屋沒有出租給他人或是轉借給他人;五、房屋僅用于居住;六、所征收房屋為居住人唯一住房。 另外,對于因信賴利益造成當事人未辦理相關審批手續的房屋,對于因繼承原因形成一戶多宅的住宅,征收方也不可以一刀切的就認定為是違法建筑從而不予補償。實踐中,有的征收方為了降低征收成本,往往會將此類無證房屋全部認定為違法建筑,不予補償,這顯然是侵害被征收人合法權益的行為。 對于無證房屋,按照現在的法律法規,征收方不可以僅憑有證或是無證來判斷,也不可以僅以航拍圖來認定無證房屋的合法性,所以,當大家遇到相關部門在未經過任何調查程序的情況下,就以房屋不符合法律規定的要求,沒有辦理相關審批手續等為由,不對大家進行任何的補償,那么,被征收人一定要馬上收集相關的證據材料,如果有必要可以在專業律師的幫助下,盡快通過法律途徑來維護自己的權益。 |