為貫徹執行《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令590號，以下簡稱《征收條例》），依法規范國有土地上房屋征收活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，經研究提出以下指導意見，請認真遵照執行；

　　一、認真學習、貫徹《征收條例》，完善相關配套政策

　　（一）加強學習宣傳，準確把握《征收條例》精神實質

　　《征收條例》對原房屋拆遷制度作出重大調整，廢除了拆遷行政許可、拆遷補償行政裁決和行政強制拆遷等項制度，將房屋征收嚴格限定在公共利益上，規定只有為了公共利益的需要，市、縣級人民政府才可以依法征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有權人給予公平補償。市、縣人民政府和房屋征收部門，要認真組織學習、宣傳貫徹《征收條例》，準確理解《征收條例》的立法精神，掌握《征收條例》確立的各項新制度，統籌兼顧工業化、城鎮化建設和被征收房屋群眾的利益，努力把公共利益與被征收人個人利益結合起來；通過公平補償、補助和獎勵措施，保證被征收人居住條件有所改善、原有生活水平不降低；完善房屋征收程序，規范房屋征收行為，加大公眾參與和各項監督、指導工作力度，做好房屋征收工作，取得被征收人的充分理解和支持，保證公共利益項目建設的順利進行，促進新疆跨越式發展和長治久安。

　　（二）抓緊房屋拆遷政策法規清理，制定《征收條例》實施性規定

　　《征收條例》自2011年1月21日起執行，原國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《新疆維吾爾自治區實施<城市房屋拆遷管理條例>細則》（自治區人民政府令第127號）一并廢止，自治區住房和城鄉建設廳制定的《自治區城市房屋拆遷單位資格管理辦法》（新建房[2003]12號）、《自治區城市房屋拆遷補償估價規則》（新建法函[2003]22號）、《自治區城市房屋拆遷行政裁決規則》（新建法[2003]13號）也停止執行。各地要對本地區、本部門發布的城市房屋拆遷管理的政策規定進行認真清理，及時予以廢止或者修訂。

　　自治區住房和城鄉建設廳將抓緊研究制定房屋征收方案制定、房屋征收評估機構選擇、被征收房屋價值評估、停產停業損失補償、給予被征收人保障性住房等規范性文件，會同有關部門研究制定房屋征收補償資金管理和審計等規定，適時提請自治區制定《征收條例》實施細則。

　　市、縣級人民政府要根據《征收條例》授權，結合本地實際，研究制定房屋征收補助和獎勵辦法，補助、獎勵被征收人，促使房屋征收項目順利實施。

　　二、依法確定房屋征收主體，明確房屋征收實施機構

　　（三）依法確定房屋征收主體和房屋征收部門

　　市（自治州）、縣（區）人民政府是國有土地上房屋征收主體（以下簡稱市、縣級人民政府），政府派出機構（包括各類開發區、園區、邊境口岸等）和鎮、街道辦事處等基層組織以及社區、居委會等居民自治組織，不具備《征收條例》規定的房屋征收主體資格。

　　市、縣級人民政府應當按照責權一致，精簡、效能的原則，根據本地房屋征收任務、政府管理人員素質、管理手段等因素，盡快確定本市、縣房屋征收部門。房屋征收部門應當具有組織、協調住房和城鄉建設、國土資源、發展改革、財政、環境保護、文物保護、審計、監察等部門開展房屋征收工作的能力，能夠獨立承擔相應的法律責任。政府派出機構和鎮、街道辦事處等基層組織以及社區、居委會等居民自治組織，在房屋征收部門統一組織下，協助做好房屋征收與補償工作。

　　（四）依法委托房屋征收實施單位

　　伴隨自治區現代工業化、新型城鎮化進程，房屋征收工作將成為市、縣級人民政府一項常態化工作，征收任務較重的市、縣，房屋征收部門可以將房屋征收與補償的具體工作，委托給房屋征收實施單位。按照《征收條例》的要求，房屋征收實施單位，應當由財政全額撥款，具有法人資格。房屋征收部門不得將房屋征收與補償的具體工作委托給項目建設單位以及公司、企業等經濟組織。

　　房屋征收部門委托房屋征收實施單位，應當出具書面委托文件。委托文件應當載明委托人、受委托人、委托事項、委托權限和委托時限等內容。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

　　三、嚴格限定征收項目，合理擬定房屋征收補償方案，規范房屋征收決定程序

　　（五）嚴格征收范圍，合理確定征收規模和實施時序

　　房屋征收是政府強制單位、個人讓渡房屋財產權和土地使用權，以實現公共利益的具體行政行為。市、縣級人民政府在確定房屋征收項目時，必須嚴格限定在《征收條例》規定的范圍，且符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和各專項規劃，納入國民經濟和社會發展規劃和年度計劃，保障性安居工程和舊城區改造項目還要經同級人民代表大會或者常務委員會審查批準后方可實施。

　　房屋征收，應當量力而行，根據社會經濟發展水平和群眾的承受能力，合理確定征收規模，確保一年內完成征收與補償。建設項目較大，需要分段征收的，應當按照房地產市場價格變動情況，分別擬定房屋征收與補償方案并予以實施。

　　在市、縣級人民政府確定房屋征收范圍前，房屋征收部門不得以減少征收補償支出為由，提前通知有關部門暫停辦理房屋新建、擴建、改建和改變房屋用途等限制不動產物權的行政許可、登記、備案。房屋所有權人或者使用權人提出上述審批、登記、備案申請時，有關部門應向申請人說明城市詳細規劃和近期建設規劃等，由權利人自主選擇。

　　（六）做好房屋征收前的房屋現狀調查認定

　　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織住房城鄉建設、國土資源、房產、工商、稅務等部門，依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

　　有下列情形之一的，應當認定財產權利，并給予補償：一是建房時間超過兩年的；二是依據城鄉規劃、土地管理等相關法律、法規規定，尚不構成拆除、沒收情形的；三是房屋建筑雖未取得城鄉規劃、國土資源等部門的批準，但經政府其他部門、基層組織、居民自治組織、農村集體組織等單位批準，城鄉規劃、土地管理等部門未追究越權批準部門、單位、組織的責任的。

　　有下列情形之一的，應當認定為不當增加補償費用的行為，不予補償：一是在征收公告發布前已被有關部門依法認定為違法建筑、作出并送達拆除或者沒收決定的房屋；二是房屋征收部門開展征收調查登記后違法建造的房屋。

　　在法律、法規以及自治區人民政府未對住宅改為經營性用房行政許可審批條件作出規定前，國有土地上“住改非”的房屋，應當按照實際使用狀況進行評估，并依據房地產估價規范進行權益狀況等修正，確定房屋價值的補償。

　　（七）準確測算房屋征收補償費，落實征收安置用房

　　房屋征收補償費，包括房屋價值補償、搬遷費、臨時安置費、因征收造成的停產停業的損失補償費，以及根據市、縣人民政府確定的補助、獎勵辦法向被征收人支付的補助費和資金。市、縣人民政府確定的補助、獎勵辦法應當實行同一征收項目統一補助獎勵標準

　　為準確房屋價值補償概算，避免與被征收人委托評估的房屋價值產生較大差異，房屋征收部門應當在擬定房屋征收補償方案時，委托房地產評估機構選擇征收范圍內不同類型的房屋，進行咨詢性評估。市、縣級人民政府，房屋征收部門和房屋實施單位，應當支持房地產評估機構獨立、客觀、公正地開展評估。

　　市、縣級人民政府應當參照本地房屋租賃市場價格確定并公布臨時安置補助費標準。

　　房屋征收部門應當通過市場收購、組織先期建設等方式，多渠道籌集產權調換房屋和臨時周轉用房。

　　產權調換房屋和臨時周轉用房應當符合國家質量標準，保障被征收人原居住和使用條件。

　　（八）科學合理擬定房屋征收補償方案，保障公眾知情權、參與權、建議權

　　房屋征收部門擬定房屋征收補償方案，應當符合《征收條例》和自治區有關規定。征收補償方案包括：征收依據、征收目的、征收范圍，補償安置方式，貨幣補償標準，產權調換房屋地點、標準、回遷期限，臨時安置期限及臨時安置費標準，臨時周轉用房地點、標準，停產停業補償損失計算方式及補償標準，補助和獎勵等內容。

　　房屋征收補償方案要統籌兼顧公共利益和被征收人利益，確保科學、合理、公平、公正。市、縣級人民政府應當組織住房和城鄉建設、國土資源、發展改革、財政、環境保護、文物保護、審計、監察等部門對征收補償方案是否符合《征收條例》及自治區相關規定，征收范圍、規模是否符合相關規劃、計劃，是否科學、合理、可行，補償是否公平、公正等進行論證，并在征收范圍內予以公布、征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。市、縣級人民政府及房屋征收部門，應當充分聽取公眾意見，修改完善征收方案并及時向公眾反饋、公布修改情況。

　　舊城區改建項目征收房屋，半數以上的被征收人認為征收方案不符合《征收條例》及自治區有關規定的，市、縣級人民政府應當組織聽證會進一步聽取意見，對合理的意見和建議要充分吸收采納。參加聽證會的代表由被征收人代表和社會各界公眾代表組成。

　　（九）認真開展社會穩定風險評估，依法作出房屋征收決定

　　市、縣級人民政府作出征收決定前，應按照《自治區重大事項社會穩定風險評估工作意見（試行）》對房屋征收的合法性、合理性、可行性、安全性等進行風險評估，對可能出現的不穩定因素進行分析預測，根據風險評估結論作出可實施、部分實施、暫緩實施或者不實施的意見，從源頭上預防和化解社會矛盾。

　　房屋征收涉及人數較多的，應當經政府常務會討論通過后，方可作出房屋征收決定。涉及人數較多的標準，由市、縣級人民政府根據當地人口規模、社會穩定度等因素確定。

　　四、對被征收人予以公平補償，保障被征收人的合法權益

　　（十）保障被征收人對補償方式、評估機構的選擇權

　　房屋征收補償采用貨幣補償或者房屋產權調換方式，由被征收人選擇。因舊城區改建征收居住用房，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，征收人應當提供改建地段的房屋供被征收人優先選擇。

　　房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當按照自治區有關規定，發布房屋征收項目委托房地產價格評估的招標公告，向具備相應資質等級的房地產價格評估機構發出要約邀請。房屋征收部門不得違法設定限制條件，排斥潛在投標人投標。報名投標的房地產價格評估機構超過3個時，住房和城鄉建設部門可采用隨機選定的方式，抽取3個以上單數的評估機構供被征收人協商選定；被征收人協商不成，按照多數人選定確定；對多數人選定的評估機構不滿，可能會影響被征收房屋價值評估工作順利開展的，應采用隨機抽取的方式確定房地產價格評估機構。經自治區住房和城鄉建設主管部門備案的房地產價格評估機構的分支機構必須以設立分支機構的房地產價格評估機構的名義承接估價業務，出具評估報告。

　　（十一）保障被征收人對補償結果的異議權、知情權

　　房地產評估應當堅持獨立、客觀、公正的原則，評估機構和評估人員與房屋征收當事人應無利害關系。房屋征收當事人對評估報告提出異議的，評估機構應當予以解釋、說明；房屋征收當事人對評估報告申請復核評估的，評估機構應當對評估報告及時復核，并將復核結果告知房屋征收當事人。

　　房屋征收當事人按照自治區有關規定向房地產評估鑒定委員會申請鑒定的，評估機構應當根據鑒定意見對評估報告進行補充、調整、修正。

　　房屋征收部門應當依照《征收條例》的規定，將評估報告、復核評估結果、評估報告鑒定結果，以及分戶補償情況等，予以公布。

　　房屋征收評估、評估報告鑒定所需費用，由房屋征收部門支付。

　　（十二）保障被征收人對保障性住房的優先取得權

　　征收個人住宅，被征收人符合自治區住房保障的有關規定，住房面積、家庭收入等滿足當地住房保障條件的，享有優先取得保障性住房的權利，不再排隊輪候。

　　（十三）合理補償、安置，保障被征收人的居住條件

　　房屋征收應當按照國家和自治區房屋征收補償的有關規定，合理確定房屋征收補償，其中對居住房屋價值部分的補償，不得低于同區位新建普通商品房的市場價格，非居住房屋價值補償不得低于類似房屋的房地產市場價格；對因房屋征收造成的停產、停業損失的補償，應當根據征收前房屋實際使用效益和停產、停業期限等因素協商確定，協商不成的，委托具有相應資質的中介服務機構評估確定，具體辦法由自治區住房和城鄉建設行政主管部門制定。

　　房屋征收采用產權調換補償方式的，房屋征收部門應當提供與被征收人房屋所有權性質相同的房屋進行產權調換，如果被征收人符合保障性住房條件，且同意以保障性住房進行產權調換的，房屋征收部門需向被征收人說明保障性住房在轉讓年限和增值收益分配上的限制，由被征收人確定。

　　五、規范征收補償決定程序，嚴禁實施暴力搬遷

　　（十四）先補償、后搬遷，依法作出房屋征收補償決定

　　實施房屋征收必須“先補償、后搬遷”。房屋征收部門與被征收人達成補償安置協議后，當事人雙方應當依照協議約定及時履行相關義務。在征收決定確定的簽約期內達不成補償協議，或者被征收房屋的所有權人不明，無法簽訂補償協議的，房屋征收部門應當及時報請市、縣級人民政府依法作出房屋征收補償決定，確保公益性建設項目按期開工。

　　市、縣級人民政府作出補償決定時，補償費要專戶存儲，被征收人可以隨時支取，產權調換房屋可以隨時入住。采用期房作為產權調換房屋的，臨時安置用房已經落實、臨時安置費已經足額存儲，滿足臨時安置需要。

　　市、縣級人民政府作出房屋征收補償決定作出后，應當及時送達被征收人，補償決定應當載明征收補償方案內容，并告知被征收人行政復議和行政訴訟的權利。

　　（十五）實施文明征收、嚴禁暴力搬遷

　　房屋征收部門、房屋征收實施單位及其工作人員，應當耐心、細致做好征收決定和征收補償方案的宣傳、解釋、說服、協調工作，促進被征收人對征收決定理解、支持，自愿簽訂征收補償協議；對不愿意簽訂補償安置協議的，告知被征收人通過行政復議、行政訴訟等合法途徑主張權利，以理性方式反映訴求，切忌采用簡單粗暴、行政命令的方式壓制群眾，迫使被征收人簽訂征收補償協議。對拒絕簽訂征收補償協議的被征收人，不得在補償費支付、產權調換房提供和周轉房安置等方面予以不平等對待，不得對被征收人實施打擊報復。

　　禁止任何單位和個人采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人簽訂補償協議。對采取非法方式迫使被征收人簽訂補償協議、進行搬遷的，市、縣級人民政府、房屋征收部門及有關執法部門，要依法予以制止，對侵害被征收人的人身權、財產權涉嫌構成犯罪的，移送公安機關立案查處，追究刑事責任；不構成犯罪，違反治安管理規定的，給予治安管理處罰；造成損失的，承擔賠償責任。

　　搬遷后的房屋，委托具備相應資質等級的建筑施工企業進行拆除。禁止建設單位參與搬遷和房屋拆除活動。

　　（十六）禁止行政強制搬遷

　　被征收人在法定期限不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內不搬遷的，市、縣級人民政府不得批準行政機關強制拆遷，應當按照《行政訴訟法》的規定，向人民法院申請強制執行。

　　對不及時執行可能給國家利益、公共利益造成不可彌補的損失的，可以申請人民法院先予執行。申請先予執行的，應當提供相應的財產擔保。

　　六、做好新老政策的銜接

　　（十七）妥善解決城市、鎮規劃區內集體土地上房屋征收補償安置問題

　　征收集體土地上的房屋，不適用《征收條例》，應當依照土地管理法的規定對地上附著物進行補償。在“城中村”、城鄉結合部，由于歷史原因，房屋用地性質屬于宅基地或者集體建設用地，原農村集體組織不能對被征收人重新調整宅基地或者集體建設用地的，可以適用《征收條例》的規定，按照同區位國有土地上房屋進行補償，并妥善安排被征收人的生產、生活和社會保障。

　　（十八）保障居住單位公房職工的合法權益

　　因房改政策限制，單位職工居住的公房未參加房改，沒有取得房屋所有權的，房屋征收時要對房屋居住人進行妥善安置，一是采用產權調換的方式，提供不低于原建筑面積和居住標準的產權調換房屋給被征收人，由被征收人安置居住人繼續居住；二是國有、集體所有制企業在破產、兼并、重組時，未按規定將企業所有的房屋及土地使用權從企業資產中劃出的，房屋征收時，應按照房地產市場價格對被征收房屋價值進行評估，將80%的貨幣補償款支付給居住人；三是將符合保障性住房條件的居住人納入住房保障范圍，優先給予保障性住房。

　　（十九）在房屋征收活動中，要做好新舊法的銜接

　　《征收條例》頒布后，各地一律不得再核發房屋拆遷許可證，已取得房屋拆遷許可證的項目，繼續按照原拆遷條例的規定辦理，但政府不得實施行政強拆；拆遷許可證已經到期的，原核發拆遷許可證的機關不再辦理延長拆遷許可的手續，自動延期到2011年12月31日前有效，原拆遷許可機關應當督促拆遷人及時完成拆遷補償工作。

　　《征收條例》頒布前，已取得立項、規劃、建設用地預審文件等，但未核發拆遷許可的項目，屬于公益性項目的，按照房屋征收程序實施；屬于非公益性項目的，由建設單位與房屋所有權人協商確定補償安置協議，達成一致的，自行搬遷。如建設單位認為取得建設項目許可的拆遷法規發生重大變化，無法自行協商達成拆遷補償安置協議的，不得自行轉讓建設項目，可以向有關部門申請，解除土地出讓合同，撤回規劃許可等行政許可文件，不承擔相應法律責任。

　　（二十）加強房地產監管，保護公民合法財產權和人身權

　　《憲法》賦予各級政府依法保護公民私有財產的職責，《征收條例》施行后，對非公共利益需要的建設項目，建設單位需要房屋所有權人讓渡房屋所有權及土地使用權的，房產管理部門應當要求其通過平等協商方式進行。對采取破壞水、電、熱、氣供應，阻斷通行、影響經營、制造噪音干擾，甚至恐嚇、威脅、暴力等非法手段迫使房屋所有權人簽訂房屋轉讓搬遷協議的，各職能部門必須依法嚴肅查處，構成犯罪的，要移送公安機關。對因制止、查處、執法不力，引發惡性事件、大規模群體性上訪事件，以及官商勾結、權錢交易的，要嚴肅追究有關領導和直接責任人的責任，構成犯罪的，要嚴厲追究刑事責任。

　　來源：昌吉回族自治州人民政府網站