國有土地上房屋征收是指為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權人給予公平補償的行政行為。征收程序大體包括：征收方作出征收決定；征收補償部門對被征收人進行補償；實施搬遷三個階段。《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺為規范政府征收行為、維護被征收人合法權益提供了重要保障。

一、征收決定的作出

征收決定的作出需要基于公共利益需要

《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，征收主體作出的房屋征收決定，必須以保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益需要為前提。征收城市房屋必須基于公共利益需要。結合我國現狀而言，工業化、城鎮化是經濟社會發展、國家現代化的必然趨勢，是公共利益的重要表現方面。2004年我國憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產，規定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進行征收或者征用。這標志著公共利益征收與商業開發征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

政府才是公共利益征收惟一補償主體

過去，拆遷主體多由開發商向當地建設主管部門申請拆遷許可，獲批后由開發商實施拆遷。而開發商為了追求利潤，會盡可能壓縮補償標準，最終造成拆遷人與被拆遷人間矛盾激化。《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺后明確規定，各地人民政府才是征收與補償唯一主體。由政府部門負責房屋征收與補償工作，可以禁止建設單位參與搬遷活動，防止任何單位和個人得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

北京市凱諾律師事務所專業拆遷律師在過去承辦的征地拆遷案件中，雖然由開發商實施拆遷行為，但是需要行政機關給拆遷人頒發拆遷許可證，拆遷補償協議一旦達不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔責任，由此導致的拆遷矛盾愈演愈烈。而《國有土地上房屋征收與補償條例》將拆遷許可證的方式廢除，所有的國有土地上房屋征收行為都變為政府行為，政府對此負責。被征收人對政府的征收決定不服的，既可以進行行政復議，也可以進行行政訴訟。因此，加大了政府的責任，一旦出現問題，責任主體就非常明確，政府會謹慎地對待房屋征收與補償工作。這樣，從制度上保證了征收、補償工作的規范化。

二、對被征收人進行補償

征收補償標準

房屋征收中給予多少補償，是人們最為關注的問題，直接關系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發的矛盾大多集中在征收補償的標準和補償是否公平上。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”

本條規定明確了補償的時間和標準。時間是房屋征收決定公告之日，標準是不得低于被征收房屋類似房地產的市場價格。這也是被征收人最關心的一點。以市場價格作為補償標準，使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償。這就可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。

被征收人協商選評估機構

過去，對房屋價值的評估都是由政府指定的評估機構進行的，或者由開發商和被征收人共同協商決定，有的甚至是由開發商指定的評估機構，致使許多被征收人都對評估機構不信任，被征收人也沒有選擇權。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規定：“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。”這就極大地維護了被征收人的權益，有利于房屋評估的公平和公正。打破了以往一家獨大的評估局面，并從根本上解決錯估、漏估、少估等明知有誤又無法改變的不公現象，使評估更貼近實際、更公平、更具科學性。

被征收人有選擇補償方式的權利

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換”貨幣補償與房屋產權調換是兩種法定的補償方式。在《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見稿中，明確規定了補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。但在最終通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》中，只規定了被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，而刪除了或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。

這就在解釋上帶來了一個問題：被征收人依《國有土地上房屋征收與補償條例》能選擇貨幣補償與房屋產權調換組合式的補償方式嗎？回答應是肯定的，被征收人有權選擇補償方式，房屋征收部門應當尊重被征收人的選擇。在可能的補償方式選擇中，被征收人有權選擇單一的貨幣補償方式，有權選擇單一的房屋產權調換補償方式，也有權組合選擇貨幣補償與房屋產權調換。不論是選擇單一補償方式，還是選擇組合補償方式，只要是不違背公平補償原則，不會不當增加補償費用，房屋征收部門就沒有理由拒絕。

三、實施搬遷

征收房屋應先補償后搬遷

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。”并進一步明確“作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用”。對于之前由建設單位執行補償，容易出現推諉、拖欠等不負責任的情況，《國有土地上房屋征收與補償條例》明確現在由政府替代建設單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償到位。由政府發放補償款增加公信力的同時，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進行。

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