北京凱諾律師事務(wù)所專業(yè)拆遷律師提醒：房子的價值不能由征收方“一刀切”的規(guī)定，知道了以下關(guān)鍵點，房屋價值評估就不會吃虧了！

　　一、國有土地上被征收房屋的補償方式是什么？

　　答：有兩種，一、貨幣補償；二、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　注：《國有土地上房屋征收與補償條例》（590號令）明文規(guī)定，被征收人沒的選，就是拆遷方違法。

　　二、國有土地上被征收房屋的價值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值、被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格由誰測算得出呢？

　　答：由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　注：未經(jīng)評估就拆遷或者評估機構(gòu)無資質(zhì)既是征收方違法。

　　三、房屋價值評估的目的是什么？

　　答：被征收房屋價值評估的目的是：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估的目的是：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

　　注：房屋價值評估直接關(guān)系到補償款多少，要重點花時間和精力整明白。

　　四、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)眾多，由房屋征收部門、被征收人中的哪一方選定?

　　答：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　注：房屋評估機構(gòu)不是被征收人選的，咱不認(rèn)。由征收方指定肯定違法。

　　五、可以選擇兩家以上評估機構(gòu)嗎？

　　答：同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位。

　　注：可以選兩家評估機構(gòu)，一家牽頭為主即可。

　　六、由誰與房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)定立委托合同？

　　答：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

　　注：由房屋征收部門與評估機構(gòu)簽合同。

　　七、評估中，房屋征收部門、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、被征收人的義務(wù)有哪些？

　　答：

　　（一）調(diào)查階段：

　　房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。

　　注：1、必須實地查勘，并向被征收人公布。2、實地查勘記錄無簽字或蓋章，則違法。

　　（二）結(jié)果公示階段：

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

　　公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

　　注：分戶的初步評估結(jié)果要公示。不公示，則違法。

　　（三）公示期滿后：

　　分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　八、對評估結(jié)果有異議怎么辦？

　　答：首先，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

　　其次，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

　　再次，被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　最后，被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。

　　注：對評估報告有異議可申請復(fù)核、鑒定。

　　九、評估中的費用由誰承擔(dān)？

　　答：房屋征收評估、鑒定費用由委托人（房屋征收部門）承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。

　　注：房屋評估由政府掏錢。

　　北京凱諾房屋拆遷律師：以上是確定國有土地上被征收房屋價值時遇到的一些問題，也是判斷征收是否合法的重要因素。房屋評估方面在程序或?qū)嶓w上違法，都是關(guān)鍵的違法點。抓住這些違法點，在談判過程中恰當(dāng)?shù)膽?yīng)用，將直接提高補償額。來源：網(wǎng)絡(luò)