一、什么是公房？

　　所謂的公房簡單點來說就是所屬權歸國家或者是集體所有的房屋，通過租賃的關系建立來做擁有公有房屋的使用權，也可以向主管單位申請使用公有房屋或者是福利分配類的公有房。

　　很多國企在早年的時候都會給員工分配公房或者是將公房租給自己的員工。但隨著城市化的不斷推進以及城市不斷規劃，現在很多這樣的公房就會面臨著拆遷，因此，給很多承租人帶來不小的困擾。那么，公房拆遷補償款歸誰？對承租人應該怎么補償？

　　二、公房拆遷補償應該歸誰？

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償�？捎捎诜课莸乃�有人和使用人不同，在公房拆遷過程中必然會導致權益糾紛。因此公房拆遷如何確定補償權利人很重要。下面就為大家分析一下未依據情勢變更而發生承租人變更的幾種情況：

　　1、原承租人健在，并且在征收時一直未變更過公房承租人姓名，那么承租人當然還是原承租人，因此，作為作為權利人征收補償給予其是沒有任何爭議的。

　　2、原承租人在征收前已經死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，而且也已經變更了承租人姓名，那么此時的承租人自然是變更后的承租人，且拆遷補償款也歸其有。這里面一般情況下，公房的承租人都是與原單位具有某種工作關系，基于此而獲得了公房的承租權，公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。

　　依據北京市有關變更承租人的規定和原單位的規定，只有原承租人死亡或者生前外遷后符合一定條件才允許承租人變更，變更以后的承租人自然是權利的享有者。

　　3、原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住并交納房租，按規定早就應當辦理變更手續，但基于種種原因并沒有及時辦理變更承租人手續，還是原承租人的名義。那么，此時因承租人的死亡導致租賃合同終止，承租人資格喪失。

　　公房承租人的征收補償原本不是一個特殊的問題，在廢止了的《城市房屋拆遷管理條例》中也明確規定的，可到了2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行時，補償對象卻成了被征收房屋的所有權人這一類人，公房承租人的概念在新規中再也找不著了，因此到目前為止，在實踐中公房承租人依然面臨著征收時的補償權益難以得到保障的問題。

　　根據規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：

　　1、原承租人死亡或外遷；

　　2、與原承租人為同一戶籍；

　　3、是原承租人的家庭成員；

　　4、與原承租人共同居住二年以上；

　　5、沒有其他住房。

　　三、那么對公房承租人應該怎么補償？

　　拆遷律師在此要特別說明的是各地對公房拆遷補償并沒有一個統一的標準，大多都是依據各地的相關規定。但要明確一點，公房是國家財產，不能作為私人財產被繼承。房屋承租人購買現住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經濟適用住房。以下是部分省市對公房拆遷補償的規定：

　　根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條中對公房承租人的含義也做了具體解釋：“公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位”。

　　根據該《實施細則》第二十九條的規定，征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規定增加套型面積補貼。

　　征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產權調換的，由被征收人負責安置公有房屋承租人，租賃關系繼續保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規定增加套型面積補貼。

　　根據《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》征收依照城鎮住房制度改革政策允許出售的公有住房，承租人可以按城鎮住房制度改革政策規定購買住房后，再與房屋征收部門簽訂補償安置協議;對依照城鎮住房制度改革政策不允許出售的住房，對產權人實行房屋產權調換，由承租人繼續承租，產權人與承租人應當按補償安置方案重新訂立房屋租賃合同。

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