拆遷評估在征地拆遷中是非常重要的一個環節，因為被征收人的補償是否合理是由征收評估報告決定的，在實際拆遷中很多被征收人往往因不了解評估程序或是評估的重要性，因此而丟失了本屬于自己的合法利益。

　　實踐中的征地拆遷，征收方往往為了壓低征收成本，會通過各種手段壓榨被征收人的合法利益，而最容易成功的階段就是房屋評估環節。那么被征收人應該從評估中的哪些方面得知征收方存有貓膩呢？

　　一、從評估機構

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的相關規定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。從以上法律規定來看，房地產價格評估機構的選定被征收人是有權選擇的，不能直接是征收方單方面的決定。

　　凱諾拆遷律師說如果在房屋評估階段，征收方單方面的就決定評估機構的話，那顯然這當中就存在違法行為，顯然是剝奪了被征收人應有的權利。

　　二、繞開談判直接讓被征收人簽字

　　在實踐過程中，經常就是評估報告出來以后不和被征收人進行協商，也不給被征收人看評估報告，就讓被征收人在房屋評估報告上面簽字，同時拆遷方還會告知被征收人各種的好處等等福利，誘惑被征收人簽字。在不懂專業評估程序和套路的情況下，被征收人是很容易經不住誘惑簽字的。

　　在此凱諾拆遷律師提醒大家遇到這種情況時被征收人千萬不要聽信征收方或是評估機構相關負責人的花言巧語，要不然會直接損害被征收人的利益。

　　三、不在評估報告上面蓋章簽字

　　我們都知道一份有效的文件，一般都是要蓋上章簽上字的，對于不在上面簽字也不蓋章的原則上是不生效的。但有的評估機構往往是倒著程序實施的，當你拿到上面沒蓋章沒簽字的評估報告的時候很有有可能是對方的一個基礎報價，并不是正規的評估機構所出的評估報告，只是想讓你先核對，然后核對完了簽協議，之后才再做評估報告。

　　四、不按市場價進行評估

　　房屋評估時，不同的房屋有不同的評估方法，各地在具體操作中并沒有統一評估方法。一般來說不同的評估方法評估出來的結果可能也會有所不同。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。對于這種情況被征收人可先咨詢專業人士或是拆遷律師，過后再做決定，以免有所損失。

　　市場比較法是根據被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等，然后參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予被償。

　　成本法根據評估對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　收益法，這個方法可根據擁有的房屋所有權，在現在和未來可能為其帶來的利益。

　　對于上述幾種評估辦法，在征地拆遷中對被征收人更有利的是市場比較法。且不管怎么說，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途以及建筑結構、建筑面積、土地使用權等因素，根據房屋的具體實況給出合理的補償。

　　凱諾拆遷律師提醒大家如果被拆遷人對拆遷評估結果不滿意或是不服的話，可以及時的咨詢評估機構，而評估機構也應當向被拆遷人解釋依據原則、程序等，當然，被拆遷人如果對原來的評估機構有疑問或是達不成一致的自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向估價專家委員會申請技術鑒定，或者，估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

　　凱諾拆遷律師友情提示：征地拆遷是大事也是比較復雜的事，被征收人一定要注意當中的任何一項程序，如發現拆遷程序有問題要及時的向上級部門反應，反應無果的可咨詢專業拆遷律師，讓律師早點介入到案件當中調查征收方的違法行為，以此來維護自己的合法權益。

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