房屋拆遷評估是征地拆遷中很重要的一個環節，直接影響被拆遷人的拆遷補償款。而拆遷評估報告內容里面載明的補償面積、補償范圍、補償項目等基本上就是計算補償的憑證了。只要是評估報告一出，被拆遷人的補償款也基本上就定了。因此在拆遷評估環節被拆遷人要多多留意。

　　典型案例

　　由于當地因經濟發展的需要要對當地部分土地及房屋進行征收，福建某公司被納入到了征收的范圍之類，此后，有關部門就拆遷補償一事與福建某公司進行協商，并且初步確定了1.2億元的總體補償價值，可是隨后，有關部門開始以各種理由不斷的壓低補償價，且有關部門也就該公司的整體不動產依據收益法估價方式進行過評估，估值為8000余萬元，但該公司負責人認為這樣的結果并不合理，最終導致雙方就補償一事始終沒有一個實質性的結果。隨后該公司負責人委托了凱諾律師全權代理。

　　介入到案件之后，凱諾律師認為，公司是通過合法的方式取得了劃撥土地使用權，并且正處于正常經營期間，距離合作經營期限屆滿之時尚有15年，根據我國相關法律規定，公司不存在撤銷、遷移等可以收回國有土地使用權的情形，對此，有關部門不能單方面作出收回劃撥土地使用權的決定的，同時對該公司采用的評估方法也不合理。于是在凱諾律師的幫助下，該公司保住了億元資產。

　　律師說法

　　我國目前經營性劃撥土地使用權實際上由五部分構成：

　　一是歷史形成的劃撥用地，即國家實行土地使用權出讓制度之前形成的劃撥用地，主要由國有及城鎮集體企業持有，而國有企業又在占地總量中占有明顯的優勢，這其中既有符合《土地管理法》第54條和《城市房地產管理法》第23條規定要求的，也有已經不符合立法要求的(該部分經營性劃撥土地我們簡稱為遺留劃撥土地)

　　二是新增的合法劃撥用地(以下簡稱增量劃撥土地)，主要為大型國有企業及公用企業持有

　　三是不合法的新增劃撥用地，主要由與各級地方政府有各種特殊關系或因各種特殊事由而獲得的國有及非國有企業持有

　　四是合法持有劃撥土地的機關及事業法人公開或隱蔽地投入到市場運行的劃撥土地。

　　五是特殊歷史時期形成的外商投資企業“場地使用權”。

　　而本案所涉土地屬于第五種情況。根據相關法律法規以下五種情形是可以收回國有土地的（一）為公共利益需要使用土地的； （二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的； （三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的； （四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； （五）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。若依照第一項和第二項進行收回，還必須出于公共利益的需要。

　　其次，本案中的對于該公司的評估方法也不合理，土地的性質不應該影響其他地上附著物的正常使用與價值，因此此案應當采取市場比較法進行評估，來保障投資人的合法權益。

　　拆遷評估注意事項

　　凱諾律師認為，拆遷評估環節非常的重要，對于評估的機構，評估方法，評估報告等被拆遷人都要一一的有所了解，才不會被相關人員或是被評估公司的人給忽悠了。

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，評估機構應當由被拆遷人通過抽簽、搖號、協商選定。凱諾律師說，在實踐過程中，評估機構往往由征收方選定，剝奪被征收人選擇評估機構的權力。因此這不僅會保障不了被拆遷人的利益，也有可能會產生利益矛盾，不利于順利完成拆遷項目。因此，凱諾律師建議，被拆遷人一定要積極的參與到評估機構的選擇過程中，在不懂的情況下可及時的咨詢，只有參與到其中才有可能保障公平客觀的評估結果。

　　同時被拆遷人也要注意評估報告是否合法，如果拿到一份沒有簽字，也沒有評估公司蓋章的評估報告，顯然這是不合法的，是沒有法律效力的，在拿到沒有簽字蓋章的報告時，被拆遷人是可以拒絕承認這份評估結果的，且要對這樣的評估報告進行留證。不過實踐中的拆遷評估環節，大多都是走個過場，評估全靠被拆遷人跟評估公司進行談，因此被拆遷人在談的時候要把裝修、附著物以及其它事物都要說清楚，否則可能會有所損失。

　　其次如果被拆遷人對評估結果有異議，根據有關規定，被拆遷人應當在收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。被拆遷人對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被拆遷房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。若是對鑒定結果仍有異議，則可以依法提出行政復議或行政訴訟。

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