為促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及資源合理的利用，各地都會(huì)有不少的人涉及到拆遷，近日就有不少人咨詢問(wèn)：我們是開(kāi)旅館的，也有執(zhí)照，那是不是應(yīng)該按商業(yè)用房賠付？還有人問(wèn)：自家有一個(gè)小超市，生意也不錯(cuò)，但這馬上要拆遷了，但是是將住宅改為營(yíng)業(yè)性質(zhì)的房子，請(qǐng)問(wèn)我們這房應(yīng)該按什么補(bǔ)償，私自將住房性質(zhì)改變違法嗎？

　　旅館、飯店、超市拆遷是按什么性質(zhì)補(bǔ)償?shù)模?/strong>

　　旅館、飯店、超市都有一種門面性質(zhì)、商鋪的性質(zhì)、門市的性質(zhì)。在遇到拆遷的時(shí)候，如果是自有而不是租賃房的話需要按照商業(yè)的價(jià)值來(lái)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

　　其次，將住宅改為營(yíng)業(yè)性質(zhì)的房屋，也就是我們常說(shuō)的”“住改非”是指國(guó)有或是集體所有的土地上的住宅因其地理位置優(yōu)越，雖然房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途是為住宅，但依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)以及稅務(wù)登記并有繳納的記錄，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，法律并沒(méi)有規(guī)定住改非是違法行為。

　　如果在拆遷時(shí)遇到拆遷方說(shuō)是違法的，那么可能就是為了降低拆遷成本的一個(gè)理由。凱諾律師說(shuō)遇到這種情況切忌不要輕信對(duì)方的話，否則可能就會(huì)損失應(yīng)有的合理補(bǔ)償。那么對(duì)于這種房屋應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢？

　　在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》中規(guī)定了，對(duì)拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

　　關(guān)于評(píng)估，可根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)選用收益評(píng)估法。

　　因此來(lái)看，這種住改非的房子，不但不違法而且在拆遷時(shí)補(bǔ)償還要比普通住宅的補(bǔ)償高，不過(guò)具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有統(tǒng)一，在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)的情況給予相應(yīng)的收益補(bǔ)償，具體的由地方進(jìn)行規(guī)定。

　　補(bǔ)償政策：

　　住改非房子在拆遷時(shí)各地的補(bǔ)償政策都不一樣，有的是按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定的，只要在拆遷通告發(fā)布前的幾年以上依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。

　　有的是按照混合標(biāo)準(zhǔn)。以吉林省吉安市為例，根據(jù)《吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法及吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則》規(guī)定，“住改非”房屋是指將具有合法建房手續(xù)的住宅房屋，擅自改變住房用途后作為店面使用，并依法辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)1年以上的房屋。征收“住改非”房屋時(shí)30平方米內(nèi)參照非住宅房屋予以評(píng)估補(bǔ)償。

　　營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行評(píng)估時(shí)主要運(yùn)用市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法綜合估價(jià)以達(dá)到合理評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)。

　　其次還有的是以分類補(bǔ)償型，江蘇省宿遷市在《宿遷市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)宿遷市市區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則（試行）的通知》中規(guī)定，住改非房屋評(píng)估的方法，根據(jù)其沿街與否，分兩種情況進(jìn)行補(bǔ)償：一種是對(duì)沿街的住改非房屋，其估計(jì)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。還有一種是對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定。

　　凱諾律師提醒大家，不管以什么方式補(bǔ)償，都應(yīng)該保障被拆遷人的合法權(quán)益，拆遷補(bǔ)償不能低于拆遷之前的生活水平。其次在被拆遷時(shí)被拆遷人要留存好與自己相關(guān)的票據(jù)，稅務(wù)的納稅憑證以及財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)表等。由于征地拆遷較為復(fù)雜，很容易出現(xiàn)紕漏。所以只有通過(guò)相關(guān)的票據(jù)憑證以及財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)表，才能體現(xiàn)本身的價(jià)值和產(chǎn)值的高度。

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