12月23日，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》修正案（草案）提交十三屆全國人大常委會第七次會議審議。

　　南都記者了解到，現(xiàn)行土地管理法為2004年修訂版，2012年12月，土地管理法修正案草案曾提請全國人大常委會審議未通過，6年后再次提請審議，也就是說，這是土地管理法時隔14年后的再一次大修。

　　據(jù)悉，此次土地管理法修正案（草案）共計二十九條，覆蓋農(nóng)村“三塊地”改革的核心內(nèi)容，包括明確土地征收程序及標準、規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地入市以及完善宅基地管理制度。

　　縮小土地征收范圍：僅六種情形可征收集體土地

　　土地管理法修正案草案中，刪去了現(xiàn)行土地管理法關于從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。同時明確：因軍事和外交需要用地、政府組織實施基礎設施建設、公共事業(yè)、保障性安居工程、成片開發(fā)建設及法律規(guī)定可征收農(nóng)民集體所有土地的其他情形等六種情形需要用地的，可征收集體土地。

　　其中第五種情形“成片開發(fā)可征收土地”的范圍，限定在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，此外不能再實施“成片開發(fā)”征地。

　　較現(xiàn)行土地管理法規(guī)定來看，這6種情形的規(guī)定，縮小了土地征收范圍。

　　將進一步規(guī)范土地征收程序：征地前開展社會穩(wěn)定風險評估

　　此外，修正案草案還進一步規(guī)范土地征收的程序。

　　草案規(guī)定，市、縣人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)進行公告，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

　　擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權屬證書辦理補償?shù)怯�。此外，市、縣人民政府應當組織有關部門與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協(xié)議，測算并落實有關費用，保證足額到位，個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

　　草案明確規(guī)定，相關前期工作完成后，市、縣人民政府方可申請征收土地。

　　征收農(nóng)用地的土地補償費改按“區(qū)片綜合地價”確定

　　征地標準一直以來是公眾業(yè)內(nèi)關注的焦點。

　　草案就此作出規(guī)定，征收土地應給出6項補償：土地補償費、安置補償費以及農(nóng)村村民住宅、地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

　　一項重大的調(diào)整是，草案中明確，征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費用標準由省、自治區(qū)、直轄市制定公布區(qū)片綜合地價確定。

　　據(jù)了解，“區(qū)片綜合地價”，將綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、安置人口、區(qū)位、供求關系以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整。

　　南都記者了解到，考慮到農(nóng)村村民住宅補償、被征地農(nóng)民社會保障費用對被征地農(nóng)民住有所居和長遠生計的重要性，草案還將這兩項費用單列，明確征收農(nóng)村村民住宅要按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房等方式，保障其居住權，并將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。

　　允許集體經(jīng)營性建設用地入市將入法

　　集體經(jīng)營性建設用地入市，是近年來“三塊地”改革試點中的一項重要內(nèi)容。

　　就此，草案對此作出明確：對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，明確用地供應，動工期限、使用期限、規(guī)劃用途和雙方其他權利義務；相關建設用地使用權的收回依照雙方簽訂的書面合同辦理。

　　為維護土地管理秩序，草案還要求，集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，集體建設用地使用權的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押，其最高年限、登記等參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行，具體辦法由國務院自然資源主管部門制定。

　　此外為與土地法管理法修改做好銜接，掃清集體經(jīng)營性建設用地入市的法律障礙，城市房地產(chǎn)管理法修正案（草案）對城市房地產(chǎn)管理法第九條“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓”修改為：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外�！�

　　農(nóng)村村民出賣出租住宅后，不得再申請宅基地

　　草案還對宅基地制度進行進一步細化說明。

　　草案規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市的標準。同時對人均土地少，不能保障一戶一宅的地區(qū)，允許縣級人民政府在尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上采取措施，保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居的權利。

　　農(nóng)村村民建住宅不得占用永久基本農(nóng)田，同時下放宅基地審批權，明確村民申請宅基地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準，但涉及占用農(nóng)用地的，應當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；

　　草案同時規(guī)定，村民出賣、出租住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

　　此外，國家鼓勵進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，以探索宅基地自愿有償退出機制。

　　強化耕地保護擬適當下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權限

　　一般而言，各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上，具體比例則由各地按照實際情況另行規(guī)定。

　　值得關注的是，為強化耕地保護，草案還新增規(guī)定，永久基本農(nóng)田由鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位劃定，落實到地塊，設立保護標志，納入數(shù)據(jù)庫嚴格管理，且劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收的，必須經(jīng)國務院批準。

　　草案還進一步就下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權限作出說明。

　　按照現(xiàn)行法律規(guī)定，凡是省級人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目，其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用都由國務院批準。

　　南都記者了解到，長久以來，中央一級審批范圍較大，用地審批周期長，社會反映強烈，成為土地管理中的突出問題之一。草案對此規(guī)定，要求永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地的，由國務院批準；其他原由國務院批準的情形，改為“由國務院或者國務院授權的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準”。分批次用地，原規(guī)定由“原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準”，改為“按照國務院規(guī)定由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關或者其授權的機關批準”。同時刪去現(xiàn)行土地管理法中省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準征地需報備國務院備案的規(guī)定，這意味著，按照“誰的事權誰負責”的原則，省級人民政府決定征收的事項，由該人民政府負責。