|
凱諾律師:對被征收房屋進行”評估“的行為是否屬于行政委托行為?时间:2019-01-18 阅读 房屋拆遷評估是非常重要的一個環節,被征收人的補償是否合理基本是由評估報告來決定的。在房屋拆遷過程中,關于被拆遷房屋的市場價值進行評估要遵循一定的流程,包括:選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定,每一個環節被拆遷人都可以參與,每一個環節也都是法定要求必不可少的。只不過征收方為了縮小征收成本,達到拆遷的目的,往往會在評估上面做手段。 2016年,楊某的房屋被納入了征收的范圍之內,于是某房地產評估公司要對其房屋作出評估報告。但楊某對該報告有很大的異議,于是向該公司提出復核申請,該公司又作出另一份評估報告。同年次月后,楊某認為當地某區政府作為房屋征收實施單位委托某房地產評估公司對其房屋價值進行評估的行為違法,于是向相關部門提出行政復議申請。相關部門認為該事項不屬于行政復議受案范圍,決定不予受理。楊某對此不服,于是再次提起行政訴訟。請求撤銷某市政府不予受理決定書,并判令其依法履行行政復議職責。 那么,對被征收房屋進行評估的行為是否屬于行政委托行為? 有人認為改姓為系行政委托行為,屬于行政復議、行政訴訟受案范圍;也有人認為該委托評估行為不屬于行政復議、行政訴訟受案范圍。但更多的人贊同委托評估行為不屬于行政復議、行政訴訟的受案范圍。 理由是行政委托在法律層面沒有明確的界定。 根據 《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第五款,《中華人民共和國行政處罰法》第十八條、第十九條、《中華人民共和國行政許可法》第二十四條等相關條款規定:(1)委托主體是行政主體,包括行政機關,以及法律法規授權的組織。(2)受委托主體不限于行政機關,包括國家行政機關以外的組織和個人。(3)委托事項為國家公權力,即委托行使的是某項行政職能、辦理某種行政事務。行政委托的核心是轉移部分原來屬于國家本身的行政法上的權限或權能。這是行政委托的實質要件。(4)委托責任。受委托組織以委托行政機關的名義實施行政管理行為,由該委托行政機關承擔相應的法律后果和責任。即委托他人行使公權力,但行為責任仍歸屬于委托方。可見,行政委托的核心是行政權力轉移而責任歸屬不變,本質在于受委托者依據委托,代替委托方行政機關實施了行政職權和行政管理行為。 其次,委托房地產價格評估機構的事項僅為專業性房屋價值評定,并非委托其實施行政職權或行政管理行為,不屬于行政委托行為。 對于評估機構的選擇,根據相關法律法規,房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區、直轄市制定。在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。也就是說在選定評估機構時可以采取聽證會的方式進行“推舉式”的選定。當雙方的意見無法達成一致時,可以使用“抽簽式”的方法由拆遷管理部門從待選的評估機構中抽簽選定。那么也由此看出委托行為不是行政機關單方依職權作出的,不具有行政行為特征。 同時根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第二條、第三條規定,房地產價格評估機構接受委托后,開展房屋征收評估、鑒定工作,評估被征收房屋價值,測算被征收房屋類似房地產的市場價格。那么依此來看,被委托評估機構進行的是評定被征收房屋價值的行為,而形成的評估結果是征收補償過程中的重要參數。但該評估機構接受委托的事項屬于專業性房屋價值評定行為,不是代替房屋征收部門行使行政管理職權的行為,其與當事人之間沒有形成行政法律關系。 造成被拆遷人對評估結果不服的主要原因是什么? 不按市場價進行評估。房屋評估時,不同的房屋有不同的評估方法,各地在具體操作中并沒有統一評估方法。一般來說不同的評估方法評估出來的結果可能也會有所不同。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規定,注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。對于這種情況被征收人可先咨詢專業人士或是拆遷律師,過后再做決定,以免有所損失。 市場比較法是根據被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等,然后參考相近的房屋市場成交價格,推算出一個價格區間,對不同情況給予被償。 成本法根據評估對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說,是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊,然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 收益法,這個方法可根據擁有的房屋所有權,在現在和未來可能為其帶來的利益。 評估機構征收方自行決定。根據相關法律法規,房地產價格評估機構的選定被征收人是有權選擇的,不能直接是征收方單方面的決定。凱諾律師說如果在房屋評估階段,征收方單方面的就決定評估機構的話,那這當中必然存在著違法行為。 想了解更多征地拆遷資訊,快掃描下方二維碼關注我們的官方微信平臺吧!當您遇到拆遷問題時求助北京凱諾律師事務所我們會用我們的專業技能維護您的合法權益。凱諾拆遷律師維權熱線:400-678-5000 |