征地拆遷中，經(jīng)常會遇到“住改非”的這種情況。我們都知道，在實踐過程中，房屋用途可分為“住宅”和“非住宅”兩類，當(dāng)這兩種房屋遇到拆遷的時，其補償標準是有很大的區(qū)別的。

　　“住改非”房屋，簡單點來說就是原國有土地或是集體土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但因房屋的地理位置比較有優(yōu)勢，于是依法取得了營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營手段、稅務(wù)登記證等，改變了自己的住宅為商鋪進行經(jīng)營。

　　那么“住改非”房屋是按住宅用房來補償還是按照經(jīng)營性用房來補償？

　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中的相關(guān)規(guī)定，對拆遷范圍之內(nèi)的，產(chǎn)權(quán)為住宅，但是已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限以及納稅等實際情況給予適當(dāng)?shù)难a償。

　　依照以上法律規(guī)定來看，住改非房屋在遇上拆遷時是有補償?shù)模�其補償標準可以根據(jù)實際情況。具體相關(guān)規(guī)定由地方制定。

　　同時，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定我們可以知道，物權(quán)人擁有充分發(fā)揮物之效能的決定支配權(quán)。只要在行使權(quán)力時，沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權(quán)益，沒有違反法律的禁止性規(guī)定，就會對其行為的合法性予以認可。

　　簡單點來理解就是當(dāng)事人對進行商業(yè)經(jīng)營的房屋已經(jīng)取得了營業(yè)執(zhí)照，即使沒有辦理房屋權(quán)屬變更，也可以從法律層面認定為合法行為。

　　“住改非”房屋拆遷怎么補償？

　　對于“住改非”房屋拆遷的補償標準，全國各地并沒有統(tǒng)一，也就是說每個地方跟每個地方的補償標準是不一樣的。各個地方針對“住改非”都有自己的規(guī)定。

　　不過根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條之規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

　　在實踐過程中，各個地區(qū)在對“住改非”房屋進行補償時，都會基于區(qū)域特點以及社會穩(wěn)定兩方面因素，以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平制定出相應(yīng)的“住改非”房屋補償政策。以下是個別地區(qū)針對“住改非”作出的補償規(guī)定：

　　黑龍江省《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規(guī)定：拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，且符合下列條件的，貨幣補償金額按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定：(一)拆遷通告發(fā)布前依法取得營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄；(二)房屋所有權(quán)證書、營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點一致。

　　比例補償型

　　《沈陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》第四十條：“對利用地面一層住宅從事經(jīng)營房屋符合下列條件的經(jīng)營部分，選擇貨幣補償?shù)模�可以按照�?jīng)營性非住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價格的70%標準補償，并可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費，但不給予停產(chǎn)停業(yè)損失費補償：

　　1、房屋征收決定公告時，正在經(jīng)營且依法取得營業(yè)執(zhí)照，連續(xù)經(jīng)營時間超過兩年以上；

　　2、依法取得稅務(wù)登記證并有兩年以上納稅記錄；

　　3、營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)地點與被征收房屋的位置相一致；

　　依此我們可以看到，沈陽是按照商用房評估價格的70%補償。2011年8月1日《沈陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已實際經(jīng)營的房屋。”

　　上調(diào)補償浮動型

　　根據(jù)《新鄉(xiāng)市中心城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定，被征收房屋原為住宅，但實際長期用于商業(yè)經(jīng)營的，經(jīng)房屋所有人申請，可由所在區(qū)政府、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）、村委會（社區(qū)）認定為“住改非”房屋，按照評估價格適當(dāng)上浮給予補償。

　　(一)實際用于商業(yè)經(jīng)營用房且正在營業(yè)；

　　(二)依法取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證,并連續(xù)一年以上依法納稅的；

　　(三)營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證記載地址與實際經(jīng)營地點一致的。

　　混合型

　　根據(jù)《吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補償暫行辦法及吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收評估技術(shù)細則》規(guī)定，“住改非”房屋是指將具有合法建房手續(xù)的住宅房屋，擅自改變住房用途后作為店面使用，并依法辦理了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過1年以上的房屋。征收“住改非”房屋時30平方米內(nèi)參照非住宅房屋予以評估補償。

　　營業(yè)用房進行評估時主要運用市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法綜合估價以達到合理評估的標準。

　　分類型

　　根據(jù)《宿遷市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)宿遷市市區(qū)房屋拆遷補償評估技術(shù)細則（試行）的通知》規(guī)定，“住改非”房屋評估的方法，根據(jù)其沿街與否，分兩種情況進行估價和補償：

　　（1）對沿街的“住改非”房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。

　　（2）對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。

　　通過以上的內(nèi)容，我們看到對于“住改非”房屋拆遷的補償，各地采用的補償標準都不一樣，對此被征收人應(yīng)當(dāng)要多多了解當(dāng)?shù)氐牟疬w政策，如果遇到補償不合理的時候，才能夠及時的發(fā)現(xiàn)。其次必要的時候一定要通過法律途徑來給護自己的合法權(quán)益。

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