拆遷時遇上模擬拆遷、預簽協議、預征收是極為常見的事情，尤其是在棚戶區改造、舊城改造過程中。可是很多被拆遷人連最基本的征收程序都沒弄明白，現在又現出了模擬拆遷、預簽協議等形式，這種情況的出現會誤讓被拆遷人認為跟這普通的拆遷沒啥區別。

　　但是這種模擬拆遷、預簽協議卻存在很大的漏洞，很多被拆遷人在不清楚的情況下就稀里糊涂的簽了補償協議，之后卻發現自己的補償特別的低。

　　什么是模擬拆遷？

　　模擬拆遷就是在確定拆遷區域之前，相關部門先了解居民的響應程序，如果大部分人都有拆遷的意思，那么當地居民通過居委會聯名向相關部門遞交改造的申請，相關部門將此塊作為拆遷地塊，然后要按照原有舊房價值進行預評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積等情況明確的告知居民，由居民決定是否拆遷，如果說簽訂的模擬拆遷協議的比例達到了90%以上，那么相關部門則再發正式的征收公告，如果在一定的期限內，相關部門沒有發布正式的征收公告，模擬拆遷協議自動失效。

　　模擬拆遷法律是否認可呢？

　　不過，模擬拆遷只適用于舊城改造，并不是什么拆遷項目都能適用，模擬拆遷從客觀上改變了《國有土地上房屋征收與補償條例》的先后順序，對被征收人享有的知情權、監督權、參與權產生了實際的影響。因此，模擬拆遷只適用于舊城改造類的項目。可是實踐過程中，打著舊城改造的名義進行拆遷的不在少數。以下是部分地區模擬拆遷的程序規定：

　　上海市

　　因舊城區改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。簽約比例由區（縣）人民政府規定，但不得低于80%。

　　北京市

　　區縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案，組織產權人、公房承租人預簽附生效條件的征收補償協議。預簽征收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預簽征收補償協議期限不超過6個月。預簽征收補償協議生效的，由區縣房屋征收部門報請區縣人民政府作出房屋征收決定；在預簽征收補償協議期限內未達到生效比例的，征收工作終止。征收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預簽征收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預簽征收補償協議生效后房改售房協議自動生效。

　　區縣人民政府作出房屋征收決定后應及時公告，預簽征收補償協議生效并與正式征收補償協議具有同等效力。征收評估價格與預簽征收補償協議評估價格出現差異的，按照“就高不就低”的原則處理。

　　四川省

　　《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》中，模擬拆遷、模擬搬遷、模擬征收這些說法已經不再使用，而是以簽訂附生效條件的補償協議代替。

　　《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》的通知中，規定實行舊城區改造的，啟動房屋征收程序前，先進行協商。總戶數超過95%且房屋所有權總面積過三分之二的房屋所有權人明確同意改造的，方可納入舊城區改造范圍，在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，補償協議生效，由區(市)縣政府作出征收決定;在簽約期限內，簽約比例未達到規定比例的，終止征收程序。

　　附生效條件的補償協議一經生效，即產生法律效力，不再另行簽訂征收補償協議。簽約比例根據項目實際情況確定，但不得低于95%。

　　那么，當我們遇到了模擬拆遷該如何應對呢？

　　可先去當地的相關部門進行查詢，查詢當地關于模擬拆遷的相關政策。然后按照我們所查到的與我們遇到的情況進行對比看是否有問題。雖然說是模擬拆遷屬于地方性政策，但不能越過《國有土地上房屋征收與補償條例》。

　　在實踐過程中，經常有不少拆遷方為了降低拆遷成本，壓低被征收人補償，會打著模擬拆遷的名義進行拆遷。對此，遇到模擬拆遷時一定要注意了，在遇上不懂的時候一定要及時的咨詢律師，讓律師幫助自己出主意，然后拿到合理補償。

　　其次，不要盲目的跟風，看著別人答應拆遷，簽訂了補償協議，自己也就湊上去把字給簽字，但是凱諾律師提醒大家，當簽約人數達到一定的比例時，相關部門就會實施拆遷工作，此時的簽字過程以及拆遷補償標準都不是很明確，一旦把字簽字，可能就會引發沒必要的矛盾。

　　實踐過程中，模擬拆遷中簽訂的協議，通常都會被界定為民事協議，后期實質拆遷時就不具備相關的法律效力，如果拆遷方不承認所簽訂的協議，那么就會讓被拆遷人陷入很被動的地步了。

　　因此，凱諾律師提醒廣大被拆遷戶，在遇到相關部門模擬拆遷時，一定要睜大眼清，看清事實，尋求專業律師，讓律師幫助您拿主意，切莫草率的簽訂模擬補償協議。簽了字就要承擔相應的后果。

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