近兩年在集體土地征收過程中存在著許多的違法行為，雖然有些地方在短時間內有效的遏制了亂征濫占的勢頭。但仍舊有一些地方為了規避法定的農用地轉用審批手續，通常都采取“以租代征”的形式征收被征地農民的土地，然后進行非農業建設。

　　一、什么是以租代征？

　　以租代征是規避農用地轉用和土地征收審批，擅自將村民農用地轉為建設用地，通過租用、承包等方式進行非農業建設。

　　二、以租代征有哪些形式？

　　用地單位或個人直接與村委會簽訂協議租賃土地；基層政府直接租賃農村集體土地；基層政府轉租農村集體土地；基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；村自行出租自己的承包地；村委會租用農戶的承包地搞非農建設。

　　三、以租代征有哪些違法點？

　　1、沒有用地手續。根據《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”及第四十四條：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續”可以得出，在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。因此我國征收土地必須是國有土地，如果是農業用地，則需要轉為國有土地。

　　《土地管理法》第四十四條規定，農用地轉用批準權在國務院的省級人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目用地，直轄市、省和自治區人民政府所在地城市、人口在100萬以上城市，國務院指定的其他城市統一開發的建設用地，這些用地不管征地批準權是國務院，還是省級人民政府，國務院批準農用地轉用時，同時批準征用土地，不需另行報批。

　　由以上相關規定我們可以看到，在需要征收農村集體土地的時候，必須要先依法向國務院或是省、自治區、直轄市人民政府辦理農用地轉用審批手和征收集體土地手續。

　　2、并非出于”公共利益“。根據《土地管理法》第二條規定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。由此條例可以看出，單純的商業開發是無法滿足征收集體土地的前提條件的。

　　3、逃避“公平合理的拆遷補償”。根據《土地管理法》第四十七條規定，被征收土地的，征收方要按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的6—10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

　　因此，根據此條例來看，征收集體土地則意味著需要支付一筆不小的補償費用。對此在實踐過程中，征收方為了以低成本征收，就打起了征地補償費的主意。而這種最為直觀的征用土地的方式就是“以租代征”。這樣一來，被征地人獲得的補償可就大幅度的“縮水”了。

　　四、以租代征的危害

　　凱諾律師表示，以租代征是一種違法占地、違法用地的行為，雖然國家一直在嚴厲打擊制止這種違法行為。但是以租代征具有很強的誘惑性，導致不少的被征收人在其中遭受到了不小的不公平的待遇。

　　如果遇到相關部門嚴查的話可能會導致毀約，而這損失將會是由出租土地的村民來承擔。

　　其次，由于以租代征屬于違法行為，且土地已經用于非農業建設，那么還會遭到村集體不給村民確權的情況。

　　況且，這樣的土地，即便是拿了回來，因進行了非農業建設，也會對現有的耕地質量以及周邊環境都會造成一定的影響。作為耕地的主人，那么就需要長時間的休耕恢復肥力。

　　同時，在凱諾律師代理的以租代征的案件中，糾紛最多的問題還是租金問題。隨著國家的發展，物價水漲船高的情勢，當村民要求提高租金時，用地單位通常都不會提高，甚至有些租金都很難要回來。

　　不過凱諾律師提醒大家，如果在生活當中遭遇了”以租代征“，與當地拆遷方簽下了土地租賃合同，大家可先不必驚慌，因為有時違反法律法規的一些租地合同是不具備法律效力的，可以要求政府安排土地復耕、重新安排承包地，或者是通過行政訴訟的途徑來維護自己的合法權益。