我們都知道，對于國有土地上的房屋征收補償，通常都會以房地產評估的報告作為征收補償的參考依據。因此拆遷評估在征地拆遷過程中所占的比重較大，是拆遷過程中必不可少的一個程序。

　　但較國有土地上房屋征收而言，農村集體土地上的房屋征收在目前還沒有專門的法律對其程序上作出明確的規定，只有《土地管理法》及其實施條例等，但也只是原則性的規定。而且《國有土地上房屋征收評估辦法》也不適用于集體土地上房屋征收。那么，國有土地上房屋拆遷，評估方法應該怎么選擇呢？哪種有利于被征收人利益呢？

　　目前，房地產評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法以及清算價格法、基準地價修正法。

　　1、市場比較法。市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

　　此種評估方法，是根據被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等，然后參考周邊的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予補償。

　　2、成本法。根據評估對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說就是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　3、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

　　4、清算價格法。是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

　　5、基準地價修正法。基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

　　目前在房屋評估過程中，對被拆遷人最為有利的就是市場評估法。按照法律應有之意，選擇市場評估法也應該是各地最先采納的方法。但是，選擇市場評估法會讓征收方承受巨大的財政壓力，因此，在實踐過程中，拆遷方往往會盡可能的避免該評估方法。

　　不過到底選擇哪些評估方法，除了要考慮地方的拆遷政策以及市場環境因素的影響，還有就是拆遷方的博弈能力。

　　其次，對被拆遷人的房屋進行一個詳細的實地考察，根據房屋的具體實況給出合理的補償。但是，如果被拆遷人對拆遷評估結果不滿意或是不服的話，可以及時的咨詢評估機構，而評估機構也應當向被拆遷人解釋依據原則、程序等。

　　評估機構應該如何選擇呢？

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條以及《國有土地上房屋征收評估辦法》的第四條，條文中規定：房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　從以上依據來看，評估機構的選擇應當由被收人通過協商做出，要充分尊重被征收人的意見，給予被征收人選擇權，只有在與被征收人意見達不成一致的情況下，可以由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數或者抽簽的方式隨機產生。

　　但是實踐過程中，很多征收方就自己決定了評估機構，對于征收方的這種行為顯然是違法行為。

　　因此凱諾律師提醒大家，房屋評估是征地拆遷中最重要的一個環節，關乎著被征收人的利益，因此，一定要注意此環節，當征收方私自決定評估機構或是發現評估報告中存在其它違法行為的時候，及時的咨詢律師，通過法律途徑來維護自己的合法權益。

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