《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》正式印發(fā)在去年11月公開征求意見后，近日，廣州市政府辦公廳正式印發(fā)《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）�！都�(xì)則》提出了新的拆遷補(bǔ)償方式，鼓勵(lì)舊村改造采用先收購(gòu)房屋后回購(gòu)的方式實(shí)施補(bǔ)償。

　　《細(xì)則》對(duì)采取政府征收方式實(shí)施舊村全面改造的項(xiàng)目，在廣州市既有按“戶”“棟”“基底面積”補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，增加征收主體按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)先收購(gòu)合法房屋，村民按“人”均面積以建安成本價(jià)回購(gòu)房屋的補(bǔ)償方式。

　　自主改造、合作改造的舊村全面改造項(xiàng)目可按照上述政府組織的方式實(shí)施收購(gòu)補(bǔ)償，收購(gòu)價(jià)扣減回購(gòu)價(jià)后可計(jì)入改造成本，村集體需將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

　　此外，《細(xì)則》明確，舊村全面改造項(xiàng)目因用地和規(guī)劃條件限制無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，區(qū)政府可采用征收等方式整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的其他用地作為安置和公益設(shè)施用地，采用協(xié)議或劃撥方式納入舊村改造一并實(shí)施建設(shè)，也可通過(guò)政府補(bǔ)助、異地安置、異地容積率補(bǔ)償?shù)确绞皆谌珔^(qū)統(tǒng)籌平衡；市重點(diǎn)項(xiàng)目可在全市統(tǒng)籌平衡。

　　村民每人最多可回購(gòu)75㎡住房

　　《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》包括舊村莊全面改造、加大國(guó)有土地上舊廠房改造收益支持、成片連片改造、城市更新微改造等八個(gè)方面，涵蓋了城市更新工作的各領(lǐng)域各階段。

　　舊城更新：連片改造須經(jīng)九成以上住戶同意

　　《細(xì)則》明確舊城區(qū)連片改造項(xiàng)目，經(jīng)改造范圍內(nèi)90%以上住戶（或權(quán)屬人）表決同意，在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）作為征收主體，將拆遷工作及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等方式確定改造主體（土地使用權(quán)人），待完成拆遷補(bǔ)償后，與改造主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

　　為加大城市更新項(xiàng)目支持力度，《細(xì)則》提出推動(dòng)事權(quán)下放。具體而言，將一江兩岸三帶、重點(diǎn)城市主干道兩側(cè)、重點(diǎn)功能區(qū)、54平方公里舊城區(qū)、重要生態(tài)管控區(qū)、歷史文化街區(qū)、名村、名鎮(zhèn)、不可移動(dòng)文物周邊等重點(diǎn)區(qū)域范圍外的更新項(xiàng)目涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的審批權(quán)依法按程序委托各區(qū)政府實(shí)施；黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)按已經(jīng)市政府下放或委托權(quán)限的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　此外，城市更新項(xiàng)目涉及繳交土地出讓金可分期繳納，首次繳交比例不低于30%，余款一年內(nèi)繳清。

　　舊村改造 ：按時(shí)簽約最多獎(jiǎng)25㎡回購(gòu)面積

　　《細(xì)則》鼓勵(lì)采用先收購(gòu)房屋后回購(gòu)的方式實(shí)施補(bǔ)償。對(duì)采用政府征收方式改造的，由政府按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（收購(gòu)價(jià)）收購(gòu)村民的現(xiàn)有合法房屋（含符合“三舊”改造補(bǔ)償?shù)姆课荩�。綜合考慮廣州市現(xiàn)行戶均280平方米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可選擇由本村村民（戶籍人口）以建安成本價(jià)按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米獎(jiǎng)勵(lì)）標(biāo)準(zhǔn)（以戶均3～4人計(jì)算）回購(gòu)安置面積。其中，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成簽約的，按人均建筑面積不高于25平方米給予回購(gòu)住房獎(jiǎng)勵(lì)。

　　《細(xì)則》涉及諸多對(duì)舊村全面改造的優(yōu)惠政策。其中，舊村全面改造項(xiàng)目中的復(fù)建安置房可納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。村集體經(jīng)濟(jì)組織可利用集體建設(shè)用地（含村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地）、復(fù)建集體物業(yè)用地建設(shè)租賃住房。

　　舊廠改造 ：“工改工”項(xiàng)目無(wú)需繳土地出讓金

　　為降低企業(yè)用地成本，用好用足省“三舊”改造政策，《細(xì)則》對(duì)廣州市現(xiàn)行更新政策中協(xié)議出讓土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)及政府收儲(chǔ)收益返還比例進(jìn)行調(diào)整。

　　其中，自行改造、以協(xié)議方式供地的項(xiàng)目，按辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)新規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%繳交土地出讓金，“工改工”項(xiàng)目無(wú)需繳交土地出讓金。

　　同時(shí)，適當(dāng)提高政府收儲(chǔ)項(xiàng)目出讓分成比例和一次性補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地毛容積率2.5以下（含）部分，可按不高于公開出讓成交價(jià)或新規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的60%計(jì)算補(bǔ)償款，超出部分可按該部分的成交價(jià)或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%計(jì)算補(bǔ)償款。

　　“三舊”自行改造屬于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的（“工改工”除外），原土地權(quán)利人應(yīng)將不低于該項(xiàng)目用地面積的15%用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性設(shè)施建設(shè)，改造主體建成后無(wú)償移交政府指定的接收部門；涉及市政道路的，經(jīng)區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）同意，可由改造主體拆平后無(wú)償移交政府。移交用地?zé)o需繳交土地出讓金。

　　微改造 ：歷史文化街區(qū)“修舊如舊建新如故”

　　《細(xì)則》還提出，城市更新改造應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化傳承、根脈延續(xù)，注重人居環(huán)境改善，精細(xì)化推進(jìn)城市更新。

　　其中，舊村微改造還應(yīng)促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。舊城鎮(zhèn)微改造應(yīng)注重消除居住安全隱患，實(shí)現(xiàn)老城區(qū)品質(zhì)和功能提升。對(duì)歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史文化建筑，嚴(yán)格按照“修舊如舊、建新如故”的原則進(jìn)行保護(hù)性整治更新。

　　舊廠微改造應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、土地節(jié)約集約利用，鼓勵(lì)金融、文化教育、養(yǎng)老、體育等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展。

　　圖文來(lái)源：金羊網(wǎng)