近日，廣州市荔灣區人民政府國有土地上房屋征收辦公室公布了《“三館合一”項目國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）。根據《征求意見稿》，被征收區域住宅選擇貨幣補償的方式最高可獲得34300元／平方米補償金，選擇房屋產權調換可選擇廣鋼新城融穗華府安置房。

　　根據《征求意見稿》，住宅房屋的征收，被征收人可以選擇貨幣補償或房屋產權調換兩種方式。非住宅的征收，原則上實行貨幣補償。

　　產權證記載用途為住宅的房屋，按照框架結構（A）房屋22900元/平方米、混合結構（B）房屋22400元/平方米、磚木結構（C、D）房屋21900元/平方米的標準進行補償。產權證記載用途為商業的房屋按評估價進行貨幣補償。

　　如果選擇房屋產權調換的被征收人以廣鋼新城融穗華府安置房作為產權調換房源。選房原則按照“先簽協議先選擇安置房”的原則進行補償安置。

　　安置標準在被征收住宅房屋合法的產權面積基礎上增加30%面積補償安置（含公攤建筑面積）。被征收人選擇的廣鋼新城融穗華府安置房建筑面積超出產權調換面積的部分由被征收人購買，10平方米以下（含10平方米）按26000元/平方米購買，10平方米以上至20平方米以下（含20平方米）按36000元/平方米購買，超出20平方米以上按46000元/平方米購買。

　　如由于安置房不可分割等原因，被征收人選擇大于產權調換面積的安置房，最高不得超出產權調換面積30平方米。

　　住宅房屋征收實行征收獎勵制度，按被征收房屋合法產權面積（含視同合法產權面積）按5000元/平方米給予征收獎勵，一次性給予住宅房屋被征收人。

　　被征收人選擇貨幣補償的，一次性給予房屋被征收人3000元/平方米的貨幣補償補助費。從征收決定公布之日起60天內，被征收人簽訂補償安置協議，并按期搬遷移交房屋的，按被征收房屋合法產權面積（含視同合法產權面積）給予搬遷時限獎勵。

　　房屋被征收人在征收決定公布后30天內簽訂補償安置協議的，住宅按3400元/平方米、商業按4800元/平方米給予獎勵；在征收決定公布后45天內簽訂補償安置協議，住宅按3000元/平方米、商業按4500元/平方米給予獎勵；在征收決定公布后60天內簽訂補償安置協議的，住宅按2600元/平方米、商業按4300元/平方米給予獎勵。所以，框架結構房屋的被征收人選擇貨幣補償的方式，最高可以獲得34300元／平方米補償。

　　未能在征收決定公布后60天內簽訂補償安置協議并搬出移交房屋的，不給予獎勵。

　　《“三館合一”項目國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）》正在面向社會征求公眾意見。如被征收人有意見，可在公告發布之日起30天內持本人身份證、房地產權證明反饋到荔灣區長堤街1號西區。

　　三館合一”項目國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）

　　1.征收范圍

　　“三館合一”項目用地規劃紅線范圍內的房屋。

　　2.補償安置對象

　　征收范圍內擁有合法權屬證明的被征收房屋、土地、附屬設施的產權人和使用人；未超過批準使用期限的臨時建筑的使用人；符合本方案補償條件的歷史建筑所有人或使用人；直管房產權人及承租人。

　　3.征收房屋補償安置方式

　　根據《廣州市人民政府關于印發廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》（穗府規〔2017〕18號）及相關法律法規，結合本項目實際情況，對被征收人實行下列方式補償：

　　3.1住宅房屋的征收，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　3.2非住宅的征收，原則上實行貨幣補償。

　　3.3直管房的征收按市住房城鄉建設局批復意見進行補償安置。

　　4.征收補償標準

　　4.1被征收房屋貨幣補償指導價如下:

　　4.1.1天井、余地等補償標準按3750元/平方米。

　　4.1.2住宅房屋的補償標準（產權證記載用途為住宅）

　　框架結構（A）房屋：22900元/平方米；

　　混合結構（B）房屋：22400元/平方米；

　　磚木結構（C、D）房屋：21900元/平方米。

　　4.1.3非住宅補償標準（產權證記載用途為非住宅）

　　4.1.3.1商業用房補償標準（產權證記載用途為商業）

　　按評估價進行貨幣補償。

　　4.1.3.2學校、辦公、廠房、倉庫等補償標準（產權證記載用途為學校、辦公、廠房或倉庫等）

　　學校、辦公：19000元/平方米；

　　廠房、倉庫等：16000元/平方米。

　　廠房、倉庫所在用地新規劃用途改為公益性（文化設施）用地的，可以按以下計算公式計算補償款：A×2.5×50%×B（A為產權用地面積，B為權屬用地的新規劃用途商業市場評估樓面地價）補償款按簽訂補償協議前3個月內的市場評估價計算。權屬人在簽訂協議后6個月內注銷權屬并交地的，再給予10％獎勵款（即A×2.5×10%×B）

　　上述補償款已包含土地整理和修復費用，不再另行補償。按照市場評估樓面地價給予補償的，因規劃調整使土地價款發生增減的，收益補償不再調整。

　　上述補償款的市場評估樓面地價，應按照《廣州市公開出讓土地市場價格評估宗地分配操作程序》（穗國房字〔2012〕9號）規定，搖珠選取兩家評估機構進行評估，以評估結果的平均值確定。

　　4.1.4上述4.1.2-4.1.3.2的指導價已含房屋基本裝修費。如被征收人對上述指導價有異議的，可按照評估價補償。

　　4.2華僑房屋補償標準

　　憑區級以上僑務部門發出的《華僑房屋確認證明書》，住宅用途的房屋在4.1.2規定的補償標準或4.8規定的安置標準基礎上增加5%；非住宅用途的房屋在4.1.3規定的補償標準基礎上增加10%。

　　4.3直管房補償標準

　　4.3.1直管房的產權補償根據市住房城鄉建設局批復意見補償。

　　4.3.2直管房承租人棄租的，可按照房屋的指導價和征收獎勵費及搬遷時限獎勵費總額的30%給予棄租補償。

　　4.3.3直管房承租人選擇棄租補償的，不再提供直管房（含廉租房）進行安置。

　　4.3.4直管房承租人選擇安置的，以不少于原承租面積為原則進行安置。

　　4.4非住宅中的特殊設備、裝修及產權登記或由規劃部門批復的停車場的補償標準，按評估價給予補償。

　　4.5停產、停業損失補償標準

　　4.5.1非住宅房屋的被征收人選擇貨幣補償的，能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，按照合法產權面積（含視同合法產權面積）一次性給予6個月的停產、停業損失補償。補償指導價如下：

　　商業房屋：120元/平方米·月；

　　其他非住宅房屋：100元/平方米·月；

　　4.5.2商業房屋或其他非住宅房屋的被征收人對上述指導價有異議的，可按照評估價補償。

　　4.6“住改商”、“辦改商”、“廠改商”等房屋補償標準

　　擁有合法產權的房屋，但被征收人自行“住改商”、“辦改商”、“廠改商”，能提供合法有效的工商執照，依法納稅證明，并實際正在營業的，按以下標準給予補償，參照4.5.1中其他非住宅房屋：100元/平方米·月的標準進行補償。

　　4.6.11987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行前已改變為營業性用房，被征收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，按照營業性用房房地產市場評估價及搬遷時限獎勵的70％給予補償。

　　4.6.21987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行前已改變為營業性用房的，被征收人能提供合法有效的工商執照，依法納稅證明，并實際正在營業的，按照營業性用房房地產市場評估價及搬遷時限獎勵的60％給予補償。

　　4.6.31997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》施行前已改變為營業性用房的，被征收人能提供合法有效的工商執照，依法納稅證明，并實際正在營業的，按照營業性用房房地產市場評估價及搬遷時限獎勵的50％給予補償。

　　4.6.42001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》施行后改變為營業性用房的，房屋征收部門按照相應產權性質房屋給予補償。

　　按上述4.6.1、4.6.2、4.6.3、4.6.4計算的貨幣補償總額低于按照本方案相應產權性質房屋計算處理的補償總額（即房屋價值補償加上征收獎勵費、搬遷時限獎勵費）的，應當按照相應產權性質房屋的補償總額確定補償。

　　4.7對未經產權登記的建筑，屬于未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償。

　　對未經產權登記的建筑，認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　存在以下情況的，給予補償：

　　4.7.11967年1月1日前建設的未經產權登記的建筑（包括證載違章面積、上下高度達2.2米的閣樓），經查核該地區該時期的測繪地形圖并確認的或由有資質的房屋鑒定單位提供依據的，可按照產權的住宅房屋標準給予補償。

　　4.7.21967年1月1日起至1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前建設的未經產權登記的建筑（包括證載違章面積、上下高度達2.2米的閣樓），經查核該地區該時期的測繪地形圖并確認的或由有資質的房屋鑒定單位提供依據的，按該面積的60%參照產權房屋標準給予補償。

　　4.7.31990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施后至1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》實施前建設的未經產權登記的建筑（包括證載違章面積、上下高度達2.2米的閣樓），經查核該地區該時期的測繪地形圖并確認的或由有資質的房屋鑒定單位提供依據的，按該面積的50%參照產權房屋標準給予補償。

　　4.7.4房地產權證附記已記載但未入合法產權的建筑面積，如被征收人配合征收工作，則參照4.7.1-4.7.3標準執行。

　　4.7.5住人閣樓憑有效測繪圖紙凈空高度在1.0米以上2.2米以下、且閣樓下層大于2.2米的，以實際高度確定一個高度系數（高度系數=閣樓現實平均高度/2.2）。其補償單價參照4.7.1至4.7.3乘以高度系數確定。

　　4.7.6無報建、無任何產權資料、屬生活必須使用的附屬設施補償標準：

　　框架結構：1300元/平方米;

　　混合結構：1200元/平方米;

　　磚木結構：1100元/平方米。

　　4.7.7構筑物、簡易結構的補償標準：

　　簡易結構（有墻體）：550元/平方米；

　　簡易結構（無墻體構筑物）：250元/平方米；

　　自搭下高度低于2.2米的閣樓：300元/平方米；

　　簡易圍墻：180元/平方米（按墻體面積計算）；

　　實體圍墻：280元/平方米（有磚有柱有基礎的圍墻）；

　　花崗巖鋼枝：450元/平方米；

　　磚砌水池：120元/立方米；

　　砼水池：180元/立方米；

　　水井：5000元/個；

　　機井：10000元/個；

　　花池：60元/平方米；

　　庭院門（含門柱、鋼大門）：6000元/個（寬4米以上按評估補償）；

　　庭院門（含門樓、鋼大門）：12000元/個（寬4米以上按評估補償）；

　　厚度15厘米以下的戶外水泥地面（非公共通道）：70元/平方米；

　　厚度15厘米以上的戶外水泥地面（非公共通道）：140元/平方米。

　　4.7.8如被征收人對上述4.7.1-4.7.7指導價有異議的，或因建（構）筑物的特殊性未能按4.7.1-4.7.7標準補償的，可委托二級以上（含二級）具備相關資質的房地產價格評估機構進行評估確定補償價格。評估單價高于指導價的，按評估單價補償被征收人，評估費由征收人負責支付。評估單價低于指導價的，按指導價補償被征收人，評估費由被征收人負責支付。

　　4.8房屋產權調換補償和安置

　　房屋被征收人選擇房屋產權調換的，住宅安置對象本項目提供廣鋼新城融穗華府安置房作為產權調換房源。具體安置標準如下：

　　4.8.1廣鋼新城融穗華府安置房

　　廣鋼新城融穗華府安置房選房原則按照先簽協議先選擇安置房的原則進行補償安置。其安置標準如下：

　　4.8.1.1選擇產權調換廣鋼新城融穗華府安置房的被征收人，在被征收住宅房屋合法的產權面積基礎上增加30%面積補償安置（含公攤建筑面積）。

　　4.8.1.2被征收人選擇的廣鋼新城融穗華府安置房建筑面積超出產權調換面積的部分由被征收人購買，10平方米以下（含10平方米）按26000元/平方米購買，10平方米以上至20平方米以下（含20平方米）按36000元/平方米購買，超出20平方米以上按46000元/平方米購買。超出部分產生的稅、費等相關費用由被征收人繳納。如由于安置房不可分割等原因，被征收人選擇大于產權調換面積的安置房，最高不得超出產權調換面積30平方米。

　　4.8.2?安置房的產權建筑面積以不動產權證證載為準，若最終產權證載面積與《廣州市國有土地上房屋征收補償協議書》載明的建筑面積之間存在面積差額，被征收人須根據購買標準按產權證載面積結算差額房價。

　　4.8.3“住改商”房屋按本方案4.6中以住宅房屋的產權調換方式補償。

　　4.9臨時安置費標準

　　住宅房屋（按原合法產權面積）：50元/平方米·月；

　　商業房屋：120元/平方米·月；

　　“住改商”房屋：100元/平方米·月；

　　辦公房屋：100元/平方米·月。

　　4.9.1選擇期房安置的，臨時安置費的發放時間從被征收人搬出原址房屋之月起計至征收人發出《安置房屋入住通知書》之月止。

　　4.9.2被征收住宅房屋的合法產權面積，不足40平方米按40平方米給予發放臨時安置費。

　　4.9.3住宅房屋被征收人選擇貨幣補償或直管房承租人選擇棄租的，按合法產權面積（住宅房屋含視同合法產權面積）或承租面積一次性給予3個月臨時安置費。

　　4.10征收房屋獎勵標準

　　4.10.1征收獎勵費

　　住宅房屋征收實行征收獎勵制度，按被征收房屋合法產權面積（含視同合法產權面積）按5000元/平方米給予征收獎勵，一次性給予住宅房屋被征收人。

　　4.10.2貨幣補償補助費

　　被征收人選擇貨幣補償的，一次性給予房屋被征收人3000元/平方米的貨幣補償補助費。

　　4.10.3簽約期限與搬遷時限獎勵費

　　4.10.3.1從征收決定公布之日起60天內為簽約期限。在規定的征收期限內，被征收人簽訂補償安置協議，并按期搬遷移交房屋的，按被征收房屋合法產權面積（含視同合法產權面積）給予4.10.3.2至4.10.3.5規定的搬遷時限獎勵。

　　4.10.3.2房屋被征收人在征收決定公布后30天內簽訂補償安置協議，并在規定的時間內搬遷，住宅按3400元/平方米獎勵；商業按4800元/平方米獎勵，學校、辦公、廠房、倉庫等按2400元/平方米獎勵。

　　4.10.3.3房屋被征收人在征收決定公布后45天內簽訂補償安置協議，并在規定的時間內搬遷，住宅按3000元/平方米獎勵；商業按4500元/平方米獎勵，學校、辦公、廠房、倉庫等按2100元/平方米獎勵。

　　4.10.3.4房屋被征收人在征收決定公布后60天內簽訂補償安置協議，并在規定的時間內搬遷，住宅按2600元/平方米獎勵；商業按4300元/平方米獎勵，學校、辦公、廠房、倉庫等按1900元/平方米獎勵。

　　4.10.3.5凡符合4.7.1-4.7.3中視同合法產權部分房屋可參照上述標準給予征收獎勵和搬遷時限獎勵。

　　4.10.3.6未能在征收決定公布后60天內簽訂補償安置協議并搬出移交房屋的，不給予獎勵。

　　4.11征收房屋搬遷費用標準

　　4.11.1搬遷費

　　4.11.1.1住宅搬遷費:2000元/戶·次，如被征收人選擇期房產權調換的，搬遷費增加一倍計算，并一次付清；

　　4.11.1.2非住宅搬遷費（含住改商戶）

　　50平方米（含50平方米）以下：2000元/戶；

　　50～200平方米（含200平方米）以內：6000元/戶；

　　200平方米以上：10000元/戶；

　　被征收人選擇產權調換需過渡臨遷的，搬遷費按雙程計算。因搬遷對象的特殊性不適用上述補償標準的，可委托具備相關資質的評估機構進行評估，按評估價給予補償。

　　4.11.2相關設施、設備搬遷費

　　生活相關設施、線路補償為2000元/戶（包括電話號補償、有線電視補償、寬帶網絡、戶外獨立水表、戶外獨立電表等）；

　　管道煤氣（天然氣）補償費：3500元/戶。

　　4.12征收房屋助困措施

　　4.12.1被征收人房屋屬于低保低收入家庭的被征收人及其配偶唯一的一套產權住宅，且增幅后的應安置面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被征收人選擇的安置房產權面積應為最接近的戶型面積。

　　4.12.2在本征收補償安置方案公布后被征收人不得通過分戶析產、交易、贈與等方式適用上述助困措施。

　　4.13其它事項

　　4.13.1入學資格：小學入學原則上以實際居住地為依據，為支持“三館合一”項目征收工作，凡屬本征收范圍內的原戶籍產權人和直管房承租人，有適齡兒童需保留原戶籍地有關入學資格的，將根據原來屬于對口入學或統籌安排入學的資格予以保留。屆時由房屋征收工作人員統一登記，送街道辦事處備案，可暫不遷移戶籍，報名登記入學時憑補償協議或安置協議、戶籍資料及備案資料作為入學資格的依據。

　　4.13.2征收按照房改政策購買的房屋，被征收人可按照住房制度改革有關政策購買公用分攤面積后再辦理征收補償相關手續，被征收人不購買公用分攤面積的，對被征收人按照原購房面積給予補償。

　　4.13.3征收有產權糾紛或產權人下落不明的房屋，如征收期內未能解決糾紛或辦理合法繼承手續的，由征收部門會同街道辦事處向公證機構辦理被征收房屋證據保全，補償方式原則上采取產權調換。

　　4.13.4征收已依法抵押的房屋，如抵押人和抵押權人在征收期限內未就房屋補償的處分達成協議的，由征收部門會同街道辦事處向公證機構辦理被征收房屋證據保全、貨幣補償費和補償安置房屋的提存公證。

　　4.13.5本方案所述住宅的“戶”以戶口簿計，直管房租戶以租賃合同計；非住宅的“戶”以營業執照計，營業場所內部有多個獨立營業者的，按每個獨立營業者為1戶計算。

　　5.若因補償未能套用本方案補償標準的，由征收部門根據《廣州市人民政府關于印發廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》（穗府規〔2017〕18號）第二十五條第二款的規定選定房地產價格評估機構。被征收人對評估結果有異議的應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。被征收人對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《廣州市人民政府關于印發廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》（穗府規〔2017〕18號）第四十條規定執行。

　　6.本方案未盡事宜，按有關會議精神執行。

　　7.本方案由廣州市荔灣區人民政府國有土地上房屋征收辦公室和廣州市荔灣區白鵝潭管理委員會負責解釋。