近年來，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進，部分農(nóng)村城市化進程也日漸加快，各地拆遷的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮。補償標準也是亂象叢生、糾紛不斷，而全國各地對于集體土地拆遷所適用的政策也千差萬別。但是有一種拆遷方式卻逐漸地被多地普遍采用，這就是所謂的“土地騰退”。

　　一、什么是農(nóng)村土地騰退？

　　騰退即協(xié)議搬遷、協(xié)議搬離。一般是指集體土地上進行的由被騰退人與村委會、開發(fā)商簽訂騰退安置補償協(xié)議以后，村委會將被騰退人擁有的房屋和土地收回的行為。從本質(zhì)上講，“騰退”的根本目的在于快速實現(xiàn)征收，進行土地儲備或建設(shè)，它是一種變相的拆遷或征收。

　　需要提醒大家的是，根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項目的不同規(guī)模，較大的由國務(wù)院批準，其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，或由市、縣人民政府批準”。

　　可見村委會并無權(quán)對集體土地進行征收，村委會主導(dǎo)實施騰退的行為已經(jīng)嚴重違反了土地管理相關(guān)法律的規(guī)定。

　　二、騰退的現(xiàn)狀和類型

　　“騰退”逐漸在各區(qū)縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監(jiān)管單位往往睜一只眼閉一只眼不予管理，也使得以“騰退”方式實施的拆遷與日俱增。

　　但是，基于“騰退”沒有一個嚴格的程序和法律規(guī)范，所以各地在以“騰退”方式進行房屋拆遷過程中，其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現(xiàn)。

　　第一種，由開發(fā)商以建設(shè)綠化隔離帶為名行商品房開發(fā)之實。即在實施土地收儲和房屋拆遷過程中以建設(shè)綠化隔離帶的名義進行，但是拆遷完成之后的項目立項、規(guī)劃、用地等均標明為商品房建設(shè)項目。

　　第二種，開發(fā)商與村委會聯(lián)合實施騰退，即村委會在前期與開發(fā)商聯(lián)手以房屋拆遷的名義進行房屋騰退，在騰退完成之后或者拆遷過程中向有關(guān)部門申請土地征收審批。

　　第三種，由鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府主導(dǎo)實施的集體土地騰退。

　　說到房屋騰退，下面就帶領(lǐng)大家來看一下房屋騰退的補償標準。

　　三、騰退的補償標準

　　1.房屋騰退補償計算標準

　　（１）房屋騰退貨幣補償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）。

　　（２）房屋騰退補償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被騰退人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。

　　２.房屋騰退安置費計算標準

　　（被騰退人或承租人）安置補償費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

　　四、村民遇到騰退時，

　　該如何維護自己的合法利益？

　　首先，申請村務(wù)公開。被騰退人可以根據(jù)《村民委員會組織法》第30條的規(guī)定，向相關(guān)的村委會申請村務(wù)公開，要求村委會公開騰退方案、補償分配方案等村委信息以及有關(guān)騰退決議的相關(guān)村民會議、村民代表會議召開情況、會議紀要、實施人以及其他相關(guān)材料。

　　一方面便于了解騰退的具體內(nèi)容，另一方面也為后續(xù)的維權(quán)奠定基礎(chǔ)。如果村委會不公開相關(guān)信息，可以向上一級政府申請監(jiān)督村委會履行職責(zé)，必要時可就此提起行政訴訟進行救濟。

　　其次，向政府部門提起查處程序。可以依據(jù)信息公開所獲取的內(nèi)容，分析違法行為的性質(zhì)，申請有權(quán)機關(guān)采取不同的查處程序。如果行政機關(guān)不履行法律法規(guī)賦予其的職能，還可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟進行進一步的救濟。

　　提起行政復(fù)議或行政訴訟。只要行政機關(guān)作出了具體行政行為，并對被騰退人的實際權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響的，我們都可以提起行政復(fù)議、行政訴訟。要求法院確認其行為違法，從而提高補償。

　　來源：農(nóng)視網(wǎng)

　　凱諾律師溫馨提示

　　如果我們遇到拆遷補償不合理以及違法拆遷的行為，我們一定要及時的利用法律來維護自己的權(quán)益。可通過找專業(yè)拆遷律師來幫助我們維權(quán)。我們老百姓千萬不能坐以待斃，喪失法律賦予我們的權(quán)利。

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