在征地拆遷中，評估被征收房屋的價值是至關(guān)重要的一個步驟，因為評估結(jié)果直接影響著被征收人的補償。也就是說，給予被征收人補償?shù)亩嗯c少跟評估有很大的關(guān)系。因此在評估被征收房價值時一定要遵守流程才能保障被征收人的合法利益。可在實踐評估環(huán)節(jié)中，也會因各種意外而導(dǎo)致被征收人的補償大大折扣的情況。

　　案情簡介

　　馬先生是江蘇人，在2015年的時候，當(dāng)?shù)亻_展環(huán)境綜合整治，而馬先生名下的房屋由于年代悠久，被相關(guān)部門列為整治的范圍。此后當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門公布了關(guān)于開展環(huán)境綜合整治項目房屋征收公告，對征收范圍進行了告知，幾天后，相關(guān)部門又將《征收補償安置方案》進行了公示，告知百姓補償方式及補償標(biāo)準(zhǔn)。

　　同年次月，經(jīng)被征收人選擇，選定了評估機構(gòu)進行評估，然而在評估過程中，由于種種原因，評估機構(gòu)對馬先生的房屋所占用的土地未進行評估，可是相關(guān)部門也以此評估結(jié)果作為補償?shù)囊罁?jù)對馬先生作出《房屋征收補償決定書》，可是馬先生對此補償并不滿意，此后多次與相關(guān)部門進行協(xié)商，但結(jié)果都不盡人如意。

　　由于馬先生沒有簽訂補償與搬遷，相關(guān)部門便在幾個月后組織人員對馬先生的房屋進行了強制拆除。

　　在凱諾律師介入到案件后，凱諾律師隨即展開了走訪調(diào)查工作，之后凱諾律師指導(dǎo)馬先生向相關(guān)部門申請了政府信息公開，在獲取的材料中凱諾律師發(fā)現(xiàn)，此次評估報告中并沒有按照規(guī)定對馬先生的房屋所占土地進行評估補償，那么這很明顯是不合法的。于是幾法院提起了訴訟，最終在凱諾律師的幫助下，法院判決要求相關(guān)部門對馬先生的房屋給予市場價格補償。

　　律師說法

　　凱諾律師認為，作為國有土地上的房屋在被征收時應(yīng)當(dāng)對所占的土地進行補償，而且房地產(chǎn)補償費的標(biāo)準(zhǔn)是被征收房屋及其所占用范圍內(nèi)的土地和地上附著物的市場價值，具體補償金額應(yīng)由專業(yè)的評估機構(gòu)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素綜合評定。

　　其次，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款明確規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　同時根據(jù)其它相關(guān)法律規(guī)定，在征地拆遷中，一定要保障被征收人的原有生活水平不被降低。

　　根據(jù)以上內(nèi)容來看，法律規(guī)定了補償不能低于被征收房屋周邊的市場價，更不能低于被征收人原有生活水平。

　　不過關(guān)于房屋評估環(huán)節(jié)，在征地拆遷中，不同的房屋有不同的評估方法，各地在具體操作中并沒有統(tǒng)一評估方法。一般來說不同的評估方法評估出來的結(jié)果可能也會有所不同。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估，但對被征收人最為有利的應(yīng)當(dāng)是市場比較法。

　　從實踐中我們可以看到，像本案馬先生的這種情況數(shù)不甚數(shù)。對此，凱諾律師提醒廣大被征收人，在房屋評估環(huán)節(jié)，一定要注意評估機構(gòu)的評估程序是否是按照法律規(guī)定的來實施的（其合法的評估程序是選定機構(gòu)、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復(fù)核、申請鑒定等。）這其中如果有一個程序出現(xiàn)錯誤或是漏掉都有可能損害被征收人的合法利益，被征收人一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可及時的咨詢律師。

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