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凱諾拆遷律師:連這幾點(diǎn)不知道,拆遷補(bǔ)償很難提高

时间:2019-06-13        阅读

  俗話說:不打無準(zhǔn)備之仗,不打無把握之仗。征地拆遷亦是如此,一個人或是一個家庭可能就只會經(jīng)歷一次拆遷。拆遷不僅涉及到眾多老百姓的切身利益,而且征地拆遷中大多數(shù)征收項(xiàng)目都是因公共利益或是具體公益性質(zhì)的,對于這種征收,通常情況下都具有一種強(qiáng)制性的行政行為,相關(guān)部門在必要的時候會采取強(qiáng)制手段。

  因此,我們在還沒有征地拆遷時就要有如履薄冰的謹(jǐn)慎,以及備預(yù)不虞,居安思危的憂患。提前了解最基本的拆遷知識,才能在遇到征地拆遷時把握住時機(jī)提高補(bǔ)償。下面凱諾律師為大家簡單講解幾點(diǎn)比較重要的拆遷知識。

  一、拆遷主體只能是縣級以上部門

  根據(jù)我國的《土地管理法》中的第四十六條規(guī)定:國家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/span>

  從這一條規(guī)定中我們可以看到,征地拆遷工作的實(shí)施主體只能是被征用土地所在地的縣級以上地方人民政府,該人民政府的土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

  然而在實(shí)踐征收過程中,嚴(yán)格按照這一規(guī)定實(shí)施的很少,大多數(shù)情況下,是由政府成立一個臨時機(jī)構(gòu),有的叫開發(fā)區(qū),有的叫工業(yè)園,也有的叫支持什么建設(shè)項(xiàng)目指揮部,人員由各個部門臨時抽調(diào)。有的地方或是直接交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及村委會,對于這種情況,實(shí)際上是不合法的。因此如果在遇到征收時,發(fā)現(xiàn)實(shí)施的主體部門并不是法律所規(guī)定的,那么被征收人可先舉報或是直接咨詢律師,以免掉入他人陷阱。

  二、村委會是否可以代替被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議?村委會代表征收方與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議是否合法?

  根據(jù)《土地管理法》及《征收土地公告辦法》中的相關(guān)規(guī)定,征地拆遷補(bǔ)償、安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后,由有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門具體實(shí)施該征遷范圍內(nèi)的工作。也就是說,一般是由市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托部門作為主體與被征收人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

  實(shí)踐中,雖然說村委會雖然沒有太大的權(quán)力,但是村里大大小小的事情都要經(jīng)過村委會。在征地拆遷中更是如此,村委會往往起著一定的作用。

  因此在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時,要注意這幾點(diǎn),一點(diǎn)是村委會是否可以代替被征收人簽補(bǔ)償協(xié)議?

  如果村委會在沒有經(jīng)過被征收人明確的委托下,就代替被征收人簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議的話,那么這是嚴(yán)重侵犯了被征收人的合法權(quán)益。對于類似的協(xié)議,被征收人可通過法律途徑申請撤銷或是認(rèn)定無效,同時也要對文件進(jìn)行留存或是進(jìn)行拍照,以保障自身合法權(quán)益。

  第二點(diǎn)則是,村委會是否可代表征收方與村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議?針對這種情況有以下兩點(diǎn):

  (1)征收方委托村委會并爭的同意且有書面的委托書,經(jīng)過合法的征收程序且沒有其他違法性事由的情況下簽訂的補(bǔ)償協(xié)議有效,如果發(fā)生協(xié)議履行糾紛,那么可以依法追究征收方違約責(zé)任。

  (2)村委會沒有接受征收方的委托,并且在沒有任何征地審批的情況下,自行組織協(xié)議征地、協(xié)議拆遷,與村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議。那么這則是違反了《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定。因此,在這種情況下簽訂的補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)屬于無效協(xié)議。村民可依法起訴并可要求相關(guān)部門對其行為進(jìn)行查處。

  三、必須先補(bǔ)后拆,補(bǔ)償不低于被征收人原有生活水平

  根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),拆遷之后的生活水平不能低于被征收人原有的生活水平。所以,在拆遷之前,被拆遷人要對拆遷方給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷,一旦發(fā)現(xiàn)拆遷方給出的補(bǔ)償存在不合理的情況,那么被征收人可要及時的通過法律途徑獲取合理補(bǔ)償。

  其次,拆遷要先補(bǔ)償后拆遷。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定:“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用,同時集體土地的拆遷補(bǔ)償也應(yīng)參考該規(guī)定。

  四、遇違法強(qiáng)拆時的對策

  1、被拆遷首先要保證自己和家人的生命健康安全,不拼、不搶、不暴力。

  2、在面臨拆遷時或是臨近拆遷,違法暴力拆遷時,我們應(yīng)該要對現(xiàn)場、屋里屋外攝影拍照,記錄下拆遷之前以及拆之后的場景,為后期補(bǔ)償款多少爭取力度。

  3、保存好一些備物品的完整性,對于拆遷人來說,最重要的可能就是房產(chǎn)證等一些權(quán)屬證書不要被損壞,如果有需要的話,可以保存一下復(fù)印件。畢竟毀損后的賠償主張若要得到支持,對證據(jù)的要求很高。

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