以前，房子的主要功能是生活居住，如今，房子已經(jīng)不僅僅是一個(gè)住所，也成為一種投資手段。市場上一人坐擁幾套房，在買與賣之間轉(zhuǎn)換；學(xué)區(qū)房高房價(jià)、高產(chǎn)量……而近些年“二手房”又成為“香餑餑”，雖然國家為了規(guī)范二手房交易也相繼出臺政策，使得二手房交易熱度有所降低，但其市場前景不容小覷，那么，在二手房交易過程中最值得關(guān)注的就是“房屋產(chǎn)權(quán)”。

最近，河南省的張女士就因?yàn)槎�手房產(chǎn)權(quán)問題糾紛未獲得全額拆遷補(bǔ)償款而憤憤不平。

2008年，張女士自家購買了一處房產(chǎn)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房主著急用錢，所以房價(jià)不是特別高。2017年這棟房子被政府拆遷，后來張女士獲得500萬元的拆遷款，而此時(shí)原房東卻突然跳出來說房子是他的。結(jié)果，補(bǔ)償款被原房東領(lǐng)走，并且還把張女士告上法庭。面對這一糾紛，張女士滿是委屈與氣憤。

經(jīng)過調(diào)查，原來該房屋是系小產(chǎn)權(quán)房而非商品房，所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房"。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

那么，在該案件中，張女士與原房東簽訂的買賣合同是否有效？

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

本案中，張女士雖然不是村集體范圍內(nèi)的成員，但是雙方已經(jīng)按照合同要求履行權(quán)利和義務(wù)，孫女士已經(jīng)在該房屋處生活九年，該房屋已經(jīng)作為其生活的依托，而原房東是在知道房屋被拆遷，張女士獲得高額補(bǔ)償款的情況下，才與張女士爭奪房屋拆遷補(bǔ)償款，其行為屬于見財(cái)起意，所以，該買賣合同有效。

那么，張女士要將自己的部分補(bǔ)償款分給原房東嗎？

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

在本案中，張女士在買賣小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，沒有明確房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其自身沒有盡到注意義務(wù)，而作為原房東理應(yīng)知道“小產(chǎn)權(quán)房”是不能進(jìn)行市場交易的，而仍然為了一己之利，將房屋出賣，其行為具有過錯(cuò)，所以，法院最終判決按照各自過錯(cuò)多少來分配補(bǔ)償，原房東獲得了將近40萬的拆遷款。

聽到這里，也許你會為張女士的事情憤憤不平。但是，法律不會因?yàn)槟悴恢�而成為“一紙空文”。如果張女士在簽訂買賣合同之前，知道其購買的房屋是“小產(chǎn)權(quán)房”并且知道小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，那么其就不會輕易購買，也不會使得自己權(quán)益受到損害。

通過張女士的案件，凱諾律師提醒大家今后在購買二手房時(shí)一定要查清房屋產(chǎn)權(quán)，因?yàn)橐坏┓课莓a(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，后期如果房屋遇到拆遷，那么原本的補(bǔ)償費(fèi)也許會被分割。所以，懂得投資，更要懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能更好的保障自己的權(quán)益。

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