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北京拆遷律師:注意了,棚改、城中村改造“不等于”拆遷!

时间:2019-06-28        阅读

  當下各種形式的拆遷絡繹不絕,其中最為常見的是“棚戶區改造”、“舊城改造”、“城中村改造”以及普通的房屋拆遷,不過我們發現,老百姓很容易將前三者拆遷與房屋拆遷混為一體,認為,棚戶區改造、舊城改造以及城中村改造跟普通的房屋拆遷是一樣的,它們之間沒有什么區別。但它們之間真的沒有區別嗎?

  凱諾律師認為,棚改、舊城改造、城中村改造不等于拆遷。

  一般來說,棚戶區改造、城中村改造并不是法律上的概念,相關政策、規定,多見于國務院、各部委以及地方各級政府的規范性文件。而房屋拆遷是棚戶區改造、城中村改造時的一種方案,也就是說,棚戶區改造和城中村改造只是拆遷緣由中的一個,拆遷與棚戶區改造、城中村改造之間更多的是包含與被包含的關系。

  而且換個角度來說,棚戶區改造、城中村改造還存在不需要啟動征收、拆遷的情況。不過這個還有一個很重要的前提條件就是全體居民自愿,且不能涉及各種強制。不過生活中,棚改、城中村改造,幾乎都伴隨著征收拆遷。

  由此我們可以看出,棚戶區改造、城中村改造是一個政策,而房屋拆遷是一個制度或者是一個措施,兩者不可混同。

  棚戶區改造、城中村改造土地性質

  棚戶區一般指的是結構簡陋、環境擁擠臟亂的破舊簡易房屋聚集區,及整體衛生狀況較差,人口密度高的區域,被很多人戲稱為“中國式貧民窟”,且土地性質一般為國有土地。

  城中村則是在城市發展過程中被逐漸吸收納入城市規劃范圍內或被城市包圍的農村,且城中村居住環境和房屋狀況相對于棚戶區來說更好一些,不過城中村土地性質一般為集體土地。

  棚改、城中村改造需依法進行

  不過,無論是棚戶區改造還是城中村改造或是房屋拆遷都應當要依法進行,各地也需要結合當地實際情況,按照當地規定的政策實施。雖然,在棚改或是城中村改造、拆遷過程中,各地都有不同的規定,但在征收時都應保障老百姓的合法權益,依法征收。

  根據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《中華人民共和國土地管理法》的規定,國家征收土地的,依照法定程序批準后,必須由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

  但是實踐中,拆遷主體不合法已是非常常見的現象,因此被拆遷人在遇到拆遷時一定要先搞明白誰才是拆遷主體,誰才是真正能夠實施拆遷的,在拆遷之前可讓他們出示相關證件。

  棚戶區改造補償標準不能低于周邊市場價

  《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規定,對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。

  且《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中明確規定,征地涉及拆遷農民住房的,必須先安置后拆遷,妥善解決好被征地農戶的居住問題。

  但近年來,無論是何種改造或征收,補償不合理也已是一個常見問題,征收方為了達到征收的目的,壓縮拆遷成本,往往會故意壓低被拆遷人的補償。但根據我國相關規定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格,以被征收人房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。

  而且被拆遷人選擇產權置換的,必須是拆一補一。根據《條例》規定和政策精神,“拆一還一”是征收補償的最低限度標準,是絕對不能再打折扣、做減法的。

  城中村改造補償標準以不降低原有生活水平為原則

  城中村房屋拆遷具有城市和農村的雙重特征。城中村房屋建筑占有的土地性質雖屬于集體土地,但是周邊房屋的市場價卻很高。在改造過程中,如果是依據集體土地上房屋建筑成本價給予被拆遷人補償,那補償結果對被拆遷人來說顯然是很不公平的,且很有可能會降低被拆遷人原有的居住、生活水平,這是違背拆遷補償原則的。

  關于城中村拆遷補償方面,最高人民法院曾出過司法解釋,城中村房子拆遷,如果是貨幣補償方式,可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定,爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價,通俗的來講,就是地段一樣,房子結構、年限差不多的房子的市場價格。

  凱諾律師提醒大家,如果補償不合理,被拆遷人千萬記得不要簽訂補償協議,也不要相信被征收人任何的口頭承諾以及只對你有好處的獎勵。如果一旦簽了補償協議,日后想要再維權可就變得比較被動且比較困難了。

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