這幾年，隨著國家不斷的發展，城鎮一體化的建設，各地開展了一系列的利國利民的拆遷項目，比如棚戶區改造、舊城改造以及普通房屋拆遷等，這些項目的展開都會實實在在的影響被拆遷人的生活。不過，在這些拆遷項目中，難免會遇到住改非的情況，什么是住改非呢？

　　生活中，房屋按照用途可分為“住宅”和“非住宅”。可適用于國有土地上房屋，而且也可適用于集體土地上的房屋。

　　而“住改非”，就是原國有土地或是集體土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但因房屋的地理位置比較有優勢，于是依法取得了營業執照經營手段、稅務登記證等，改變了自己的住宅為商鋪進行經營。

　　通俗點來講，就是房屋所處位置，因地理位置比較好，比如處于人流較多或是臨街、交通便利等區域時，將房屋改成門面用于商用，且辦理了營業執照，并依法納稅，但是并沒有辦理房屋產權變更登記。不過，這種“住改非”的現象非常的常見。

　　那么“住改非”如何認定呢？

　　目前，“住改非”的認定主要是依據國務院辦公廳發布的《關于認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》以及住房和城鄉建設部印發的《國有土地上房屋征收評估辦法》等行政規章。實踐中，“住改非”的認定需要考慮到以下幾個方面：

　　第一、營業執照、稅務登記證、衛生許可證等。這些證件是可以直接認定房屋的實際用途且確定營業主體和地點的。

　　第二、納稅憑證，可以說明從事生產經營活動的住房一直在從事生產經營。

　　第三、就是經營時間和租賃協議。

　　第四、就是房屋實際使用的狀況。

　　“住改非”如何補償呢？

　　近日，有人咨詢凱諾律師，說自家的房子在人流比較聚集的地方，由于位置比較的好，就把前面的房屋改成了商用，現在要拆遷了，這種房子是按什么性質來補償呢？補償標準是什么？

　　針對此問題，一般會遇到兩種情況，一種是已經確認為是經營性用房的，根據《關于認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的通知》規定：已經取得合法營業執照的經營性用房，其房屋性質為住宅。各地根據實際情況，結合經營年限以及納稅情況等因素綜合考慮，給予適當拆遷補償。

　　也就是說，如果已經明確了是經營性用房，那么是可以獲得補償的，但是對于補償標準，由于各地發展的經濟水平都不盡相同，國家并沒有統一補償標準，還需要結合實際情況給予相應的收益補償。

　　不過根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條之規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

　　關于評估，可根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規定：被征收房屋或者其類似房地產有經濟效益的，應當選用收益評估法。

　　對于補償費用包括：造成停產業的損失費、補償搬遷前期費、機器設備修費費、包裝運輸等費用，有地方還有拆遷獎勵費，對于拆遷獎勵費，在大家簽協議的時候一定要注意了，看看有沒有什么貓膩，有的地方為了盡快完成拆遷工作，經常以有獎勵來誘惑被拆遷人盡快搬遷，殊不知，這獎勵就是拆遷補償里面的。

　　其次是，如果未能證明是經營性用房，那補償就得按住宅的標準來補償了。

　　對于補償標準，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　其補償方式有貨幣補償、產權調換。被征收人選擇產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。最低標準為相同地段按面積的1:1。

　　不過，無論是什么房屋拆遷，都應該保障被拆遷人的合法權益，拆遷補償不能低于拆遷之前的生活水平。對此，凱諾律師提醒大家，在拆遷過程中，被拆遷人要留存好與自己相關的票據，稅務的納稅憑證以及財務報表、審計報表等。因為，征地拆遷較為復雜，很容易出現紕漏，一旦補償不合理或是對方有違法行為，那么就可以拿這些證據來維權。

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