作為被征收人，征地拆遷中的每一個程序和環(huán)節(jié)都關(guān)系著被拆遷人的合法權(quán)益，稍不注意可能就損失掉上百萬的拆遷補(bǔ)償款。例如說房屋拆遷中的——評估。拆遷評估對于被征收人來講是十分關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，也是必須要走的一個程序，拆遷評估結(jié)果更顯示著自己最終的補(bǔ)償，這不，凱諾律師此前就代理了一起這樣的案件。

　　案情簡介

　　鄭先生是浙江省某市村民，在2014年的時候，鄭先生分別與其他村民簽訂了土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同，承租該村近35畝土地用于種植苗木，約定種植時間6年。此后，鄭先生一直經(jīng)營苗木綠化生意。可是在2015年的時候，相關(guān)部門欲修建高速公路，對所涉及到的土地要進(jìn)行征收，這其中包括鄭先生所承包的土地。但是相關(guān)部門與鄭先生就苗木基地的補(bǔ)償問題始終沒有達(dá)成一致，鄭先生并沒有進(jìn)行相關(guān)的清理工作。在去年的時候，高速公路指揮部和鎮(zhèn)政府下發(fā)了《交地清表告知書》，要求鄭先生在十五日內(nèi)完成清表工作，由于補(bǔ)償沒談妥，因此鄭先生并沒有進(jìn)行清表工作。沒隔多久，相關(guān)部門便對鄭先生的苗木基地進(jìn)行了強(qiáng)制清理。為了挽回?fù)p失，委托了凱諾律師。

　　凱諾律師隨后通過法律程序確認(rèn)了相關(guān)部門及鎮(zhèn)政府強(qiáng)制清理鄭先生苗木行為違法。隨后，針對強(qiáng)行拆除行為給鄭先生帶來的損失，鄭先生提起了行政賠償，一審法院判決，鄭先生所在市相關(guān)部門賠償給鄭先生一百八十五萬元。但凱諾律師并不認(rèn)可一審判決中房地產(chǎn)評估公司及造價工程咨詢公司所做的評估報告認(rèn)定的賠償數(shù)額，對此再次上訴給浙江省高級人民法院。

　　庭審時，凱諾律師認(rèn)為，對鄭先生花木作出評估的房地產(chǎn)評估公司并不具備對花木等進(jìn)行評估的資質(zhì)且該評估公司系征收部門單方選擇的結(jié)果，而且也沒有遵循相關(guān)規(guī)定，對此該評估報告的真實(shí)合法性還有待考證。其次，造價建筑公司在實(shí)際作出報告時，并沒有按照雙方無異議的數(shù)據(jù)予以認(rèn)定，且該公司無專業(yè)資質(zhì)，以該結(jié)果作為最終的結(jié)果有失公允。最終，法院判決撤銷中級人民法院作出的行政賠償判決，并判決相關(guān)部門賠償鄭先生二百四十萬元。

　　律師說法

　　凱諾律師說，拆遷評估是否合理直接影響著老百姓的征地拆遷補(bǔ)償款，如果評估過低，評估機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì)，那么被拆遷人的補(bǔ)償自然就會很低。對此為了不讓被征收人在拆遷評估上吃虧，凱諾律師總結(jié)出了以下幾點(diǎn)：

　　一、被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途以及新舊程序、建筑面積等影響被征收房屋價值的相關(guān)因素。

　　二、根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點(diǎn)后，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式，及時對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公平。

　　對上述法律規(guī)定中有關(guān)“被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《征補(bǔ)條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款，作統(tǒng)一的法律解釋，而不能靜止、孤立、機(jī)械地強(qiáng)調(diào)不論征收項(xiàng)目大小、征收項(xiàng)目實(shí)施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門的單方責(zé)任，也不考慮實(shí)際協(xié)議簽訂日或者補(bǔ)償決定作出日甚至實(shí)際貨幣補(bǔ)償款支付到位日的區(qū)別，均以征收決定公告之日作為評估時點(diǎn)。

　　三、評估機(jī)構(gòu)不能由征收方私自決定。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　從以上法律規(guī)定來看，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定被征收人是有權(quán)選擇的，不能直接是征收方單方面的決定。

　　四，評估報告上必須要有估價師的簽字。一份有效的文件，一般都是要蓋上章簽上字的，對于不在上面簽字也不蓋章的原則上是不生效的。然而，實(shí)踐過程中，評估機(jī)構(gòu)往往是倒著程序?qū)嵤┑摹Ｒ虼舜蠹乙欢ㄒ�注意�?/span>

　　五、房屋拆遷評估方法應(yīng)當(dāng)以市場比較法。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

　　而市場比較法是最有利于被拆遷人的評估方法。市場比較法是根據(jù)被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區(qū)位、用途、房屋質(zhì)量等，然后參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區(qū)間，對不同情況給予被償。

　　征地拆遷較為復(fù)雜，被征收人一定要注意當(dāng)中的任何一項(xiàng)程序，如發(fā)現(xiàn)拆遷程序有問題要及時的向上級部門反映，反映無果的可咨詢專業(yè)拆遷律師，讓律師早點(diǎn)介入到案件當(dāng)中調(diào)查征收方的違法行為，只有這樣被征收人的合法利益才能得到保障。