隨著城市化進程的不斷加快，對城市土地的需求急劇增長。為了滿足這一增長，一方面，通過對農村集體土地進行征收，將其轉變為城市用地;另一方面，則通過對城市舊房進行拆遷以獲得新的建筑用地。而在這兩種獲得土地的方式中，以舊房拆遷為獲得新的建筑用地為主要方式。

　　而房屋拆遷最核心的問題就是房屋拆遷補償問題，而在補償問題中首先就是拆遷補償價格的確定。本文將以城市舊房拆遷評估價格形成為研究對象，探討如何確定合理的補償價格。

凱諾律師拆遷現場調查拍攝圖

　　拆遷評估是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途和建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行評估。

　　拆遷房屋價格評估難度大 時間緊人員復雜

　　城市房屋拆遷價值評估政策性比較強，由于拆遷戶的受教育程度不同和房屋的情況不同，房屋拆遷補償價格評估具有如下特點：

　　地域范圍廣及房屋情況復雜：首先，房屋改造的工作往往是成片進行的，因此范圍廣。同時，房屋的權屬不一，既有個人、集何體的房屋，又有國家所屬的房屋;既有合法建筑，又有違章建筑。建筑涉及又因年代、用途、等級等的不同，因此情況則更為復雜。

　　時間緊：房屋拆遷這項工作從方案出臺、評估計價、調查摸底、公告動員、搬家騰房、簽訂協議、拆遷實施等一系列過程前后時間非常緊張。

　　被拆遷人及評估對象的復雜性：被拆遷人涉及各個社會層面，既有支持拆遷工作的，又有不服從政府規劃的;既有普通群眾，又有領導干部;既有孤寡老人，也有傷殘人士。作為評估對象的被拆遷房屋產權狀況有私房、公房、單位自管房、代管房等，用途涉及商業、工業、住宅等，因此房屋產權用途、狀況比較復雜。

　　拆遷房屋價格評估三大方法：成本法價格最低 市場法最靠譜

　　市場比較法

　　就是根據被拆遷房屋的基本情況(主要包括房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等)，參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予被償。

　　成本法

　　根據估價對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　收益法

　　指房屋所有人擁有的房屋所有權，在現在和未來可能為其帶來的利益。

　　無論何種類型的評估，均要求對被拆遷房屋項目進行評細的實地勘察，依據所掌握的資料，分析擬定拆遷對象的特點，針對不同類型、不同用途、不同區位的房屋，分別選用相應的評估方法。

　　從某種意義上講，收益法測算出的價值傾向于最高買價，屬于理論價格；成本法測算出的價值傾向于最低賣價；市場比較法測算出的價值傾向于市場價格。

　　房地產市場價格的構成公式

　　一個城市房屋的市場評估價，反映了房屋本身的所有權價格，同時也反映了公攤的土地使用權價格。房地產市場價格=房屋價格(建設成本、管理費、銷售費用、利息、銷售稅費、開發利潤等)+土地價格(原地價、土地開發費、稅費、利潤)

　　房屋價格：是指房屋的所有權價格。一般情況下，房屋本身隨著時間的推移，建筑物的損耗，其整體價格是不斷下降的。

　　土地價格：在這里是指土地的使用權價格。土地具有永續性，其本身不存在折舊，其市場價格呈總體上升趨勢。

　　因此，市場對土地的需求強度決定了土地價格的升幅，并與房屋本身的價格變化共同決定了房屋的市場價格，也決定了房屋的補償額度。影響房屋的評估價格有拆遷房屋的自身因素和外部因素，其中自身因素又包括房屋的區位因素、實物因素和權益因素三類。(本文將只對拆遷房屋的自身因素進行分析)

　　由于土地位置的固定性，使土地的經濟意義具有區域性特征。土地價格變動受不同用途以及道路通達度、基礎設施完善度和繁華度等因素影響，其價格的上漲幅度也不盡相同。

　　(拆遷房屋的房地產市場價格，不包括搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成的停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修、裝飾的補償金額。)

　　被拆遷房屋的市場價格影響因素　

　　市場評估價影響因素：成色新地段好產權清晰的房屋評估價格高。

　　區位因素

　　“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的位置，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、車站、政府機關、地鐵、同業等)的距離，周圍環境、景觀等。由于房屋的位置不可移動性，區位對房屋的市場價值所取的決定作用是極其重要的。其中區位影響因素是一個綜合性因素，可分為位置、交通、環境景觀和外部配套設施等方面。

　　位置：位置包括拆遷房屋所處的方位、距離、朝向，其次所屬樓層也應該屬于位置因素。

　　交通：主要包括：A道路通達度，主要指距離主干道、次干道的遠近對于拆遷房屋的市場價格的影響;B對外交通便利度，指對外交通設施(地鐵、火車站、長途客運站、航空站)遠近及設施狀況對于拆遷房屋的市場價格構成的影響。

　　環境景觀：衡量環境質量好壞一般是對大氣污染、水質污染、噪音污染等多項狀況的分析。而拆遷房屋所在區域的綠化率、容積率則反映了其環境景觀的狀態。這些因素都會對拆遷房屋價格造成一定的影響。

　　外部配套設施：A城市功能。主要指零售商業、金融保險、辦公服務、旅游觀光設施、批發商業的集聚對于城市土地質量所產生的重要影響;B基礎設施完善度。主要指給水、排水、供電、煤氣、電訊等與生活條件有關的設施是否完善;C教育醫療配套;D文體設施影響度。指圖書館、公園等。

　　實物因素

　　其包括土地實物因素和房屋實物因素兩方面。

　　土地實物因素：主要是指土地的面積、形狀、地勢、地基狀況和場地平整程度等。在房屋拆遷估價過程中，對這些因素考慮的較少。

　　房屋實物因素：主要包括建筑規模、建筑結構、設施、設備、裝飾裝修、層高、空間布局、外觀、完損程度等。在房屋拆遷評估過程中，主要考慮建筑結構、完損程度等因素。

　　權益因素

　　權利狀況：土地和建筑物的權利狀況如何，例如擁有的是所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，其價值是有很大的差別。

　　使用管制：在拆遷估價中，房屋使用管制中的用途管制，是決定被拆遷房屋補償金額的重要因素之一。一般來說，住宅用途地價比同區域的工業用地的地價高，比商業用地地價低。

　　綜上所述：一般情況下，對于產權清晰、房屋結構耐用、房屋的成新情況佳，且位于或接近經濟活動的中心，要道通口、行人較多，交通流量較大、環境較好、基礎設施和公共服務設施較完善的房屋，市場評估價格較高;反之，價格較低。