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院落、空地面積在拆遷時應該有補償嗎?最高院給出了這樣的答案!

时间:2019-07-29        阅读

  現實生活中,有不少房屋都帶有不大不小的院落,或是有一些空地面積,這樣的房子在拆遷的時候,拆遷方為了低成本征收,在實踐過程中,常常對被征收人不予院落和空地部分的補償。那么,這樣的房子在拆遷時究竟有沒有補償呢?下面我們通過一則案例來一起探討一下!

  為實施縣職專教學樓及運動場項目建設,相關部門作出房屋征收決定,將賈某某房屋納入征收范圍。由于在簽約期限內,未能與賈某某達成補償協議,隨后,當地相關部門作出寧政房征補國有土地上房屋征收補償決定書。賈某某認為其院落屬于涉案房屋國有土地使用證中的一部分,而該補償決定中未予體現,提起行政訴訟。

  在庭審過程中,法院認為,最高人民法院在《關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償的答復》中有明確規定,國有土地上房屋征收補償中,應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍,按照征收時的房地產市場價格,一并予以征收補償。雖然原審中縣政府曾主張,上訴人的有證房屋和無證房屋均已經納入評估范圍,其價值包括空置土地使用權價值,但經審查發現,評估機構采用市場法評估上訴人有證房屋價值,未涉及該房屋的證載土地面積因素,因此不涉及上訴人國有土地使用權范圍內空置土地的價值。

  涉案評估報告系根據委托單位的要求進行,是作為征收補償決定的參考依據,征收單位應當全面考量,以作出合法、合理的征收補償決定。因此,被訴房屋征收補償決定在涉及上訴人土地價值的補償方面明顯不當,遂判決撤銷被訴房屋征收補償決定。

  實踐中,其實像賈某某這種情況的非常多,拆遷方為了低成本征收,通常都會采取各式各樣的手段來達到他們的目的,侵害被征收人合法權益。

  不過在《國有土地上房屋征收與補償條例》中有明確規定,為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。

  其次根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規定,征收房屋補償范圍主要包括如下三部分內容:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

  從以上的《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定來看,雖然沒有明確規定空地、院落是否能夠得到補償,但是拆遷方也不能作為不對院落進行補償的依據。拆遷時,根據相關法律規定,被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。雖然影響房屋的市場價有很多的因素,但是院落是否進行補償,這也會對房屋市場價造成很大的影響。

  那么這樣一來,拆遷補償不僅要考慮房屋占地面積,還要考慮對征收房屋價值產生重要影響的附屬設施,如院落等。不能就僵硬地將其理解為只補房屋、不補院落,事實上,院落正是房屋的一部分。

  且《中華人民共和國物權法》第四十二條第三款中也提到:“征收單位、個人的房屋及其他不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件!币虼耍郝渥鳛楸徊疬w人的合法財產,自然是要補償的。

  除此之外,上述案例中也提到,根據《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償的答復》中的規定:“對土地公有制之前,通過購買房屋方式使用私有的土地,土地轉為國有后迄今仍繼續使用的,未經確權登記,亦應確定現使用者的國有土地使用權。國有土地上房屋征收補償中,應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍,按照征收時的房地產市場價格,一并予以征收補償。”

  按照最高法做出的司法解釋來說,在國有土地上房屋征收中,應當將被征收人合法使用的國有土地院落以及空地納入到補償的范圍之內,并且也要按照處收時房地產市場價給予補償。如果征收方并沒有將這些給予補償的話,就可以僅憑以上這條規定,被征收人可直接作為主張對院落、空地等土地享受補償的法律依據。

  那么對于房屋附屬的院落和空地怎么補償才合理呢?

  根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條規定,被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時自愿進行交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

  同時,根據上述《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償的答復》提到的對于當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍,按照征收時的房地產市場價格,一并予以征收補償。

  所以,對于有院落的房屋進行補償的時候,應該在評估的時候根據房屋所有人對于院落的使用情況,作出合理的補償。

  最后,凱諾律師提醒廣大被拆遷人,如果在征地拆遷中遇到了比較棘手的問題,可通過咨詢專業拆遷律師,讓拆遷律師早點介入到案件當中,盡早的幫助被拆遷人維護合法權益,以免“后患無窮”!

  


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