中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022年）》（下稱鄉(xiāng)村規(guī)劃》公開發(fā)布，是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略第一個(gè)五年規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村工作做出具體部署，是指導(dǎo)各地區(qū)各部門分類有序推進(jìn)鄉(xiāng)村振興的重要依據(jù)。

　　黨的十九大提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。貫徹實(shí)施好《規(guī)劃》，對(duì)于解決農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段性矛盾，保證鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施開好局、起好步、打好基礎(chǔ)，具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義。

　　近期，一個(gè)超級(jí)重磅的樓市調(diào)控措施公布了：國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)！

　　這是樓市調(diào)控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對(duì)于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國(guó)樓市格局的重大變化。

　　參與試點(diǎn)的13個(gè)城市，全部為中國(guó)的核心城市，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！

　　這13個(gè)城市是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

　　試點(diǎn)城市來了，全國(guó)推廣還會(huì)遠(yuǎn)嗎！

　　這個(gè)舉措最令人震撼的看點(diǎn)是：

　　農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國(guó)家征地環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入了市場(chǎng)，租賃住房、共享度假小院這類項(xiàng)目將獲得快速審批通道！同時(shí)，土地成本將大幅降低，對(duì)平抑未來的租金價(jià)格、房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。

　　共享度假小院，是結(jié)合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創(chuàng)、共享禪修、共享運(yùn)動(dòng)、共享醫(yī)護(hù)......免費(fèi)享受陽光、空氣、養(yǎng)分、水......

　　依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設(shè)用地歸國(guó)家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需要通過地方政府征地，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子，是小產(chǎn)權(quán)房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產(chǎn)證。

　　中國(guó)的這套“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制，是從香港等地學(xué)來的。好處是能為中國(guó)城鎮(zhèn)化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。壞處大家都知道，由于政府壟斷土地供應(yīng)，所以房?jī)r(jià)、地價(jià)越來越高。而且，在征地環(huán)節(jié)中，往往引發(fā)農(nóng)村集體組織和地方政府的沖突。

　　此次改革具有重大意義

　　第一：“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共享度假小院”，是中國(guó)土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)，都可能發(fā)生變化。這樣，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。

　　第二：這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱贊的。

　　第三：這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。

　　根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。

　　第四：大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東，長(zhǎng)期享受土地紅利。

　　兩部委公布的“辦法”里，還有以下看點(diǎn)值得注意

　　①：項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

　�、冢鹤鹬剞r(nóng)民集體意愿，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

　　③：試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。

　　④：集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　⑤：承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

　　也就是說，政府對(duì)于開發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

　　那么，此舉將產(chǎn)生什么影響？

　　第一：這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

　　商品房將成為有錢人的游戲，供應(yīng)量會(huì)減少（因?yàn)榇罅客恋匾�建設(shè)租賃住房、保障房），但購(gòu)買的人也將減少。深圳市長(zhǎng)之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。

　　第二：大城市狂漲的房?jī)r(jià)，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大，就可以遏制商品房的價(jià)格，讓它漲得慢點(diǎn)。

　　第三：“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū)，對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)影響較大。

　　第四：由于建設(shè)“集體用地租賃住房”、國(guó)企運(yùn)營(yíng)的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場(chǎng)會(huì)顯得更加重要，這是地方政府的重要財(cái)源。所以，商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ)，兩者看似矛盾，其實(shí)相互依存。

　　第五：未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長(zhǎng)期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。

　　延伸閱讀：

　　《鄉(xiāng)村規(guī)劃》第三十章主題是增加農(nóng)村公共服務(wù)供給，指出繼續(xù)把國(guó)家社會(huì)事業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)放在農(nóng)村，促進(jìn)公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障等資源向農(nóng)村傾斜，逐步建立健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉(xiāng)一體的基本公共服務(wù)體系，推進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化。

　　實(shí)行差別化的醫(yī)保支付，農(nóng)村醫(yī)養(yǎng)融合

　　《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要推進(jìn)健康鄉(xiāng)村建設(shè)。深入實(shí)施國(guó)家基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目，完善基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目補(bǔ)助政策，提供基礎(chǔ)性全方位全周期的健康管理服務(wù)。

　　“加強(qiáng)慢性病、地方病綜合防控，大力推進(jìn)農(nóng)村地區(qū)精神衛(wèi)生、職業(yè)病和重大傳染病防治。深化農(nóng)村計(jì)劃生育管理服務(wù)改革，落實(shí)全面兩孩政策。增強(qiáng)婦幼健康服務(wù)能力，倡導(dǎo)優(yōu)生優(yōu)育�！�

　　“加強(qiáng)基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，基本實(shí)現(xiàn)每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有1所政府舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院，每個(gè)行政村都有1所衛(wèi)生室，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院都有全科醫(yī)生，支持中西部地區(qū)基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和設(shè)備提擋升級(jí)�！�

　　“切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)村醫(yī)生隊(duì)伍建設(shè)，支持并推動(dòng)鄉(xiāng)村醫(yī)生申請(qǐng)執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師資格�！�

　　“全面建立分級(jí)診療制度，實(shí)行差別化的醫(yī)保支付和價(jià)格政策。深入推進(jìn)基層衛(wèi)生綜合改革，完善基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)績(jī)效工資制度。開展和規(guī)范家庭醫(yī)生簽約服務(wù)�！�

　　樹立大衛(wèi)生大健康理念，廣泛開展健康教育活動(dòng)，倡導(dǎo)科學(xué)文明健康的生活方式，養(yǎng)成良好衛(wèi)生習(xí)慣，提升居民文明衛(wèi)生素質(zhì)。

　�。ㄐ氯A社）

　　完善醫(yī)保支付，擴(kuò)大政府購(gòu)買服務(wù)力度

　　《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要加強(qiáng)農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)。按照兜底線、織密網(wǎng)、建機(jī)制的要求，全面建成覆蓋全民、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、權(quán)責(zé)清晰、保障適度、可持續(xù)的多層次社會(huì)保障體系。

　　進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，加快建立城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇確定和基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)正常調(diào)整機(jī)制。

　　“完善統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度和大病保險(xiǎn)制度，做好農(nóng)民重特大疾病救助工作，健全醫(yī)療救助與基本醫(yī)療保險(xiǎn)、城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)及相關(guān)保障制度的銜接機(jī)制，鞏固城鄉(xiāng)居民醫(yī)保全國(guó)異地就醫(yī)聯(lián)網(wǎng)直接結(jié)算。”

　　“推進(jìn)低保制度城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，健全低保標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。全面實(shí)施特困人員救助供養(yǎng)制度，提升托底保障能力和服務(wù)質(zhì)量。”

　　“推動(dòng)各地通過政府購(gòu)買服務(wù)、設(shè)置基層公共管理和社會(huì)服務(wù)崗位、引入社會(huì)工作專業(yè)人才和志愿者等方式，為農(nóng)村留守兒童和婦女、老年人以及困境兒童提供關(guān)愛服務(wù)。加強(qiáng)和改善農(nóng)村殘疾人服務(wù)，將殘疾人普遍納入社會(huì)保障體系予以保障和扶持�！�

（新華社）

　　村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老、康養(yǎng)服務(wù)

　　《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要適應(yīng)農(nóng)村人口老齡化加劇形勢(shì)，加快建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)體系。

　　“以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心，建立具有綜合服務(wù)功能、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，與農(nóng)村基本公共服務(wù)、農(nóng)村特困供養(yǎng)服務(wù)、農(nóng)村互助養(yǎng)老服務(wù)相互配合，形成農(nóng)村基本養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。”

　　“提高鄉(xiāng)村衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)為老年人提供醫(yī)療保健服務(wù)的能力。支持主要面向失能、半失能老年人的農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)村幸福院等互助型養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展，建立健全農(nóng)村留守老年人關(guān)愛服務(wù)體系�！�

　　“開發(fā)農(nóng)村康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。大力發(fā)展生態(tài)旅游、生態(tài)種養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)，打造鄉(xiāng)村生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)拓展升級(jí)趨勢(shì)，結(jié)合各地資源稟賦，深入發(fā)掘農(nóng)業(yè)農(nóng)村的生態(tài)涵養(yǎng)、休閑觀光、文化體驗(yàn)、健康養(yǎng)老等多種功能和多重價(jià)值。”

　　“鼓勵(lì)村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。進(jìn)一步盤活森林、草原、濕地等自然資源，允許集體經(jīng)濟(jì)組織靈活利用現(xiàn)有生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施用地開展相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。鼓勵(lì)各類社會(huì)主體參與生態(tài)保護(hù)修復(fù)，對(duì)集中連片開展生態(tài)修復(fù)達(dá)到一定規(guī)模的經(jīng)營(yíng)主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)、體育、設(shè)施農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)�！�

　　整體上來講，城鄉(xiāng)都是未富先老，但農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、基本公共服務(wù)、財(cái)政投入等較之城市有不少差距，再加上城市化大趨勢(shì)下年輕人大量離開農(nóng)村，農(nóng)村養(yǎng)老問題更為突出、更為嚴(yán)重。

　　照搬城市養(yǎng)老建設(shè)思路顯然是走不通的，農(nóng)村養(yǎng)老需要走出一條自己的路�，F(xiàn)實(shí)中少部分鄉(xiāng)村小規(guī)模醫(yī)養(yǎng)合一、康養(yǎng)、公建民營(yíng)等創(chuàng)新實(shí)踐項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　農(nóng)村養(yǎng)老既是難得機(jī)遇，又面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。相信隨著政策體系的逐步建立和財(cái)政投入的加大，農(nóng)村養(yǎng)老會(huì)逐步贏得社會(huì)資本的關(guān)注和投入。