房屋拆遷評估對被拆遷人來說是一道不可輕視的程序，因為它將決定你后期究竟會具體到手多少補償。想必就有人想要問了，就那么一張紙真有你說的那么重要？

　　因為評估報告的作出比較復雜，并且評估也是一個比較專業的工作，作為被拆遷人很難能夠判斷的出這個評估報告是否合法，評估方式也不是我自己選的，并且對于評估報告中所表明的補償金額我也不滿意，拆遷補償是不是就不能更改了啊？我該怎么辦呢？

　　凱諾拆遷律師對此總結了幾個大家比較重點關注的問題來進行集中解析：

　　首先，想要知道評估報告是否合法，必須要先了解合法的評估流程:

　　一、拆遷雙方共同選定評估機構

　　市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或抽簽等方式。

　　二、拆遷方出資委托評估機構

　　拆遷估價機構確定后，一般由拆遷方委托。委托方應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。

　　三、評估機構勘察測量

　　1、被拆遷人向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。2、受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。

　　3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

　　4、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員（根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，不管是整體評估還是分戶評估報告，都應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產評估師簽字，并加蓋房地產評估機構公章）、拆遷方、被拆遷人簽字認可。

　　四、初步估價報告公示

　　估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向拆遷方提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。拆遷方應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

　　五、復核申請

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十九條的規定，如果被拆遷戶對房屋評估報告有疑問，可以依法要求出具評估報告的房地產價格評估機構作出相應的解釋和說明。如果經解釋后，被拆遷戶還是對評估結果有異議，可以依照《辦法》第20條至第25條的規定（具體的法律條文內容附在文章末尾），依法申請復核評估。

　　由上可知，想要分辨一份評估報告是否合法可以從以下方面來進行辨別：

　　1、評估機構的選定是否符合法律規定

　　一般來說，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

　　2、評估機構是否具有相應的評估資質

　　在進行評估之前，被征收人一定要了解選定的評估機構是否是依法設立的，對要評估的事項是否有評估資質，進行評估的工作人員是否有評估證書。

　　房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可。

　　評估公司是分級別的，級別不同、評估的能力也有很大的差距。就拿北京為例，《北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》規定，一級資質評估機構的在估業務量達到2000戶；二級資質評估機構的在估業務量達1000戶；三級資質評估機構的在估業務量達500戶。

　　3、評估時點是否合法

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條也作了相同規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　4、評估方法是否合理

　　估價方法有比較法、收益法、成本法等。注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　5、評估工作人員是否進行實地查勘（入戶調查）

　　在實地查勘時，其主要工作大致包括以下內容：1）面積測量、示意圖繪制;2）房地產權屬證書、相關批件、法律文書等收集;3）房屋四至、臨街狀況、道路狀況等調查記錄;4）產權人姓名、常住人口、戶口在冊人數等記錄;5）房屋結構、建筑材料、建成年代、使用狀況、現狀用途等情況記錄;6）裝修裝飾、設備、附屬物的情況記錄等。

　　6、評估報告的作出是否考慮了這些因素

　　1）被征收房屋的區位、2）用途、3）建筑結構、4）新舊程度、5）建筑面積、6）占地面積、7）土地使用權等

　　而對于室內的裝飾裝修補償，機器設備等需要搬遷產生的費用等問題可以先試著通過協商來確定；如果協商不成，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

　　7、評估報告的形式是否合法

　　評估報告應采取書面形式，并有法定的內容要求，應該包括封面、致估價委托人的函、目錄、估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。

　　8、是否有“分戶評估報告”

　　房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

　　9、是否有兩名以上注冊房地產估價師的簽名、蓋章

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，不管是整體評估還是分戶評估報告，都應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產評估師簽字，并加蓋房地產評估機構公章。如果沒有相關評估師簽字或者只有一位評估師簽字，那么此次評估報告將無效。

　　并且，在這里要知道的是這個簽名、蓋章意味著他們對估價報告的內容和結論負責任。

　　10、評估報告的內容是否滿足規定

　　評估報告是一份嚴謹的文件，有法定的內容要求，應該包括封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。

　　被拆遷人收到評估報告后，拆遷補償就不可更改了嗎?

　　是可以進行更改的。由上述最后一道程序可知，就算是對評估報告不滿意，作為被拆遷人的你也是可以通過合法程序來爭取的。

　　也就是被征收人在經原房地產價格評估機構解釋后還對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估，對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。具體的法律規定內容如下：

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》：

　　第十九條　被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

　　第二十條　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

　　申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

　　第二十一條　原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

　　第二十二條　被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

　　第二十三條　各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。

　　評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

　　第二十四條　評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

　　第二十五條　評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

　　經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。