近年來，城市的生活壓力大，空氣污染又比較的嚴重，很多城里人的年輕人都想為自己的爸媽在農村買一套房屋，而長年到城市務工的村民，卻又因長久不住在村里，于是就將自己的宅基地賣給了別人。

　　可是問題來了，在遇上拆遷時，因出賣的宅基地并沒有過戶，而買主又在上面蓋了新房，這種情況下拆遷補償款是歸誰呢？在回答這個問題之前先跟隨凱諾拆遷律師來了解一下關于宅基地都有哪些規定。

　　一、宅基地是否可進行買賣轉讓呢？

　　答案首先是不可以。根據《土地管理法》中的規定，農民集體所有的土地使用權是不得出讓、轉讓，或者用用于非農業建設，但是在符合土地利用總體規劃中依法取得建設用地的企業，因為破產而使得土地使用權發生轉移的除外。

　　而且關于宅基地買賣，在去年的中央1號文件中也強調了深化農村土地制度的改革，促進農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記。同時還要安置農民閑置宅基地和閑置農房的政策，保障農村宅基地的農戶資格和農民房屋的財產權，在這個過程中不得違規違法買賣宅基地，必須嚴格實行土地用途管制。

　　但是宅基地上面的房屋是可以買賣的，不過這個交易也有一個前提條件，就是買賣雙方必須都是農業戶口，同時還是要本集體經濟組織成員。如果要變更宅基地的所有權的話，必須得買賣雙方都同時在場，而且購買方獲批的前提條件是在之前沒有過任何的宅基地交易。

　　簡單明了的來說就是，如果想要進行宅基地使用權的轉讓，必須要滿足以下四點：

　　1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批準;

　　2、轉讓人與受讓人同為本村村民;

　　3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;

　　4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。

　　因此，從以上的內容來看，宅基地使用權轉讓是有條件的，且如果將宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織成員以外的人，那么一般情況下來說所簽訂的合同是無效的。

　　拆遷補償款歸誰？

　　法律雖然規定了，但是宅基地使用權已經轉讓給別的了，可并沒有過戶，拆遷時是怎么補償的？

　　根據《土地管理法》中的規定，因公共利益需要，要征收土地的要給予被征收人合理公平的補償。根據第二十五條規定，市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案，會同有關部門擬定征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。

　　征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。

　　在這期間，與被征收人常打交道的征收方通常都屬于第三人。而在協商拆遷補償的時候，他們也是與宅基地使用權人進行溝通，也就是與賣方進行溝通。在拆遷中，買方建造房屋的補償款，一般情況下需要與賣方進行協商解決。

　　最后凱諾拆遷律師提醒大家，宅基地房屋買賣的風險很大，如果將自己宅基地的使用權轉手讓給別人，那么將來在遇到拆遷的時候，雙方可能會因拆遷補償起爭執，所以買賣宅基地時要想清楚或者說是應當要遵守法律法規。當然一旦遇到因房屋買賣引起的拆遷補償糾紛時，可以咨詢律師，通過法律途徑來解決。