近日，有當事人咨詢凱諾拆遷律師說：“他們這里在幾年前已經批準要征收了，但是一直沒有動靜，幾年過去了直到今年才開始實施征收，給的補償非常的低，還是按照幾年前的來補償的，這合理嗎？”

　　隨著對土地需求的越來越大，我國各地有許多的農村房屋、土地很早就被批準要征收，可又因為各種原因又擱置許久，并未真正的實施征收工作，在此期間征收方更是強調不能翻建、不能種地等。幾年后，征收方發布了安置補償方案。那么，在實際實施拆遷時房屋所在區域已經被納入了城市規劃范圍內，補償應當適用于集體土地上的補償標準還是國有土地上的補償標準呢？

　　凱諾拆遷律師認為，隨著社會日益的變更，物價和房價日益的增漲，此時征收拆遷征收方給予被征收人的補償還按照此前農村集體土地征收標準來計算補償的話，顯然是很不公平的，更沒有辦法保障被征收人日后的生活。

　　按照《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》規定：“行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。”

　　《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款規定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

　　按照最高人民法院的答復意見和司法解釋中的規定，在集體土地征收過程中，如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償，多年后，原坐落于集體土地上的房屋所在地已經被納入到了城市規劃區，基本實現了城鎮化，此時再對原集體土地上的房屋實施征收，可以參照國有土地上房屋征收與補償條例予以安置補償。

　　之所以作出如此規定，其目的就是在于避免同區域內原集體土地上房屋征收補償標準低于國有土地上房屋征收補償標準，充分保障被征收人的合法權益，盡量的避免糾紛的發生。

　　相信不少老百姓都非常的清楚，國有土地和集體土地完全不是一個性質，因土地性質不同，所以征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》。一般來講，農村集體土地征收所依據的是《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等相關法律法規。

　　但如果房屋所在地已經被納入到了城市規劃區，其補償還按集體土地征收標準來補償的話，就沒有辦法保障被征收人的合法權益了。

　　不過被征收人應當要明白的是，參照并不等同于完全適用，國有土地上房屋在征收時，補償款中包含了土地本身的地價，如果在征收集體土地時已經對土地進行了相應的補償，那么按照國有土地上房屋征收補償標準被征收人補償時應當要扣除已經取得的土地補償費。

　　那么，如何區別城市規劃區呢？

　　一般分為三個層次：近城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域統稱為城市規劃區。

　　城市建城區：這一范圍內用地管理的主要任務是合理安排和控制各項城市設施的新建和改建，進行現有用地的合理調整和再開發。

　　城市總體規劃確定的市區遠期發展用地范圍：這部分包括建成區以外的獨立地段，水源及其防護用地，無線電臺站保護區等。用地管理的主要任務是按照規劃的要求，保證各項用地和設施有秩序地進行開發建設。

　　城市郊區：城市郊區的開發建設同城市發展有密切的聯系，所以這一區域內城鎮和農村居民點各項建設的規劃及其用地范圍進行控制，且都要經過城市規劃管理部門的批準。

　　在征收過程中，最直接的問題就是拆遷補償方面，集體土地征收補償遠遠低于國有土地征收的補償，這也是導致近年來拆遷糾紛越來越多的一個因素。對此，凱諾北京拆遷律師提醒大家，無論是國有土地征收還是集體土地征收，只要被征收人對補償安置方案不滿意時，都可及時的通過法律途徑來解決。