房屋拆遷評估環節對被征收人來說非常的重要，要知道評估報告則是給予被征收人補償的依據，可是實踐過程中，很多被征收人都不注重，以至于最后拿到評估結果的時候才發現此評估報告有很大的漏洞。那么會導致評估數額非常的低情況有哪些呢？下面凱諾拆遷律師就為大家來講解一下，希望今后遇到拆遷的時候可以及時的向有關部門提出。

　　第一，沒有評估方法、沒有注冊房地產估價師的簽字

　　一份合法的評估報告上面應當要有評估師的簽字，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第十七條第二款規定，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

　　因此簽字環節被征收人需要著重審查，在實踐中冒名頂替代簽、偽造簽字的情形非常的多見，所以被征收人必須要注意這個細節。

　　另外評估機構出具的《房屋估價分戶評估報告》也應當要將評估方法描述清楚，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第十三條規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　也就是說評估機構出具的分戶評估報告上面如果沒有評估辦法的描述以及沒有兩名以上注冊房地產評估師的簽字，那么這份評估報告就不合法。

　　所以凱諾律師建議大家，在拿到評估報告時一定要審查這兩項合不合法律所規定的，如果不符合則可以向有關部門提出或是通過法律途徑來解決。

　　第二、征收方自行選擇評估機構或是直接采用抽簽選定，剝奪被征收人選擇權

　　在征地拆遷中，被征收人除了有救濟權、知情權等權利之外還有選擇權，尤其是在選擇評估機構上，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第四條規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　從這條規定來看，被征收人是有權進行評估機構的選擇的，但是實踐過程中，有許多的拆遷方通常都會自行決定評估機構，直接剝奪了被征收人的選擇權，對此凱諾律師認為，征收方沒有組織被征收人對評估機構的選定進行協商，而直接采用抽簽或是搖號的方式選定評估機構的話，其評估機構的選定程序不符合法律規定的。

　　而關于評估機構的時間，雖然在590號令中沒有直接規定，但如果各地有具體的評估辦法，則要按照地方性規定進行，如果沒有，評估機構的選定可以在房屋征收決定公告前進行。對此，凱諾律師提醒大家，如果征收方私自決定評估機構或是直接采取搖號或是抽簽的方式選定，不組織被征收人協商的，被征收人可以及時的咨詢律師，通過法律途徑來解決。

　　第三、評估機構僅對房屋外圍進行測量估測

　　房屋評估機構在對被征收房屋進行測量估測時，應當要入戶進行登記測量，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第十二條規定，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　然而在實際生活中，在被征收人不在場的情況下，有許多評估機構僅對房屋外圍進行了測量估測，而對室內的裝飾以及附屬物并沒有進行登記。對此凱諾律師認為，房屋評估機構在對被征收人的房屋進行調查勘丈時，如果在被征收人沒有拒絕實地勘查的情況下，僅以房屋外圍測量估測登記的數據作為被征收房屋價值的評估參考，那顯然是不合理的。

　　因此凱諾律師提醒廣大被拆遷人，在自己沒拒絕實地勘查測量，又沒見到評估機構的估價師來實地測量估測時，對拿到的評估報告一定要多多審查，對此遇到的此情況，也可以在有效的期限內向有關部門反映，要求重新測理。

　　第四、將預評估結果直接作為評估結果

　　大家都知道，在棚戶區改造或是舊城改造過程中，有的地方會先采取預征收、預簽約的征收模式，那這期中，預評估環節自然也少不了。但這里要提醒大家的是，這種方式的征收嚴格來講是不合法的。所以被征收人在這樣的征收過程中一定要提高警惕，不能輕易的就同意預評估結果可作為正式的評估結果。

　　第五、不優先采用市場比較法

　　征收方為了降低被征收人的補償，往往會采取不利于被征收人的評估方法。按照法律所規定的，市場比較法是最有利于被拆遷人的評估方法。

　　市場比較法是根據被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等，然后參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予補償。

　　所以，在評估環節一定要弄清楚評估機構是采取哪種方法對被征收房屋進行評估的，一旦發現此次的被征收房屋不宜用評估機構采取的評估方法，可及時的向有關人員提出，或是咨詢拆遷律師。

　　最后凱諾北京拆遷律師提醒廣大被拆遷人，評估報告影響著最終的拆遷補償，所以在發現評估報告不合理時，可先向房地產價格評估機構申請復核，對復核結果還不滿意的可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。