說起城市更新，人們往往首先想到的是破舊低矮的房屋變身成為現代氣派的摩天大樓，但拆遷過程中的確權、漫長和阻力，卻不是廣為人知的。自2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》實施以來，雖然深圳的城市更新取得了相當成績，但實踐中問題也層出不窮，其中最突出的是由于缺乏政策法規的保駕護航，拆遷中的“釘子戶”問題難以有效解決，導致已列入計劃的項目“拆不動、賠不起、玩不轉”。

　　截至2019年5月17日，列入城市更新計劃的項目共767個，但完成了實施主體確認的僅有37%，進入開發階段的項目僅有15%，這意味著有大量項目陷入拆遷補償的僵局。

　　“釘子戶”導致“多輸”困局

　　早在2014年1月，王勁松律師在接受媒體采訪時就指出：“在利益訴求多元化的現實中，業主眾多、產權分散的項目，要求取得百分之百的業主同意補償安置方案，是十分困難的。”嚴峻的現實驗證了這一擔憂。近年來，少數業主開出的價碼不斷提高，拆賠比例一路上揚。有的業主還提出贈送車位、提高過渡安置費等五花八門的要求，令拆遷主體不堪承受。一些非理性的業主因其無理要求得不到滿足便拒絕簽約，變成“釘子戶”。

　　而根據當前的政策規定，必須100%權利人、100%的面積同意并簽署《搬遷補償安置協議》方能確認實施主體。“雙百限制硬指標”給許多城市更新項目設置了過高的門檻。在強拆被絕對禁止的當下，開發商對待“釘子戶”缺乏合法有效的手段，導致改造難以推進。陷入拆遷僵局的項目如后續未能有效推動，則極有可能被政府清理出城市更新計劃，開發商多年的投入可能將“血本無歸”，業主原本可預期的利益也將隨之化為泡影。曠日持久的“拉鋸戰”將令業主、開發商、政府和社會陷入“多輸”困局。而隨著年限的推移，很多老舊住宅區質量安全隱患日益嚴重，更容易引發嚴重的社會問題。

　　木頭龍舊改11年拉鋸戰終破局

　　大家熟知的木頭龍小區是2010年深圳市第一批城市更新獲批項目，申報主體益田集團在小區相繼召開了9次業主大會，與業主磋商改造標準和條款，提出拆賠比例按照建筑面積1:1.3。此標準當時在深圳是比例最高的，得到了小區絕大多數業主的認可。然而項目卻因少數“釘子戶”拒不簽約而多年停滯不前，49名老業主在十年等待中抱憾離世。到2018年6月，項目簽約率已達到99.7%，1300多戶住戶中僅剩4戶未簽約，導致項目陷入拆遷無望的僵局。

　　對此，王勁松律師表示，《深圳市房屋征收與補償實施辦法》其實已做出了相應規定：該辦法第八條規定“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一”可以征收房屋，“（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建和城市更新的需要”。所以如被認定屬于“危房集中、基礎設施落后地段”或最后4戶業主房屋處于專項規劃中的教育、公共配套用地，則政府為公共利益需要啟動房屋征收就有據可依。

　　今年8月7日，羅湖區政府將木頭龍片區零星房屋征收確定為2019年度羅湖區零星急需項目，并在次日發布了《深圳市羅湖區翠竹街道木頭龍片區零星房屋征收提示》。10月29日，羅湖區政府發布公示，宣告木頭龍1363戶權利主體已將房地產的相關權益轉移到益田集團，形成單一主體，長達11年的拉鋸戰終于迎來破局。這是深圳乃至全國第一例啟動行政征收手段的城市更新項目。

　　任一業主并不享有法律上的“一票否決權”

　　“木頭龍項目的破局畢竟是個特例，同樣的解決方法不能簡單套用到其他城市更新項目中。要真正破解拆遷中的‘釘子戶’問題，應當從城市更新的立法頂層設計方面著手。”王勁松律師表示。曾受到熱議的《深圳經濟特區城市更新條例》早在2015年就已形成草案，并曾列入2018年度立法計劃，但因“簽約過95%可強制售賣”條款存在爭議，該立法工作至今仍未完成。于是，“雙百限制”一直成為城市更新中的“硬指標”。

　　《中華人民共和國物權法》對業主決定建筑區劃內重大事項及表決權做出了規定，區分所有建筑物改建、重建的法定條件僅為“兩個三分之二”：“改建、重建建筑物及其附屬設施應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。”可見，“雙百限制硬指標”并非來源于國家法律的規定，任何一位業主并不享有法律上的“一票否決權”。按照法律的規定，當絕大多數共有權利人對共有物的處分形成一致的意思表示時，極少數不同意的業主應當遵守。如果極少數業主拒遷，實際上便侵害了絕大多數業主對共有物（尤其是共有的土地使用權）的處分權，是一種侵權行為。

　　《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》明確指出支持深圳用足用好經濟特區立法權，為深圳城市更新立法給足了政策支持環境。王勁松律師呼吁有關部門加快出臺《深圳經濟特區城市更新條例》，以特區立法的方式構建屬于深圳的“多數決”機制，創新城市更新征拆矛盾糾紛的解決路徑，讓諸多陷入拆遷僵局的項目得以順利推進。