不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各地都遇到相對(duì)人要求更正不動(dòng)產(chǎn)登記證書乃至撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，筆者試從登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤類型入手，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)公示效力，討論如何分類處理不同類型的登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　登記簿的權(quán)利推定力非依法律程序不得推翻

　　目前，法律并未明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的定義，一般認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)制作和管理的，用于記載不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)屬狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)包括不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界線、面積、用途等自然狀況，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況，涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)以及其他需要注明的事項(xiàng)。這些登記簿記載事項(xiàng)可以分為與權(quán)屬有關(guān)的權(quán)利事項(xiàng)和非權(quán)利事項(xiàng)。

　　權(quán)利事項(xiàng)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的核心內(nèi)容，涉及權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，是不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)公示效力的主要內(nèi)容。《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則后，進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)與登記簿不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于登記簿的效力，全國(guó)人大法工委《物權(quán)法釋義》明確指出，遵循權(quán)利正確性推定原則，即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)，法律推定物權(quán)的登記狀態(tài)與物權(quán)的真實(shí)狀態(tài)及實(shí)體法上的權(quán)利一致，其權(quán)利內(nèi)容以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上證明為準(zhǔn)。除非有相反證據(jù)證明，法律推定記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。最高人民法院《物權(quán)法》司法解釋進(jìn)一步明確，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定的法律效力，法律推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項(xiàng)與真實(shí)情況保持一致。可見，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力是一種法律推定而非事實(shí)推定，即使與事實(shí)不一致，也必須依據(jù)一定的法律程序如更正登記或民事訴訟、仲裁等司法程序推翻，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能直接推翻其登記推定力。

　　應(yīng)注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力所保護(hù)的是登記的權(quán)利內(nèi)容，而不是面積等自然狀態(tài)的記載。不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況等非權(quán)利事項(xiàng)本質(zhì)上是一種客觀真實(shí)，由權(quán)籍調(diào)查單位通過不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量取得，無論登記前后都不會(huì)改變，都不屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利推定的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界線、面積、用途等自然狀況記載錯(cuò)誤的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)權(quán)籍調(diào)查材料依職權(quán)予以更正。

　　登記機(jī)構(gòu)更正登記的職權(quán)有所限制

　　我國(guó)采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。合同當(dāng)事人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的意思表示（約定），是物權(quán)變動(dòng)的登記原因。不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生物權(quán)效力是當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的意思表示推動(dòng)的結(jié)果，不是登記機(jī)關(guān)賦予的。登記機(jī)構(gòu)的登記行為是基于申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料，是一種缺乏意思表示成分的事實(shí)行為。如果出讓合同或買賣合同等債權(quán)合同無效，登記原因行為無效，則該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利即使已經(jīng)登記于登記簿，也僅有形式上的效力，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。登記原因行為的瑕疵就導(dǎo)致了登記簿權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤。

　　但登記機(jī)構(gòu)沒有司法裁判權(quán)，既無權(quán)力也無能力判斷登記原因行為的效力，只能依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，審查當(dāng)事人申請(qǐng)材料的齊備性、表面一致性。筆者遇過一個(gè)案例，法院對(duì)買賣合同效力經(jīng)過一審、二審、再審三次反復(fù)，這種情況下登記機(jī)構(gòu)如何審查合同。有觀點(diǎn)認(rèn)為：登記機(jī)構(gòu)要審查合同的合法性、不動(dòng)產(chǎn)的合規(guī)性等，比如套路貸、違章搭蓋等。這種觀點(diǎn)，將導(dǎo)致登記人員不是對(duì)可能引起風(fēng)險(xiǎn)的一概不予登記，就是違規(guī)要求提供更多材料。可見，將其他部門的行政管理職能與登記混為一談，是對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查職權(quán)的誤解。

　　有學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記具有產(chǎn)權(quán)確定的功能，涉及公共利益，應(yīng)當(dāng)為登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)更正登記預(yù)留空間。這個(gè)說法混淆了登記與確權(quán)的關(guān)系。過于強(qiáng)調(diào)登記的行政性，不對(duì)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記予以程序和實(shí)體的限制，有可能侵害相對(duì)人的權(quán)益，損害物權(quán)公示效力，破壞穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系。

　　權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正方式

　　按照發(fā)生時(shí)間可以將登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤分為三類：一是登記時(shí)發(fā)生的登記錯(cuò)誤，即基于虛假登記原因或登記原因有效，因登記人員錯(cuò)誤或者遺漏導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤；二是登記時(shí)登記原因有效，嗣后被確認(rèn)無效，導(dǎo)致登記簿上的登記與登記的原始事實(shí)狀態(tài)不符，比如不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同具有脅迫、欺詐等情形被法院判定為無效，則原先依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同辦理的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記也僅有形式上的效力，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力；三是不動(dòng)產(chǎn)登記完成后物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致登記簿記載與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情況。比如法院作出的確定當(dāng)事人一方享有某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的判決，具有與登記、交付等公示方法相同的效力，雖然未經(jīng)登記也可直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，從而導(dǎo)致登記簿上記載與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致。這三種登記錯(cuò)誤的更正方式是不同的。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)手段比如人臉識(shí)別、政府信息共享等比對(duì)核實(shí)假人假材料的情況。如果登記時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)，但事后有證據(jù)證明存在假人假材料的情況，屬于虛假登記原因，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)可撤銷登記，但應(yīng)有公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門的認(rèn)定，或由自然資源局對(duì)假人假材料進(jìn)行調(diào)查處理后作出撤銷登記的行政決定，由登記機(jī)構(gòu)予以依職權(quán)撤銷。對(duì)于登記原因有效，因登記人員錯(cuò)誤或者遺漏導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)可以通過查閱原始登記原因證明文件來確定并依職權(quán)更正登記。但對(duì)于嗣后發(fā)生的登記原因行為無效，必須由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人存在隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等登記原因行為無效的情形，登記機(jī)構(gòu)方可予以撤銷登記，以維護(hù)登記的物權(quán)公示效力。登記機(jī)構(gòu)對(duì)權(quán)利事項(xiàng)的依職權(quán)更正登記乃至撤銷登記應(yīng)予以嚴(yán)格限制。目前法律沒有明確，可以借鑒司法判決。2017年最高法院行申6100號(hào)判決書認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)可以通過重新作出行政行為糾正錯(cuò)誤，但行政程序的重開應(yīng)滿足必要的條件，如作為行政行為根據(jù)的事實(shí)或法律狀態(tài)發(fā)生變化，行政行為作出后出現(xiàn)了足以推翻行政行為的新的證據(jù)等。但這都屬于嗣后發(fā)生的，只有影響到登記原因行為的效力才能構(gòu)成可以更正登記及撤銷登記的理由。對(duì)于無法根據(jù)登記原因證明文件確定的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，不宜由登記機(jī)構(gòu)直接更正或者撤銷，應(yīng)根據(jù)法院、行政機(jī)關(guān)相關(guān)文書依囑托登記或撤銷。考慮到現(xiàn)狀，也可以由自然資源主管部門通過行政復(fù)議、作出行政決定等法定方式推翻登記簿的權(quán)利推定力，予以更正或撤銷登記，但應(yīng)注意保護(hù)名義權(quán)利人的聽證等程序性權(quán)利，否則很容易被法院以程序違法撤銷登記機(jī)構(gòu)的行政行為。

　　非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正方式

　　非權(quán)利事項(xiàng)的記載錯(cuò)誤，比如合同編號(hào)、身份證號(hào)等，如果原來沒有記載現(xiàn)在要求記載的，可以作為信息補(bǔ)錄方式予以記載到登記簿。如果根據(jù)原始原因證明文件記載或者有關(guān)部門證明屬于申請(qǐng)人錯(cuò)誤填寫或者登記人員錯(cuò)誤錄入、工作疏漏導(dǎo)致的，如名字打成同音字等，可以依申請(qǐng)或者依職權(quán)更正登記。如果界址點(diǎn)、面積等自然狀況有錯(cuò)誤，經(jīng)審查權(quán)籍調(diào)查材料符合要求，可以依申請(qǐng)或依職權(quán)更正登記。

　　登記機(jī)構(gòu)未按原始登記原因證明文件登記造成權(quán)利事項(xiàng)登記錯(cuò)誤或疏漏的，比如抵押金額多了一個(gè)0 等，登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)原始登記原因證明文件依職權(quán)予以更正登記，也可以依申請(qǐng)或依囑托更正登記。給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　因登記的原因證明文件嗣后被確認(rèn)無效導(dǎo)致登記簿權(quán)利事項(xiàng)記載與登記事實(shí)狀態(tài)不符，比如轉(zhuǎn)移登記中的買賣合同被宣告無效、首次登記中的行政審批文件被撤銷等，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依申請(qǐng)或囑托予以更正登記；如果原因證明文件的效力認(rèn)定權(quán)力不屬于登記機(jī)構(gòu)，不宜依職權(quán)更正登記。因此導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤記載給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　對(duì)于嗣后發(fā)生的登記簿記載于事實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情況，比如法院形成判決，政府征收決定等，可直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不宜作為更正登記類型，應(yīng)告知申請(qǐng)人按照權(quán)利事項(xiàng)申請(qǐng)相應(yīng)的登記類型。登記機(jī)構(gòu)可以依囑托登記，不宜依職權(quán)直接登記。給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　登記原因證明文件被發(fā)生效力的司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)確認(rèn)為無效或虛假的，可依囑托撤銷登記。自然資源局也可以經(jīng)調(diào)查、聽證等正當(dāng)程序作出撤銷登記的行政決定，登記機(jī)構(gòu)依囑托予以撤銷登記。

　　對(duì)于利害關(guān)系人對(duì)已登記土地提出權(quán)屬爭(zhēng)議，可以告知向縣級(jí)以上自然資源部門申請(qǐng)，由自然資源部門調(diào)查處理并作出調(diào)解書或報(bào)地方政府作出處理決定，生效的調(diào)解書和處理決定可以作為登記機(jī)構(gòu)更正登記的依據(jù)。

　　對(duì)于利害關(guān)系人因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記的，可以告知先向法院提起民事訴訟。當(dāng)事人可以向法院提出證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，憑法院確認(rèn)其享有物權(quán)的判決依申請(qǐng)或依囑托單方申請(qǐng)登記，但不宜依職權(quán)登記。

　　繼承轉(zhuǎn)移登記在非公證的情況下屬于實(shí)體審查，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為發(fā)生錯(cuò)誤的，也應(yīng)按照正當(dāng)法律程序予以依申請(qǐng)或依職權(quán)更正登記。

　　（作者單位: 福建省自然資源廳不動(dòng)產(chǎn)登記局）