土地新政”證明中央正在改變自己的角色定位：從決定審批的主導(dǎo)角色變成了指導(dǎo)服務(wù)、監(jiān)督檢查的附屬角色。而擁有了土地審批權(quán)的地方政府，其實就是擁有了地方財政的“印鈔權(quán)”。

　　最近，全球經(jīng)濟都出現(xiàn)了不同程度的動蕩，中國也在出臺各種刺激經(jīng)濟的政策。

　　人們習(xí)慣于關(guān)注短期刺激政策，比如昨天的降準(zhǔn)，之前的降稅，以及新基建投資拉動等，卻往往忽略了更根本的制度變革。

　　我關(guān)注到3月12日，國務(wù)院出臺了一個貌似不太起眼的政策《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。

　　事實上，我認為這是一條被所有人都嚴重低估的中央政策，因為它將對中央與地產(chǎn)關(guān)系、對地方財政，對城市房價，對農(nóng)民收入都產(chǎn)生深遠的影響。

　　該政策核心內(nèi)容有兩點：

　　一、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　二、試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。

　　那么，我們?yōu)槭裁凑f該政策意義重大，影響深遠呢？

　　01

　　疫情沖擊下，為了盡快恢復(fù)經(jīng)濟，中央層面做了很多的刺激動作，但基本就是信貸政策與財政政策等，這類政策的效果是簡單高效、立竿見影。

　　但是，副作用太大，一旦操作不當(dāng)就是制造金融風(fēng)險和投資泡沫，看看2009年啟動的4萬億投資就清楚了。

　　而“土地新政”則是觸及到國民經(jīng)濟中最基本的生產(chǎn)要素——土地的刺激。

　　用改革土地管理制度的方式，激活土地在國民經(jīng)濟中的拉動作用。

　　中央終于意識到，土地才是根本。地方財政依賴于土地，大基建依托于土地。

　　所謂的城鎮(zhèn)化，不止是人口的城鎮(zhèn)化，更是土地的城鎮(zhèn)化。

　　相較于信貸政策與財政政策，土地政策才是根本。

　　而《決定》的出臺，也意味著中央已經(jīng)在財政政策、貨幣政策、土地政策等全面開閘，以確保經(jīng)濟秩序盡快回歸正軌。

　　02

　　在中國，土地就意味著收入！

　　土地根據(jù)所有權(quán)，可以分為國家所有和農(nóng)村集體所有兩類。

　　國家所有主要是城市市區(qū)的土地，集體所有則是在農(nóng)村屬于農(nóng)民集體所有的土地。

　　中國的城市化，實質(zhì)就是農(nóng)村集體所有土地不斷變性為國家所有的城市建設(shè)用地。

　　土地性質(zhì)一變，就成了地方財政收入的主要來源。

　　為了嚴控農(nóng)村農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，防范地方政府觸及用地紅線，中央一直占據(jù)著主導(dǎo)地位，擁有絕對的審批權(quán)。

　　比如永久性基本農(nóng)田由國務(wù)院來審批，永久性基本農(nóng)田以外的一般農(nóng)用地超過70公頃的土地征收審批事項也由國務(wù)院批準(zhǔn)。

　　而“土地新政”則證明中央正在改變自己的角色定位：從決定審批的主導(dǎo)角色變成了指導(dǎo)服務(wù)、監(jiān)督檢查的附屬角色。

　　用中央的話說就是“進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)”。

　　何謂“放管服”？

　　“放”中央政府下放行政權(quán)，減少沒有法律依據(jù)和法律授權(quán)的行政權(quán)；

　　“管”政府部門要創(chuàng)新和加強監(jiān)管職能，利用新技術(shù)新體制加強監(jiān)管體制創(chuàng)新。

　　“服”轉(zhuǎn)變政府職能減少政府對市場進行干預(yù)，將市場的事推向市場來決定。

　　很顯然，土地新政最為明顯的就是“放”，中央政府下放土地行政權(quán)給地方政府。

　　“土地新政”后，地方政府將擁有用地審批權(quán)。

　　過去，地方政府為了突破中央的土地審批，經(jīng)常會搞出一些小動作，典型的就是把一塊完整的地塊切割成很多個地塊然后給到中央審批，以越過70公頃的土地征用紅線。

　　此后，地方政府缺地了，就可以自己審批將一些農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，然后再進行土地出讓，地就不缺了。

　　再也不用偷偷摸摸了！

　　03

　　土地制度改革是項長期的趨勢，眼下突然推出“土地新政”有著很多的現(xiàn)實意義。

　　首先，疫情導(dǎo)致地方財政捉襟見肘，“土地新政”就是救急。

　　疫情打擊下，企業(yè)不景氣，政府政府的稅收就會受到影響，而國家為了刺激經(jīng)濟又出臺了許多減費降稅的措施，地方政府也配套了許多的補貼政策，導(dǎo)致本來就不寬裕的地方財政更是吃緊。

　　此時進行土地新政，將土地審批權(quán)下放給地方政府，其實就是給了地方政府的“財政印鈔權(quán)”。

　　在大部分城市的財政來源中，土地出讓金依然是占大頭。地方政府增加財政收入，最簡單高效的手段就是賣地。

　　“土地新政”后，地方政府擁有“土地審批權(quán)”，那么增加城市建設(shè)用地指標(biāo)和實際供地量更為自由靈活，進而用增加土地出讓規(guī)模，獲得土地出讓金，進而充實地方財政，緩解地方財政困難。

　　其次，目前中央開始重提基建投資，再度回歸到基建拉動經(jīng)濟增長的老路上。地方政府因此跟進推出了一大批的“鐵公基“項目。

　　而“鐵公基”建設(shè)必然牽扯的就是土地，畢竟鐵路、公路、機場、港口、橋梁、通訊、水利及城市供排水、供氣、供電設(shè)施都牽扯到用地。

　　以前都是要中央審批，現(xiàn)在交給地方政府，土地審批的靈活性增加了，效率也必然提高了。

　　04

　　土地新政，對房地產(chǎn)會產(chǎn)生哪些影響呢？

　　或許這是許多地產(chǎn)人都關(guān)心的話題，在我看來，或許至少有以下幾方面的影響：

　　第一，城市的舊改步伐有可能會放緩

　　這一點并不難理解。

　　過去，因為用地紅線的限制，城市發(fā)展空間有限，地方政府不得不主推舊改。

　　但是，舊改牽扯到賠償、安置以及社會話題，成本極高，費力不討好，對財政收入增加也有限。

　　如今，地方政府擁有了土地審批權(quán)后，將會用更多新增建設(shè)用地的方式來拓展城市發(fā)展空間。

　　畢竟，讓土地變性更容易了，獲得財政收入更簡單了。

　　第二，利好文旅大盤、特色小鎮(zhèn)

　　這一點也不難理解。

　　當(dāng)下，特色小鎮(zhèn)、文旅大盤等成為地方主推的熱點之一，但土地一直是個短板。

　　70公頃的土地審批紅線破除后，地方政府可以更從容的將土地出讓給開發(fā)商。

　　第三， 減緩房價的上漲

　　房價上漲，非常核心的推動力就是供需矛盾。土地成本上漲，必然帶來的就是房價上漲。

　　在“土地新政”后，地方政府擁有了土地審批權(quán)，可以出讓的土地增加，從而緩解了各地的用地矛盾，不至于僧多肉少，在開發(fā)商的哄搶下推高地價，并傳導(dǎo)到房價上漲上。

　　多提一點的是，我們要尤其關(guān)注農(nóng)民

　　農(nóng)村集體土地變性為城市建設(shè)用地，對于“失地”農(nóng)民而言，可能是好事，也可能是壞事。

　　土地變性，總體而言，農(nóng)民是受益者。

　　過往農(nóng)民依靠土地獲取糧食，糧食變現(xiàn)才會有收入。現(xiàn)在，農(nóng)民無需下地勞作，靠出讓土地就可以獲得收入，進而依靠土地養(yǎng)老。

　　不過，農(nóng)民“失地”，轉(zhuǎn)化為脫產(chǎn)的市民，也可能衍生出新的社會話題。

　　最后，特別提醒：接下來幾個月，地方政府將會上演土地出讓的高潮，你準(zhǔn)備好了嗎？