無論是宅基地上的房子還是國有土地上的房子，在被征收時，都需要由有資質的評估機構進行評估。房屋拆遷評估這個環節對被征收人來講非常的重要，因為評估報告里面載明的補償面積、補償范圍以及補償款項等事項基本就是被拆遷人能拿多少補償的憑證。

　　但是在房屋征收中，評估環節卻也是最容易出現問題的。

　　近日，有當事人咨詢凱諾律師說，“三年前征收，當時有評估機構的人來家里對房子進行評估，但是直到前兩天才將評估報告送達給我，這合法嗎？現在房價這么高，補償是按之前的算還是按現在的算啊”？

　　“評估報告在今年3月份才拿到，評估時間是在18年1月份，現在征收部門拿著兩年前的評估報告要給我們補償，還能保障我們原有的生活水平嗎”？

　　實際征收中，有很多這樣的心聲，那么針對時隔幾年后才按當時評估的價格進行補償的問題，我們來看一下法律法規中是如何規定的。

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償；對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　從590號令中的規定來看，給予被征收人的拆遷補償應是不低于當時房屋征收決定公告之日的市場價，也就是說，房屋評估的價值應當不低于被征收房屋當時的周邊市場價。

　　另外根據《評估辦法》中的規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

　　同時根據《房地產抵押估價指導意見》中第二十六條規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；

　　此外根據已經廢止的《城市房屋拆遷估價指導意見》第十一條第二款規定，拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

　　我們看到無論是《國有土地上房屋征收與補償條例》還是《國有土地上房屋評估辦法》，對評估時點的確定都有明確的規定，就是房屋征收的評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　據此，根據以上的內容我們可以得知，按兩三年前作出的評估報告對被拆遷人進行補償明顯是不合理也不合法的，被拆遷人如果遇到這樣的情況，應要及時的采取法律措施維護自己的權益。

　　而且關于此問題，最高人民法院就曾指出：近年來由于房屋價格波動幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補償協議日或者作出補償決定日、強制搬遷日以及實際支付貨幣補償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補償金時點明顯遲延于房屋價值的評估時點（征收決定公告時點），則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。

　　針對如何審理這類案件，最高人民法院也給出了建議，人民法院對在“征收決定公告之日”或者估價報告出具之日起的一年后作出的補償決定是否仍應繼續堅持以“征收決定公告之日”為確定補償的評估時點，應結合以下幾種情況進行判斷：

　　（1）注意當地房地產市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應用有效期”；

　　（2）市、縣級人民政府未在一年內作出補償決定，是否存在可歸責于被征收人的原因；

　　（3）因市縣級人民政府造成的補償決定延遲的，且明顯不利于被征收人得到公平補償的，不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補償的評估時點；

　　（4）是否堅持了“先補償、后搬遷”的原則。

　　（5）征收房屋范圍是否過大，難以在一年內實施完畢，并存在分期實施征收決定情形，且被征收房屋在強制搬遷前仍然繼續由被征收人正常使用等因素。

　　最后凱諾律師提醒廣大被拆遷人，評估報告的有效期是一年，只要是在一年之內送達給當事人的都是合法的，如果未在一年內送達且還以此份評估報告作為補償依據對被征收人進行補償，那就難以保障生活。所以當被拆遷人遇到這種情況時，建議拒絕簽收評估報告然后及時的提醒法律訴訟維護權益。