棚戶區改造、舊城區改造是民生工程，通過改造的方式，改善老百姓的居住環境，改善外部生活基礎設施，讓出行更方便、讓生活更美好。

　　那么實踐中，棚戶區改造、舊城改造的征收流程是什么呢？下面凱諾律師就為大家簡單的梳理一下！

　　01、摸底調查、確定改造計劃

　　在實施改造之前，相關部門需要組織人員對擬改造區域內的房子進行摸底調查，了解房屋數量以及老舊房屋損失的程度等，然后確定改造計劃。

　　02、需征詢改造意見

　　棚戶區改造類的項目是民生工程，其目的是為了改善老百姓的居住環境而非其他目標。所以，確定好改造計劃后，接下來就需要征詢老百姓的意愿。實踐中，不同地區對同意舊城區改建人數的比例規定不同，我們以上海和北京為例

　　《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》地12條規定，因舊城區改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區改建。

　　《北京市舊城區改建房屋征收實施意見》中就規定，舊城區改建計劃確定后，區縣人民政府組織或指定相關單位征詢擬改建范圍內產權人、公房承租人的改建意愿。

　　區縣房屋征收部門對征詢意見過程實施監督，大多數產權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區改建，擬征收范圍由區縣人民政府確定。

　　從以上的規定中我們可以看出，只有絕大多數人同意改建的，那么相關部門才能依法進行。

　　03、確定征收范圍后，發布暫停辦理公告

　　根據《北京市舊城區改建房屋征收實施意見》中的規定，通過征詢的舊城區改建項目,納入各區縣國民經濟和社會發展年度計劃。

　　區縣房屋征收部門根據建設單位提交的征收要件以及房屋征收申請向區縣人民政府申請啟動房屋征收工作。

　　在收到區縣人民政府確認意見后3個工作日內，在征收范圍內發布暫停公告，告知產權人、公房承租人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為，違反規定的不予補償。

　　暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區縣房屋征收部門應當提前15日在征收范圍內及時發布延期公告，延長期限最長不超過一年。

　　實踐中，被拆遷人一定要注意這個公告了，如果為了獲取更多的補償而在確定征收范圍內自行加以擴建、改建的話，那么就如上述所規定的不予補償，到頭來竹籃打水一場空。

　　04、調查登記房屋

　　區縣房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，產權人、公房承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內公布。

　　調查登記是棚改區改造、舊城改造類中必經的一個環節，這也是維護被拆遷人合法權益的重要程序，實踐中，如果直接開拆、談補償、簽協議而未經過一程序的話，那被拆遷人的合法權益該如何保障呢？

　　05、擬定征收補償方案并征求意見

　　擬定征收補償方案征求被拆遷人意見也是必經程序，無論是《國有土地上房屋征收與補償條例》還是地方性法律條例中都有明確的規定。

　　以北京為例，區縣房屋征收部門會同區縣財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）擬定房屋征收補償方案，并報區縣人民政府批準。房屋征收補償方案應在征收范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。

　　不過征收補償方案一公布，那么被拆遷人能具體得到多少補償就已經大體的明確了。因此，如果被征收人對擬定的補償方案不滿意，要及時的提出來，如果多數人對補償方案不滿意，相關部門還需組織聽證，并根據聽證會的情況修改補償方案。

　　多數產權人、公房承租人不同意征收補償方案的，區縣人民政府應當組織由產權人、公房承租人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。區、縣人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

　　當然，被拆遷人也可直接通過法律途徑維護自己的合法權益。

　　06、預簽補償協議

　　預簽約、預征收一般適用于舊城改造之類的項目，而且“預簽約”、“預征收”、“模擬征收”通常這是發生在征收決定作出前。

　　但預簽約也是有要求的，只有達到了一定的簽約比例，才方可征收。對于預簽約比例，每個地方都有具體的規定。

　　《成都市人民政府辦公廳關于進一步推進成都市中心城區舊城改造規范房屋征收與補償行為的通知》中規定：舊城區改造范圍內95%以上住戶簽訂模擬搬遷協議的，相關部門可依法作出房屋征收決定，模擬搬遷補償方案即作為征收補償方案；改造范圍內100%住戶簽訂模擬搬遷協議的，不再另行簽訂征收補償協議，模擬搬遷協議與征收補償協議具有同等法律效力。

　　《天津市國有土地上房屋征收與補償規定》第18條：在方案確定的簽約期限內達到簽約比例的（不得低于80%，具體由區政府在征收決定中確定），補償協議生效；未達到簽約比例的，補償協議不生效，區人民政府應當于簽約期限屆滿之日起3日內在房屋征收范圍內予以公告，自公告之日起房屋征收決定終止執行。

　　對此，凱諾律師提醒大家，預簽約具有一定的風險，因此在簽約之前，一定要考慮清楚自己的補償是否合理，切不可聽信拆遷方口中說“別人都簽了，就剩你了”之類的話，如果覺得補償不合理，可以拒絕簽訂，然后及時的咨詢律師維護權益。

　　07、作出征收決定和補償決定

　　當完成以上的法定程序之后，相關部門便會作出征收決定，然后正式實施征收工作。當然，針對個別沒有簽協議的被拆遷人，相關部門會作出補償決定。

　　一般而言，征收補償方案、征收協議、征收補償決定內容是基本一致的，區別在于針對的對象不同。簡單來說，補償方案是給所有被征收人看的，征收協議是在被拆遷人同意下所簽訂的，而補償決定則是對認為補償不合理而拒絕簽訂協議的被拆遷人下達的，這三份文件的關系被拆遷人一定要理清。

　　凱諾律師最后提醒廣大被拆遷人，無論是補償方案還是征收協議或是補償決定，如果被拆遷人認為補償不合理，均可咨詢專業律師，或是在法律規定的期限內提起行政訴訟。