近年來，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是如火如荼的進(jìn)行著，不僅讓許多老百姓的居住條件有所改善，各地也通過棚改的方式拉動了經(jīng)濟(jì)，可謂是一舉兩得。不過，在我們的印象中，棚戶區(qū)改造的區(qū)域通常是在城市里，但是隨著各地的不斷發(fā)展，棚戶區(qū)改造有時(shí)也會涉及到農(nóng)村。

　　農(nóng)村棚改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　如果是集體土地上房屋進(jìn)行棚改，那么所依據(jù)的則《土地管理法》、《土管理法實(shí)施條例》等相關(guān)的法律法規(guī)。

　　根據(jù)《土地管理法》第四十八條規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)要給予被征收人合理、公平的補(bǔ)償，要保障被征收農(nóng)村原有的生活水平不降低。

　　征收土地的，應(yīng)當(dāng)要依法及時(shí)的足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，同時(shí)還要安排被征收人的社會保障費(fèi)用。

　　土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是根據(jù)區(qū)片綜合地價(jià)來確定的，具體的是由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府來制定。如果是集體土地上的商鋪或是企業(yè)、加工廠的話，還要給予被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)等。

　　涉及到村民住宅的，一般要按照“先補(bǔ)償、后搬遷”的原則，補(bǔ)償方式一般是采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞健?/span>

　　被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，應(yīng)當(dāng)按拆一還一的原則進(jìn)行，選擇貨幣補(bǔ)償，宅基地地價(jià)+房屋重置成新價(jià)+裝修裝飾補(bǔ)償+搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用。

　　選宅基地遷建安置，征收方需要為被征收人安排宅基地用于重建房屋，另外補(bǔ)償房屋的重建成本價(jià)。

　　另外還需要注意一點(diǎn)，就是如果被征收區(qū)域已經(jīng)被劃入到了城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，那么補(bǔ)償可參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，也就是說被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，可參照附近房屋周邊市場價(jià)。

　　村委會與村民所簽訂的協(xié)議是否有效？

　　當(dāng)雙方就補(bǔ)償事宜達(dá)成一致的時(shí)候，就必須要簽訂一份協(xié)議，這份協(xié)議內(nèi)容必須要包括：拆遷補(bǔ)償方式，如是貨幣補(bǔ)償必須要寫明補(bǔ)償數(shù)額；明確搬遷期限、搬遷過渡期限以及過渡方式；明確違約責(zé)任以及爭議的解決方式等。

　　需要注意，簽完協(xié)議后，被征收人手里必須要有一份協(xié)議原件，否則將無保障村民的合法權(quán)益。

　　那么村民與誰簽訂這份拆遷協(xié)議呢？實(shí)踐中有不少村委會會和村民直接簽訂棚戶區(qū)改造協(xié)議，這合法嗎？合不合法要看具體的情況，一般有以下兩種：

　　1、村委會有接受征收方的委托，并且有書面的委托書。如果是受征收方的委托且有書面委托書，同時(shí)又無其他違法性事由，那么所簽的拆遷協(xié)議就是有效的，也就是說是合法的。

　　如果簽訂協(xié)議之后雙方發(fā)生協(xié)議履行糾紛，比如征收方簽后違約、不認(rèn)賬，或是補(bǔ)償數(shù)額不準(zhǔn)確等，那么被征收人可追究委托方，也就是征收方的違約責(zé)任。

　　2、村委會沒有接受委托，且也沒有委托書，也就是說是村委會私自且在沒有任何征地審批的情況下與村民簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，這就違反了《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，所以在此情況下所簽訂的拆遷協(xié)議是無效的。如果村民與村委會簽訂了這樣一份協(xié)議的話，可以向人民法院提起訴訟，要求相關(guān)部門對其行為進(jìn)行查處。

　　村委會是我們老百姓非常熟悉的一個(gè)部門，村里大大小小的事都需經(jīng)村委會之后，所以導(dǎo)致在老百姓眼里，村委會有著非常大的權(quán)利，一手遮天與征收方談補(bǔ)償、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，私自征收土地等。

　　但是《土地管理法》中規(guī)定，國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

　　從以上規(guī)定中我們可以看出，能與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議的只能是縣級以上人民政府，其他人在未經(jīng)法定程序、未受征收方或是被征收方委托就與其中任何一方簽訂協(xié)議都是不合法的。

　　對此凱諾律師提醒大家，如果實(shí)踐過程中遇到村委會私自征收土地，未經(jīng)委托與村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，可及時(shí)的咨詢專業(yè)律師，讓律師通過申請政府信息公開、申請行政復(fù)議、提起行政訴訟等手段來維護(hù)自己的合法權(quán)益。