前不久，《農村集體土地價格評估技術指引》正式發布實施，其中第七章對宅基地使用權價格評估進行了技術指引。

　　方法運用的技術要點

　　運用各主要估價方法評估宅基地使用權價格時，除參照遵循《城鎮土地估價規程》的相關規定，以及本指引中提出的集體建設用地價格評估的普遍性要求外，還應關注以下技術要點。

　　1、收益還原法

　　適用于宅基地及其地上建（構）筑物出租案例較多的區域。

　　確定年總收益時，應深入調查出租對象的構成及質量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區域調查分析確定客觀租金水平。當宅基地具備符合政策規定的農家樂、民宿、鄉村旅游等經營性功能時，可根據情況考慮相關經營活動獲取的客觀經營性收益。

　　確定年總費用時，應依據當地有關政策規定，結合土地及地上建筑物的具體利用方式，明確費用的構成項目及標準。

　　2、市場比較法

　　適用于相同或相鄰流轉區域內有宅基地使用權交易案例的情形；并可依據6.1.2 中的相關思路，適當擴大宅基地可比實例的來源。

　　選擇可比實例時，應考慮不同類型的交易主體和不同交易方式對宅基地交易價格的影響，選擇與待估宗地類同或可修正為與待估宗地相同權利特征與市場特征情況下的交易實例。應實地調查交易實例的狀況，考察其構成、特征及其與待估宗地的對應性、可比性。不得選擇城鎮住宅用地交易作為可比實例。

　　結合宅基地制度改革的推進情況，應考慮不同時期、不同區域內宅基地政策對可比實例價格、估價對象價格的影響。

　　區位條件、環境狀況、公共設施狀況、基礎設施狀況、庭院狀況等是影響宅基地的主要因素，需對其進行實地考察，并全面、準確描述。

　　3、剩余法

　　適用于存在農村住房合法合規流轉市場的地區。

　　待開發的宅基地，可采用市場比較法或者收益還原法評估開發完成后的農宅價格，開發成本測算要通過實地調查掌握當地的農房建設成本項目與標準，不宜直接采用當地城鎮住房建設的成本取費標準。相關稅費項目與標準依據當地農房建設的有關政策規定確定。

　　4、成本逼近法

　　適用于缺乏農村住房或宅基地交易和市場收益的地區。

　　確定土地取得費時，應根據宅基地取得前所在區域的土地總體利用形態（地類）評估確定，取得前是農用地的，依據農用地評估方法確定；是其它用地的，依據其它用地的評估方法確定。

　　確定土地開發費用時，應根據使該類土地具備建房條件所需各項客觀費用確定。

　　當區位等客觀條件對地價的影響未能充分體現時，可增加區位條件等其他修正。

　　根據待估宗地在利用方式轉變、開發投資等方面的具體情況，以及估價目的和地價內涵的界定，合理分析確定增值收益。

　　5、公示地價系數修正法

　　在制定并發布了集體宅基地基準地價、標定地價等公示地價的區域，可采用公示地價系數修正法進行評估；評估中應注意識別公示地價內涵與待估宗地地價內涵的差異，對該方法的評估結果進行必要的修正。

　　不能采用國有住宅用地的公示地價直接修正評估集體宅基地的價格。

　　不同目的下的評估要點

　　1、宅基地使用權流轉價格評估

　　合法持有宅基地使用權的集體經濟組織成員向他人流轉宅基地使用權，具體地價定義及價格水平應根據流轉合同中約定的流轉年期等條款及當地政策對轉入方（需求方）范圍限制的不同而有所差異。

　　年期修正。依據流轉合同中約定的流轉年期，參照《城鎮土地估價規程》中6.1.10 的規定測算年期修正系數。當流轉方式為租賃時，評估租賃價格時的年期修正可參照本指引之6.2.3 中的相關思路進行。

　　其他修正。當宅基地可流轉的范圍發生變化時，應根據當地市場供需情況進行修正。流轉合同中約定了其他直接或間接影響地價水平的內容時,應進行適當修正。

　　2、宅基地使用權抵押評估

　　涉及宅基地及地上房屋抵押評估時，應評估宅基地地價及地上房屋價值，地上房屋價值按建筑物重置成新價確定。宅基地抵押評估參照宅基地流轉價格評估思路，并突出審慎原則，關注抵押權實現時，潛在購買人的范圍限制、變現風險、是否存在優先受償款等特殊因素對評估價格的影響。