（深圳福田一小區(qū)貼出的棚改標語）

　　“布心花園很快就要拆了，現(xiàn)在整個小區(qū)沒幾套在賣，現(xiàn)在這一套85平方米590萬元的房子是最低價，業(yè)主急用錢才賣，要買盡快！”陳經(jīng)理是深圳羅湖布心片區(qū)的資深中介經(jīng)理，最近布心片區(qū)的城市更新和棚改項目越來越多，他也在不停跟客戶推薦相關(guān)老舊小區(qū)的房源。

　　對于深圳樓市而言，除了優(yōu)質(zhì)學(xué)位房是“經(jīng)久不衰”的話題，在城市更新和棚改不斷推進的背景下，“拆遷”概念也是市場一大熱點，也備受投資者的青睞，一些老舊小區(qū)的房子甚至因此賣出比周邊高層住宅還貴的價格。不過，雖然城市更新和棚改在大力推進，但嚴厲的監(jiān)管也隨之而來。

　　“準拆遷”概念火 投資者掐準時機

　　“每平方米接近7萬元，這套房子的價格已經(jīng)不算很高了，拆了以后按照建筑面積1：1.3賠償，肯定賺很多。”陳經(jīng)理在推薦相關(guān)房源時顯得很興奮。記者在布心花園片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，其實早在七、八年前布心花園就已經(jīng)開始傳出城市更新的消息，隨后也有房企開始進駐。今年年初，《2020年深圳市城市更新單元計劃羅湖區(qū)第一批計劃》（草案）公示了兩個居改項目，其中一個就是布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元，而目前整個布心花園放賣的房源并不多。與之對比，周邊的高層二手房價格在每平方米5.5萬元左右。

　　而在福田黃木崗片區(qū)，華富村東、西區(qū)的棚改項目已經(jīng)進入建設(shè)階段，而華富北片區(qū)則仍維持原狀，居民希望改造的呼聲很高。今年5月，公開信息顯示正在推進的華富北片區(qū)棚改工作，目前意愿征集同意率已超雙95%，即95%以上戶主已同意棚改，且同意面積超過總建筑面積95%。這時，“準拆遷”概念似乎變成了“拆遷概念”，記者發(fā)現(xiàn)目前該小區(qū)放賣的二手房房源并不多，一些房源的掛牌價甚至超過每平方米12萬元。而在去年8月，該小區(qū)實際成交價還在每平方米7.5萬元左右，隨著棚改消息的不斷推進，今年3月該小區(qū)的成交價已經(jīng)接近每平方米9萬元。“黃木崗片區(qū)，今年不出意外就會拆，實打?qū)崱！痹诓稍L過程中，房產(chǎn)中介常把這句話掛在口邊。

　　而在羅湖的二線插花地棚改項目，現(xiàn)在正在施工建設(shè)。有房產(chǎn)中介甚至向記者兜售回遷房指標，價格在每平方米6萬元左右。二線插花地棚改項目旁邊的老舊小區(qū)，也因為貼上了棚改摸底公告和一些宣傳橫幅，業(yè)主紛紛惜售和提高價格。以一套面積不到30平方米的金稻田公寓為例，掛牌價在近兩個月就上漲近15%至20%。

　　“有很多投資者專門盯著好地段的老舊小區(qū)甚至是城中村的小產(chǎn)權(quán)房，就是押注拆遷帶來的高回報率，但要注意的是這些投資者并不是要等到房子拆遷完成后賠償新房，因為這樣等待的時間太長而且不確定性太高，會帶來資金壓力。只要有棚改或房企入駐的消息傳出，這些投資者立馬就提高價格拋售套現(xiàn)，愿意接盤的人不在少數(shù)。”陳經(jīng)理如是說，“老舊小區(qū)從傳出城市更新或棚改的消息，到最后立項開拆，至少也要好幾年的時間，一般賭拆遷的投資者不會等那么長時間。”

　　在羅湖區(qū)木頭龍小區(qū)，記者看到更新項目終于動工建設(shè)，但市場信息顯示，早在2007年益田集團就進駐木頭龍，開展前期改造意愿征集工作。2010年，木頭龍、金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)共8個深圳老舊小區(qū)，成為深圳城市更新單元第一批計劃的舊住宅小區(qū)改造項目。10年過去，仍舊有多個小區(qū)改造停滯不前。

（久拖多年，木頭龍更新項目終于動工）

　　嚴禁炒作棚改概念

　　可以說，城市更新和棚改在深圳可謂“多點開花”。合一城市更新集團提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，計劃公示112個。今年年初至5月31日，計劃公告34個項目，計劃公示31個項目。對于深圳許多老舊小區(qū)來說，棚改的熱情同樣高漲，例如福田蓮花街道的景田西、景田南小區(qū)居民此前自發(fā)啟動棚改意愿征集。在一些區(qū)級住建局網(wǎng)站和房產(chǎn)論壇上，記者發(fā)現(xiàn)咨詢或要求棚改的小區(qū)居民更是絡(luò)繹不絕。

　　如果所有老舊小區(qū)都被打上“準拆遷”概念，不僅價格變動幅度變大，更會在一定程度上擾亂市場秩序。近日，福田區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于嚴禁舊住宅區(qū)借“棚改”概念炒作二手房價格的通知》。《通知》指出，維護棚改計劃的嚴肅性，未經(jīng)官方渠道發(fā)布的“納入棚改計劃”信息為不實信息；嚴厲打擊擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。嚴禁業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自在小區(qū)張貼有關(guān)“棚改”橫幅、進行意愿征集。嚴禁中介機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等擅自散布舊住宅區(qū)納入棚戶區(qū)改造計劃的不實信息，炒作和哄抬房價。嚴禁自媒體借“棚改”概念炒作、哄抬房價。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)的《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場專項治理的工作方案》，對掛牌價明顯高于近期市場成交均價，或明顯偏離舊住宅區(qū)住房價值的房源，該局將第一時間介入查處，要求有關(guān)房源“下架”；對網(wǎng)絡(luò)媒體等發(fā)布虛假信息、捏造和散布不實言論的行為，協(xié)調(diào)有關(guān)部門及時調(diào)查處理、追究相關(guān)責(zé)任。

　　居民期盼棚改和城市更新的熱情高漲，但真正能夠?qū)嵤┑捻椖繀s不多，特別是棚改項目。深圳市住建局近日透露，棚改已開工項目6個，完成計劃備案的項目7個，還有一批項目在開展前期工作。不過，公開信息顯示，深圳正開展《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》的修訂，重點將從細化棚改政策適用范圍、完善搬遷安置補償獎勵標準、引導(dǎo)社會資本參與等五大方面完善，另地價修正系數(shù)的調(diào)整工作也在推進中。

　　在一些觀察人士看來，城市更新和棚改是把雙刃劍：老舊小區(qū)因此披上了改造的外衣，價格隨之上漲，改造之后的房價也會水漲船高。目前，城市更新已經(jīng)成為深圳住房市場主要供應(yīng)力量，應(yīng)如何看待城市更新？美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，城市更新的出現(xiàn)，是由于部分建筑物占據(jù)著好地段，但功能已不能很好地配合城市發(fā)展的需要，因此需要將其推倒重建。重建之后的建筑物，當(dāng)然能更好地服務(wù)于城市的發(fā)展，因此其價格比原來高，也是正常且合理。城市更新的政策方面，如果能使整個流程的速度加快，對原業(yè)主、舊改主體甚至區(qū)域本身是一件好事。