征地拆遷過(guò)程中，大多數(shù)人都會(huì)遇到一個(gè)這樣的問(wèn)題，就是拆遷測(cè)量時(shí)，征收方測(cè)量的房屋面積與房產(chǎn)證上登記的面積或是與實(shí)際房屋的面積不符，不是少，就是多，要知道無(wú)論是少一平還是多一平其拆遷補(bǔ)償都會(huì)有很大的差距。

　　2015年，某市進(jìn)行棚戶區(qū)改造，王先生的房屋正好在征收的范圍內(nèi)，房屋也有合法的產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)證上登記的面積是150平米，可是評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估測(cè)量后，在評(píng)估報(bào)告單子上寫(xiě)的房屋面積竟然是120平，直接少了30平，按照當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)來(lái)講算的話，王無(wú)生可就直接損失了幾十萬(wàn)。那么遇到這種情況時(shí)怎么辦呢？征收方到底會(huì)以哪個(gè)為準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償呢？

　　在征地拆遷中，因涉及的利益較大，在征收方測(cè)量房屋面積時(shí)，往往會(huì)以各種理由縮減被拆遷戶人的房屋面積，因此當(dāng)征收方測(cè)量的面積小于房產(chǎn)證上登記的面積時(shí)，被征收人可依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十九條規(guī)定：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明。

　　第二十條：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

　　申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

　　第二十一條：原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)�評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

　　第二十二條：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

　　因此當(dāng)被征收人認(rèn)為征收方測(cè)量的面積小于實(shí)際面積或是登記面積時(shí)，可在法律規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)復(fù)核或是向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。除了以上的方法之外，還可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決，由法院組織當(dāng)事人進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，如果實(shí)際測(cè)量的面積小于記載的面積，就應(yīng)當(dāng)以實(shí)際測(cè)量的面積予以補(bǔ)償。

　　可如果房屋的實(shí)際面積大于房產(chǎn)證上的房屋面積，這種情況該怎么辦？

　　面對(duì)這種情況時(shí)，如果被征收人能夠提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記必備的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)人合法的身份證明，且實(shí)際建筑面積沒(méi)有違反當(dāng)初規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量的建筑面積為準(zhǔn)。

　　那么對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢？

　　相信無(wú)論是被征收人還是征收方在遇到這種情況時(shí)，都會(huì)非常的頭疼。但根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

　　也就是說(shuō)，無(wú)論是你的房子有產(chǎn)權(quán)證還是房屋超出面積，首先都需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的調(diào)查。在調(diào)查認(rèn)定之后，你的房屋是否應(yīng)該有補(bǔ)償或是怎么補(bǔ)償就會(huì)一目了然。對(duì)此大家需要弄清楚自己房屋的情況，如果自己的房屋是因歷史原因造成的沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的話，按理說(shuō)應(yīng)當(dāng)獲得合理補(bǔ)償。那么這種房屋的實(shí)際面積與測(cè)量面積不符時(shí)會(huì)怎么補(bǔ)償呢？以下有兩種情況：

　　1、以當(dāng)?shù)厮�批�?zhǔn)的文件記載面積為準(zhǔn)

　　以上海為例，對(duì)于未登記的房屋，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)。實(shí)際面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。

　　2、如果沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有相關(guān)批準(zhǔn)文件或是批準(zhǔn)文件未記載建筑面積該怎么辦呢？

　　同樣以上海為例來(lái)說(shuō)，相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門(mén)認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)。

　　最后，凱諾律師提醒大家，征地拆遷涉及被征收人的切身利益，如果覺(jué)得征收方測(cè)量的面積與實(shí)際面積或是登記的面積有所差別時(shí)，一定要及時(shí)的提出來(lái)，千萬(wàn)不要選擇沉默，否則會(huì)有所損失。