2004年，張先生的舊宅拆遷，分到了一套安置房。房屋造好辦完交接手續后，張先生就裝修并住了進去。沒想到住了十多年后，他因這套房子收到了法院的傳票……

　　01

　　拆遷得到安置房

　　沒辦理過戶登記

　　張先生的房屋系因舊宅拆遷采取以房換房的方式安置所得，早在2004年，張先生就與開發商簽訂《換房安置協議書》，明確約定了拆遷位置、安置方式等，并于2007年與開發商進行了回遷費用結算，辦理了安置房屋交接手續。

　　張先生在開發商交付拆遷安置房屋后，就將房屋裝修，并居住至今。但因開發商拖延，未能辦理房屋所有權證，房子一直未能過戶到張先生名下，產權仍登記在開發商名下。

　　2017年，開發商因資金緊張，以上述房屋為抵押物向李某借款融資，并在房管部門辦理了抵押登記。

　　02

　　收到法院傳票后才知道

　　自己的房子居然被暗中抵押了

　　2019年，開發商經營不善，法院裁定受理債權人對開發商的破產清算申請。

　　不久，李某也訴至法院，要求開發商歸還欠款本金及支付利息，并要求行使抵押權，對抵押的拆遷安置房享有優先受償權。

　　因開發商在李某起訴前已進入破產程序，管理人代表破產企業應訴時向法院提出，抵押的房屋已經交付給張先生，只是產權未變更至張先生名下而已，無法行使抵押權，要求將張先生追加為本案第三人。

　　民訴法第56條第二款規定，對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。因李某訴請要求享有抵押權的房屋與張先生實際占有使用的房屋系同一房屋，本案處理結果與張先生有法律上的利害關系，因此，法院經審查通知張先生作為第三人參加訴訟。

　　由此，張先生作為第三人，收到了法院的傳票，被通知參加本案訴訟。這才知道，自己住了十多年的房子居然被開發商暗中抵押了……

　　03

　　法院：拆遷補償安置權與抵押權發生沖突時，保護拆遷補償安置權

　　余杭法院審理后認為，在拆遷補償安置中，以房換房的房屋產權調換是以被拆遷人犧牲原房屋的居住權為代價來滿足城市建設等社會公共利益的需要，本案中張先生以房換房且已付清全部回遷結算款，在拆遷補償安置權與抵押權發生沖突時，對拆遷補償安置權應予以特別保護。

　　故法院對李某主張對案涉房屋享有優先受償權的訴訟請求不予支持。

　　　法官提醒

　　實踐中，以不動產房屋作為抵押物訂立抵押借款合同的情況屢見不鮮。作為債權人，在對房屋等不動產設定抵押權時，應對權屬情況、實際占有情況等進行審慎地實質審查，而不僅僅是進行形式審查，在行使抵押權時，亦不得損害補償安置權人的權益。作為房屋補償安置權人，在實際占有拆遷安置房屋后，應第一時間要求開發商出具回遷結算款發票、房屋確權證書等相關材料，辦理房屋所有權證，保證房屋產權無瑕疵，避免不必要糾紛的產生。