這兩年在房屋拆遷過程中，因租賃房遇拆遷，就承租人能否獲得補償款、補償款如何分配一直存在爭議。那么，尚在租賃期內的房屋突然遭遇拆遷，承租方該如何維護自己的合法權益呢？下面我們根據江蘇省高院的一則案例來為大家講解一下

　　曾某與房某簽訂《房屋租賃協議書》，約定將曾某所有的倉庫500平米出租給房某使用，雙方除約定租期及租金等具體問題外，還特別約定，租賃因國家規劃終止時，除生產設備及附件歸乙方，對改造部分不能搬出或是損壞，以后凡是涉及拆遷賠償等，均與乙方無關。

　　合同簽訂后，房某承租涉案房屋并經曾某同意后改造為冷庫并使用至今。之后該冷庫遇到拆遷，房某向曾某主張制令機、冷庫房、配電柜等項目的拆遷補償費用以及按面積計算搬家費、過渡費、停產停業損失費等。但是雙方協商無果，后訴訟至法院。

　　一審法院認為，合同中約定“租賃因國家規劃終止時，除生產設備及附件歸乙方，對改造部分不能搬出或損壞，以后凡是涉及拆遷賠償等，均與乙方無關”。因此，房某主張的制冷機、冷庫房等項目的拆遷補償費用的訴求法院予以支持，但對搬家費、過渡費、停產停業損失費不予支持。

　　曾服不服，提起了上訴，但是二審法院維持了一審判決。

　　像類似于這樣的案子在實踐過程中非常的多，有的案子在合同中只是明確的了部分補償責任，有的則是一點相關的責任事項都沒有明確。如果合同中不明確，那房子在遇上拆遷的時候自然就會產生糾紛。

　　根據《城市房屋拆遷管理條例》中的第27條規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　另根據《條例》第31條規定，拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

　　在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　但是在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施之后，排除了房屋承租人在房屋征收時的主體地位，承租人不再屬于獨立于出租人之外的補償對象。

　　因此，凱諾律師提醒大家，在承租房時一定要較高的防范風險的意識，在雙方簽訂租賃合同時要充分的考慮到各個方面的問題，尤其是對面臨拆遷的情況，對涉及到自己相關的利益，一定要事先溝通、協商好，然后白紙黑字的寫在上面，避免引起糾紛。

　　那么，如租賃合同中未明確寫明遭遇拆遷該如何處理，承租人又可以獲得哪些補償？

　　1、拆遷征收補償款中的搬家費、停產停業損失和過渡費等費用。

　　搬遷補助費可以由被拆遷人與承擔人進行協商解決，也可以由拆遷人直接補償給承租人。或者按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。

　　因拆遷非住宅房屋造成停產停業的，應當給予適當補償。據此，若因拆遷造成承租人停產、停業的，則承租人是有權主張獲得相應的補償。

　　但對于停產停業的損失費具體的需要結合地方性法規來計算和衡量的。比如《山西省國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規定，因征收房屋造成停產停業損失的補償，當事人可以協商選擇下列方式之一確定補償金額：(一)按被征收房屋評估總價的一定比例計算;(二)按被征收入上一年度納稅的稅后月平均凈利潤計算;(三)按被征收房屋租金收益計算;(四)按設區的市、縣(市、區)人民政府制定的其他補償辦法計算。

　　2、裝飾裝修補償費用。

　　這一項費用要看能否拆除，對于能拆除的，可以由承租人自行搬離。對于已經與租賃物形成一體的，如果合同尚未到期，那么承租人有權向出租人主張該部分補償款項。如果合同到期后遭遇拆遷征收，原則上該部分物品已歸出租人所有，除非雙方有特別約定。

　　3、未到期的租金，承租人可向出租人主張退還該部分費用。其余費用，如雙方無特殊約定，應歸出租人所有。

　　凱諾律師最后提醒廣大被承租人，在租賃之前，必須將有可能拆遷的情況考慮進去，比如承租房遇拆遷自己能獲得哪些補償等，只有這樣才能避免自己在拆遷中吃虧。