這是一起源起于跨村買賣農村房屋、最終因房子拆遷而引發的官司。

　　2004年，寧海一市鎮一村子的村民老葉，到寧海躍龍街道一村子里，以23萬元的價格，買下了該村村民小龔祖居的一部分。

　　后經法院認定，老龔買的這處農房，合法土地面積為119.21平方米，房屋合法建筑面積79.92平方米——這兩個數據都很重要，下面都會介紹到。

　　大家應該都知道，城里人到農村去買農房、買宅基地，是法律明確禁止的。而相關法規也有明確規定，集體土地性質的農村房屋及宅基地，只能賣給符合條件的本村村民，跨村村民間的買賣也是禁止的。

　　自然，老葉和小龔的這筆買賣，雖然簽訂了《房地產轉讓合同》，但產證沒法過戶，產權人依然是小龔。

　　這就為日后的糾紛埋下了伏筆。

　　老葉在訂立買賣合同后不久就住進了這處房子，一直住了十幾年。

　　前兩年，村里拆遷了。

　　《拆遷補償安置協議書》，拆遷部門是與作為原房主的小龔簽的！

　　按照協議，包括小龔沒賣的那部分房屋和老葉買走的那部分房屋在內，總計土地面積204.5平方米——土地證依然登記在小龔名下，可以獲得拆遷補償款總計362萬余元。

　　拆遷補償款詳細名目如下：

　　1、被拆遷房屋評估價值=83255元

　　2、可安置面積補償費=（合法土地面積×容積率1.8×7100元/平方米）=2613510元

　　3、貨幣安置補助=（可安置面積補償費費×25%）=674191.25元

　　4、臨時過渡補貼費=（合法房屋建筑面積×15元/月·平方米×6個月）=18683.1元

　　5、搬家補貼費=（合法房屋建筑面積×200元/平方米）=41518元

　　6、簽約搬遷獎勵費=（合法土地面積×容積率1.8×300元/平方米）=110430元

　　7、提前搬遷獎勵費=10000元

　　8、被拆遷房屋裝修附屬設施及苗木補償款=72322元

　　合計：3623909元

　　2018年12月初，老葉把小龔告上法庭，要求按上面這樣的拆遷補償標準，就自己所購的房屋及占地面積，按比例分補償款。

　　2019年8月20日，寧海縣人民法院公開開庭審理，一審判定了此案的幾大焦點問題。

　　第一，房子產權歸誰？

　　一審法院判定：2004年雙方簽訂的房屋買賣合同無效。法院認為，因無效合同取得的財產應當予以返還。

　　也就是說，房子產權仍歸原房主小龔所有。

　　第二，小龔是否應賠償老葉的損失？

　　一審法院認為，有過錯的一方，應當賠償對方因此所受到的損失；該損失，應包括因房屋買賣合同產生的信賴利益損失。

　　何為信賴利益損失？根據本案實際情況，法院認定，原告老葉的信賴利益損失，應考慮土地升值、拆遷補償產生的可期待利益，以及老葉因房屋現值和原買賣價值差異造成的損失，并綜合原、被告的過錯程度等因素，予以確定。

　　第三，最終怎么賠償？

　　一審法院認為，原、被告明知涉案房屋的土地性質為集體所有，仍進行買賣，各自均有過錯；酌定原告老葉承擔20%的責任，被告小龔承擔80%的責任。

　　以拆遷補償款計算方式為據，法院方面具體核算老葉的各方面損失，如下所示：

　　1、可安置面積補償費=（老葉所購房屋的合法土地面積119.21平方米×容積率1.8×7100元/平方米）=1523503.8元；

　　2、貨幣安置補助費=（1523503.8元×25%）=380875.95元；

　　3、臨時過渡補貼費=（老葉所購房屋合法建筑面積79.92平方米×15元/月·平方米×6個月）=7192.8元；

　　4、搬家補貼費=（老葉所購房屋合法建筑面積79.92平方米×200元/平方米）=15984元；

　　5、簽約獎勵費（老葉所購房屋的合法土地面積119.21平方米×容積率1.8×300元/平方米）=64373.4元；

　　6、提前搬遷獎勵=5000元（提前搬遷獎勵按戶給予，小龔只出售了部分房屋給老葉，故分兩戶）；

　　7、地上建筑物的市場價值=（老葉所購房屋評估價93121元-裝修費用5703元）=87418元。

　　合計：2084347.95元

　　小龔承擔80%責任，應當賠償老葉經濟損失=［（2084347.95元-230000元）×80%］=1483478.36元。

　　另，法院判決小龔返還老葉購房款230000元、添附的裝修價值5703元。

　　即，小龔某應當賠償老葉合計1719181.36元。

　　小龔不服一審判決，向寧波市中級人民法院提起上訴。

　　市中院于今年5月11日下發判決書，終審駁回上訴，維持原判。

　　案子講到這里就結束了。

　　最后只提醒一點：

　　農村集體土地性質的房屋，以及宅基地，不要亂買！不是同村村民，即便簽了買賣合同，房子和地最終也還不是你的！記者曾梅