昨日，北京市住建委、市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)改委、市財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》。意見明確危舊樓房可通過翻建、改建或是適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。

　　我們注意到，此次北京實(shí)施試點(diǎn)危舊樓房改造，與今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到的老舊小區(qū)改項(xiàng)目是類似的，其目的都是為了改善居民的生活質(zhì)量、居住環(huán)境，而且此次危舊樓房的改建也會(huì)公開透明，并充分征詢居民意見。下面我們就來看一下此次改建意見中的重點(diǎn)內(nèi)容

　　征詢居民意見 90%以上才能改建

　　在意見中明確，改建項(xiàng)目在確定實(shí)施主體、居民改建意愿摸底調(diào)查、改建設(shè)計(jì)方案和實(shí)施方案擬定、改建協(xié)議內(nèi)容等工作中都要充分征求居民意見。

　　改建意向摸底、改建方案征詢需經(jīng)不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意，實(shí)施主體與居民簽訂改建協(xié)議，改建項(xiàng)目范圍內(nèi)不低于90％的居民同意簽訂改建協(xié)議后，協(xié)議方可生效，協(xié)議生效后啟動(dòng)居民周轉(zhuǎn)搬遷。未達(dá)到簽約比例的，改建項(xiàng)目自動(dòng)終止。

　　也就是說，改建開始之前需要三分之二的居民同意改建工作，并且只有90%以上的老百姓簽訂了協(xié)議，才能進(jìn)行改造，如果同意改建人數(shù)低于三分之二或是簽約比例達(dá)不到90%，那么該改建項(xiàng)目就不能實(shí)施，自動(dòng)終止。

　　什么樣的房子會(huì)被納入改建的范圍？

　　關(guān)于什么樣的房子會(huì)被納入到改建的范圍內(nèi)，在意見中有明確提出，經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房可以納入到改建的范圍。

　　簡(jiǎn)單來說，就是存在安全隱患，無法通過加固來改善房子的舊樓是這次改建的重點(diǎn)。

　　對(duì)不可移動(dòng)文物、歷史文化街區(qū)、重點(diǎn)地區(qū)范圍內(nèi)涉及的不能原址改建的危舊樓房，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　簡(jiǎn)易樓可適當(dāng)增加廚衛(wèi)面積

　　《意見》中提到，原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，為改善居民居住條件，具備條件的可適當(dāng)增加建筑規(guī)模。安置后因異地安置或貨幣補(bǔ)償剩余的成套住宅由區(qū)政府回購(gòu)，可作為公租房或定向安置房使用。

　　《意見》還明確提到，改建項(xiàng)目應(yīng)不減少原居民房屋的居住面積，簡(jiǎn)易樓等非成套住宅按照成套住宅設(shè)計(jì)，可適當(dāng)增加居民廚房、衛(wèi)浴面積，重點(diǎn)解決建筑使用功能提升問題。

　　同時(shí)，依據(jù)街區(qū)控規(guī)集約利用土地資源，可適當(dāng)利用地下空間、騰退空間和閑置空間補(bǔ)建區(qū)域經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施，但增加的配套設(shè)施不得改變使用用途。

　　改建、改造如何補(bǔ)償？

　　由于拆遷改建、改造的原因，具體能補(bǔ)償多少，要根據(jù)拆遷人與被拆遷人的拆遷安置協(xié)議來定。但是如果不同意安置協(xié)議上的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，那雙方可以進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的情況下，被拆遷人可以向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置裁決。

　　房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內(nèi)向拆遷主管部門的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或在三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。

　　房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)復(fù)議或提起行政訴訟，一方可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷人與被拆遷人之間的拆遷安置協(xié)議制定。未能達(dá)成協(xié)議的，或協(xié)商不成的，撤除人，被撤除人可以向房屋拆除管理部門申請(qǐng)撤除補(bǔ)償配置裁定。

　　改建采取什么樣的補(bǔ)償方式？

　　我們注意到，北京改建采取異地安置、原址回遷和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞健��?duì)于居民選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模�根�?jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，給予被征收人的補(bǔ)償不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的周邊市場(chǎng)價(jià)，異地安置和原址回遷的，在意見中也有明確，不能低于原居民房屋的居住面積。

　　也就是說，須按拆一還一的原則進(jìn)行補(bǔ)償。所以，如果安置房面積小于原有住房的面積或是貨幣補(bǔ)償?shù)陀谥苓吺袌?chǎng)價(jià)的，被征收人可及時(shí)的咨詢專業(yè)律師，采取法律措施維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　改建的資金誰來出？

　　意見規(guī)定了“成本共擔(dān)”的原則。改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多主體籌集，可通過政府專項(xiàng)資金補(bǔ)助、產(chǎn)權(quán)單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施出租出售等多種方式解決。

　　政府補(bǔ)助方面，改建項(xiàng)目納入老舊小區(qū)綜合整治范圍，市財(cái)政給與支持，同時(shí)各區(qū)政府結(jié)合實(shí)際可安排周轉(zhuǎn)房源用于對(duì)接居民，并對(duì)居民在外周轉(zhuǎn)期間予以適當(dāng)補(bǔ)助，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)政府制定。

　　從意見中我們看到，居民也需要出資部分改建成本。對(duì)承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權(quán)意愿的，應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負(fù)擔(dān)成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外的不足部分；改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負(fù)擔(dān)，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格70%左右負(fù)擔(dān)。

　　居民因經(jīng)濟(jì)困難無力負(fù)擔(dān)的，可繼續(xù)承租改建后的房屋。原房屋面積部分，繼續(xù)按照公房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金；改建后新增面積部分，按照公租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

　　對(duì)原住房為已購(gòu)公房或商品房的居民，應(yīng)負(fù)擔(dān)原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外的不足部分，改建后房屋新增面積部分的成本按照不低于綜合改建成本負(fù)擔(dān)，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格70%左右負(fù)擔(dān)。

　　改建項(xiàng)目的“房本”如何辦理？

　　《意見》明確，項(xiàng)目改建完成后實(shí)施主體可以申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，單套住房包括新增建設(shè)面積在內(nèi)，房屋性質(zhì)統(tǒng)一登記為“按照經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”。

　　其中，原住房已轉(zhuǎn)為商品房、已購(gòu)公房的部分，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行注記，上市轉(zhuǎn)讓時(shí)商品房部分無需繳納地價(jià)款，新增面積部分應(yīng)繳納。公共服務(wù)配套房屋由政府投資，產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府所有，首次登記后實(shí)施主體應(yīng)向區(qū)政府指定部門無償移交。

　　凱諾律師要說的是，無論是改建還是改造，都必須要保障居民原有的生活水平不被降低，住房有保障。因此，改建實(shí)施過程中，如果有不合理、不符合法律所規(guī)定的地方，一定要及時(shí)的提出來，或是咨詢律師，在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)維護(hù)自己的權(quán)益。