在征地拆遷過程中，除了普通住宅房屋會遇上拆遷之外，有一些住改非房屋也會被納入到拆遷的范圍內。但針對這類房屋是如何補償的卻有很多當事人搞不清楚。

　　近日，就有一位當事人咨詢說，自己家的房子在幾年前改成了民宿，也有營業執照，現在要拆遷了，是按照住宅補償還是按照經營性用房進行補償？要怎么補償？拆遷補償會不會高于住宅？

　　下面，凱諾律師就根據自己的辦案經驗，為大家來簡單的講解一下，希望會對大家有幫助。

　　住改非房屋以什么性質進行補償？

　　根據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中的相關規定，對拆遷范圍之內的，產權為住宅，但是已經依法取得營業執照經營性用房的手續，各地應當根據其經營情況、經營年限以及納稅等實際情況給予適當的補償。

　　依照以上法律規定來看，首先住改非房屋在遇上拆遷時是有補償的；其次，如果已經依法獲得了營業執照，那么房屋可認定成住改商，也就是經營性用房。

　　而且，在《物權法》中也有規定，物權人擁有充分發揮物之效能的決定支配權。只要在行使權力時，沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權益，沒有違反法律的禁止性規定，就會對其行為的合法性予以認可。

　　簡單點來理解就是當事人對進行商業經營的房屋已經取得了營業執照，即使沒有辦理房屋權屬變更，也可以從法律層面認定為合法行為。

　　住改非如何補償的？

　　關于補償標準，每個地方跟每個地方都不一樣的，且各個地方針對“經營性用房”都有自己的規定。不過各地在補償過程中，都應當要結合《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定以及當地的規定，來確定最終的補償。

　　且《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條也規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。那么擅自將住宅改為經營性用房的又是如何補償的呢？下面我們就來看一下各地的規定

　　沈陽市

　　《沈陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》第四十條：“對利用地面一層住宅從事經營房屋符合下列條件的經營部分，選擇貨幣補償的，可以按照經營性非住宅房屋房地產市場評估價格的70%標準補償，并可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費，但不給予停產停業損失費補償：

　　1、房屋征收決定公告時，正在經營且依法取得營業執照，連續經營時間超過兩年以上；

　　2、依法取得稅務登記證并有兩年以上納稅記錄；

　　3、營業執照的營業地點與被征收房屋的位置相一致；

　　依此我們可以看到，沈陽是按照商用房評估價格的70%補償。2011年8月1日《沈陽市城鄉規劃條例》施行前，已實際經營的房屋。”

　　新鄉市

　　根據《新鄉市中心城區棚戶區（城中村）改造房屋征收與補償暫行辦法》規定，被征收房屋原為住宅，但實際長期用于商業經營的，經房屋所有人申請，可由所在區政府、鄉（鎮、街道辦事處）、村委會（社區）認定為“住改非”房屋，按照評估價格適當上浮給予補償。

　　(一)實際用于商業經營用房且正在營業；

　　(二)依法取得工商營業執照、稅務登記證,并連續一年以上依法納稅的；

　　(三)營業執照和稅務登記證記載地址與實際經營地點一致的。

　　吉安市

　　《吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋征收與補償暫行辦法及吉安市中心城區規劃區內集體土地上房屋征收評估技術細則》規定，“住改非”房屋是指將具有合法建房手續的住宅房屋，擅自改變住房用途后作為店面使用，并依法辦理了營業執照、稅務登記并持續營業至政府作出房屋征收決定之日超過1年以上的房屋。征收“住改非”房屋時30平方米內參照非住宅房屋予以評估補償。

　　廣州市

　　《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第34條規定，擁有合法產權，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，按住宅用房進行補償；選擇貨幣補償的，按以下方式給予補償：

　　（一）1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行前已改變為經營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，房屋征收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的70%給予補償。

　　（二）1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行前已改變為經營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，房屋征收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的60%給予補償。

　　（三）1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》施行前已改變為經營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，并實際正在營業的，房屋征收部門可按照經營性用房房地產市場評估價的50%給予補償。

　　（四）2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》施行后改變為經營性用房的，房屋征收部門按照住宅房屋給予補償。

　　按上述第（一）、（二）、（三）項計算的貨幣補償總額低于按照本辦法有關住宅房屋計算處理的補償總額（即房屋價值補償加上獎勵）的，應當按照住宅房屋的補償總額確定補償。

　　以上就是個別地方針對住改非房屋拆遷補償標準的規定。但我們也從以上規定中看到，只有當事人在自愿選擇貨幣補償的情況下才能考慮按照經營性用房市場評估價進行補償。

　　另外，還要說的是，經營性用房拆遷補償是否真的就能高于住宅房屋拆遷補償，這需要看實際情況的。

　　凱諾拆遷律師最后提醒，無論是按經營性用房進行補償還是按住宅補償都應當要保障被征收人的合法權益，如果被征收人在實際征收過程中，遇到了違法拆遷或是補償不合理的情況，那么被征收人都可以委托專業律師，讓拆遷律師依法申請行政復議或是提起行政訴訟來幫助自己維護合法權益。