自2005年開始，全國各地開展了大規模的棚改活動，在棚改的過程中，許多老百姓的居住條件得到了很大的改善。不過，據相關數據顯示，2019年棚戶區改造的套數僅為316萬套，同比下降了49.52%，那么，也就是說“棚改”已經接近尾聲。

　　而且，自去年開始國家就已經大面積的在推行老舊小區改造項目，在今年的兩會上，更是宣布將在2020年對3.9萬個城鎮的老舊小區，涉及到700多萬戶，而且還明確提出，重點改造在2000年之前建成的老舊小區，并且爭取在五年內對全國17萬個小區完成“舊改”。

　　雖然目前來看，舊城改造得到了國家的重視，但當下，仍有“棚改”項目在推進中，且也有商業拆遷項目打著“棚改”的頭銜行拆遷之實，侵害被征收人合法權益。因此，凱諾律師為了大家的權益不被侵害，就整理出了以下幾點，希望會對廣大被征收人有所幫助。

　　一、評估機構必須是由被征收人協商而定

　　棚戶區改造中，被征收人是有權選擇評估機構的，并且任何人都不能干預對被征收房屋價值的評估。

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

　　房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。其次，評估機構還應具備相應的資質。

　　然而實踐中，評估機構通常是由征收方私自決定，并且在一般情況下，征收方所選的評估機構也都是當地的評估機構，可現實是，受地方部門的一些影響，這些評估機構在對被征收房屋評估時，通常會很難做到公平、公正、客觀，那么這種行為在一定程度上則侵害了被征收人的相關權益。

　　因此，凱諾律師提醒大家，若是在棚改過程中發現評估機構非自己選擇，或是評估機構根本不具備相應的資質，那么可及時的向有關部門提出來，或是通過法律途徑來解決。

　　二、評估要考慮被征收房屋面積等因素

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》中的第二十四條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

　　也就是說，評估師在對被征收房屋進行估價時，要考慮到被征收房屋的面積、結構、用途等，只有將這些因素都考慮進去了，那么才能真正的維護被征收人的利益。

　　然而實踐中，有的評估機構對被征收房屋進行評估時，根本不考慮這些因素，或是說是根本就不入戶調查、評估，直接出具一份房屋評估報告，那么試問，這樣的評估報告怎么確保被征收人的利益呢？

　　對此，凱諾律師提醒大家，被征收人若發現評估報告有遺漏，或是壓根就沒見過評估師的人，那么可拒絕簽收分戶評估表，然后在法律規定的期限內提起行政訴訟維護權益。

　　三、評估要按市場價

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規定：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　也就是說，國有土地上房屋拆遷時，被征收房屋的價值不能低于周邊的市場價格。但被征收房屋的價值怎么才能不低于這個“市場價格”，就需要看評估師是采取什么一種方法對被征收房屋進行評估了。

　　一般情況下，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

　　對被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定，在協商不成的情況下，可以由評估機構評估確定。凱諾律師提醒大家，對于普通住宅一般應當以市場比較法來進行評估，這樣有利于維護被征收人的權益。

　　四、需保障被征收人申請復核、鑒定權

　　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

　　被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，可自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。或是被征收人對鑒定結果還有異議，那么可以按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理，也就是向人民法院提起訴訟。

　　然而實踐過程中，被征收人的這項權利常常被剝奪，或是申請了復核、鑒定卻得不到有效的回應。因此，凱諾律師提醒大家，遇到這樣的問題時，建議及時的咨詢專業拆遷律師。