為促進土地節(jié)約利用，改善人居環(huán)境等，7月20日，深圳市人大常委會官網(wǎng)刊登了《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）公開征求意見的公告。

　　《征求意見稿》要求，城市更新實施時應當加強對歷史風貌區(qū)和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優(yōu)秀歷史文化遺產，促進城市建設與社會文化的協(xié)調發(fā)展。同時對因城市更新過程中實施的征地拆遷相關問題也作出了明確的規(guī)定。

　　01、明確了拆遷補償標準

　　《征求意見稿》明確了舊宅搬遷的補償標準。舊住宅區(qū)的合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1:1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業(yè)權利人可以不再支付超面積部分的房價；采用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；采用貨幣補償?shù)模�貨幣補償標準按照我市房屋征收相關規(guī)定確定。安置補償費應當在物業(yè)權利人搬離后及時支付。

　　公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進行補償。

　　關于國有土地上房屋征收的補償標準，其實在《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條、第十九中就明確規(guī)定，給予被征收人的補償包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。被征收房屋價值的補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的周邊市場價。

　　也就是說，居住房屋被拆遷的，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模�拆遷方給予被征收人的補償是不能低于類似房地產市場價，即周邊房價若一平米5000，那么給予被拆遷人的補償不應低于5000，被征收人選擇產權置換的，拆遷方所提供的安置房面積也不應低于被征收房屋的實際面積，即被征收房屋面積為100平，那么安置房面積也應在100平左右。

　　此次，深圳再將拆遷補償標準作出明確的規(guī)定，那么在一定程度上也是進一步的保障了被征收人的權益。

　　02、被征收人就補償方式可任意選擇

　　除此之外，《征求意見稿》還明確規(guī)定了，因城市更新搬遷，安置補償采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業(yè)權利人自愿選擇。歷史違建，以及舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)合法建筑的搬遷安置補償標準按照我市房屋征收相關規(guī)定確定。其他情形建筑的搬遷安置補償，由市場主體與物業(yè)權利人自行協(xié)商確定。

　　實踐征收過程中，若是征收方給予被征收人的補償方式只有一種，那么就違反了相關的法律法規(guī)，侵害了被征收人的選擇權，被征收人可及時的咨詢拆遷律師。

　　03、征地拆遷中所遇難題有了破解辦法

　　根據(jù)目前的規(guī)定，在征地拆遷時，只有被拆遷人全部簽訂了拆遷安置補償協(xié)議，才能進一步的實施征地拆遷行為。但是實踐過程中，因各種原因，很難讓所有的被拆遷人都滿意，都能及時的搬遷，所以導致拆遷工作始終是無法順利的完成。

　　因為，為了解決征地拆遷中的難題，《征求意見稿》中提出了“個別征收+行政訴訟”的處置方案，由市、區(qū)政府對個別未簽約業(yè)主的物業(yè)實施征收和補償。

　　《征求意見稿》第三十一條規(guī)定，對于合法舊住宅區(qū)城市更新項目，自市場主體選定之日起12個月內簽訂搬遷安置協(xié)議的專有部分占建筑物總面積未達95%時，該項目調出城市更新單元計劃；12個月內已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產權比例不低于95%時，市場主體按照本條例第二十六條規(guī)定的搬遷補償標準與未簽約業(yè)主進行充分協(xié)商，協(xié)商不成的，可以向項目所在地的區(qū)政府申請行政調解，區(qū)政府也可以主動調解。

　　第三十二條規(guī)定，當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

　　也就是說，此前的征地拆遷，只要有一戶不同意，那么拆遷項目就不能再進一步的實施，但是若“個別征收”模式正式實施，意味著，只要簽訂安置補償協(xié)議的人數(shù)占到95%，那么征收方就可以對未簽訂補償協(xié)議的被拆遷人實施“個別征收”，被拆遷人對征收決定不服的，那么只能向人民法院提起行政訴訟了。

　　同時，為了進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，對于個別征收的補償標準，《征求意見稿》中作出了明確規(guī)定，按照套內面積1:1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。

　　另外，《征求意見稿》中還規(guī)定了，合法舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)申請納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限原則上不得少于15年。

　　征地拆遷涉及到巨大的利益，也涉及到被拆遷人的權益，因此，無論是什么項目，在拆遷時都應當要遵守法律法規(guī)，落實相關的政策規(guī)定，保障被征收人的權益，即使個別征收也應當就被征收人的合法權益放在首位，不能以拆了事，侵害被征收人權益。